BWCHINESE中文網訊， 下星期美國加息， 應該沒有甚麼懸念， 特朗普當選， 他將採取積極政府主導消費及減稅， 以推動經濟增長， 通脹預期升溫。 客觀事實上， 商品價格在2016年初低基數的影響， 推波助瀾， 使到全球的Headline CPI 都在2017年初顯著上升。
美聯儲在過去兩年每年加息一次， 筆者個人估計今年會加兩次， 上半年及下半年各一次， 如果在上半年加息， 可選擇的時間點是3、5和6月。
4月底是法國大選， 這會影響歐盟的穩定， 市場有歐盟解體的言論或預期， 會大大影響歐元， 為金融體系帶來不確定， 在這個情況下， 聯儲局應該也不想在5、6月 ‘被迫不加息’，
雖然要加息， 但受到內地發展商以天價投地的消息影響， 香港的樓價近期又火熱起來。 最喜見這樣情況的， 就莫過於是發展商， 自然地， 他們也會在這些情況下提高價格， 如果股市造就， 未來的樓價， 可能又是一波瘋狂上升。
BWCHINESE中文網援引第一財經日報消息， 香港本地開發商越來越清晰地感受到來自內地開發商的壓力。 近日， 香港地政總署封押的一份份來自內地房企的投標書，
在國內自去年10月密集的調控政策出臺之後， 內地開發商開始了新一輪的押寶遊戲。 香港是被內地開發商看好的市場， 而土地仍是開發的立命之本， 也是企業資金血拼的目的所在。 在部分市場人士看來， 調控之下， 內地開發商憑藉寬鬆的資本佈局香港樓市， 已成為香港樓市未來最大的變數。 內地開發商攪動一池春水。 2017年至今， 香港招標出讓的三宗土地中有兩宗最後落入內地開發商的手中。
據香港地政總署公佈的消息， 1月25日， 位於香港九龍啟德的一宗宅地出讓， 吸引了保利、中海、新鴻基、萬科、華潤置地、龍光、長江實業、永泰地產等18家房企參與競拍，
從住宅供應而言， 仲量聯行預測， 七大開發商的住宅供應占全港私人住宅供應量的比例將由2014年的85%及2016年的77%， 下跌至2017至2019年的53%
。
2月23日， 香港特區政府發展局局長馬紹祥總結2016~2017年度的宅地供應情況時表示， 2016年香港約推售21宗宅地， 是自2010年政府恢復主動賣地以來， 推售宅地可興建單位數量最多的年度。 但來自仲量聯行的監測資料顯示， 上述七大開發商在2016年共購入5宗宅地， 較2012年的10宗明顯減少。
馬紹祥透露， 2017~2018年度， 香港計畫賣出28宗宅地、3宗商業／商貿用地， 一宗酒店用地， 其中有8宗來自2016~2017年的賣地計畫,20宗是新增用地。 不過， 馬紹祥表示， 上述潛在房屋土地供應量的預測能否實現， 將取決於政府用地的相關程式可否在年度內完成、鐵路物業發展項目及市區重建局專案的推展進度，
仲量聯行估價部亞太區資深董事周若瑜認為， 政府賣地還面臨著環球經濟及金融市場波動、香港特區政府可能出臺的樓市冷卻政策， 以及內地樓市政策轉變等不明朗因素。
雖然行情在內地資金推動下極有可能進一步上漲， 但香港分析人士仍然對未來香港住房樓市過度擔憂。
BWCHINESE中文網援引香港《明報》， 香港中文大學亞太研究所助理所長鄭宏泰， 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員陸觀豪撰文《未來特首應如何拆解香港住房樓市困局？》稱， 香港中文大學香港亞太研究所長期以來的民意調查資料顯示，
現任特首上任時將解決房屋問題放在最優先施政範疇， 希望爭取表現、提升民望。 可惜， 任期快將屆滿之際， 問題依舊， 某些問題甚至變本加厲。 藉著特首競逐展開， 本文旨在對房屋問題提出一些扼要觀察與建議， 希望未來特首能認清問題真象、瞭解病源。
房屋問題源於4個層面
我們認為現時香港房屋問題根源於如下4個層面：
一、供求錯配而非失衡。
官方統計2015年底全港住戶對住房總比率是1000對1092。 其中出租公屋比率是1000對1035， 資助居屋是1000對1052， 租置私樓是1000對1136。 公屋及居屋空置比率（約5%）屬正常水準， 但私樓（14%）則嚴重偏高。 這種“有屋無人住， 有人無屋住”現象， 說明市場錯配而非失衡。私樓叫價愈高空置愈多，皆因利息偏低多年，業主機會成本低，不急於放租或放售。近年劏房現象日趨嚴峻，反映市場嚴重扭曲，公屋居屋供不應求，私樓租置高不可攀。供求錯配實非開發土地增加供應的獨步單方可解決。
二、辣招扭曲市場供求。
稅務辣招是寓禁於征，排斥炒賣及投資，讓路置業安居。按揭辣招是信貸配給，抵消稅務辣招效益，成事不足敗事有餘。所謂“逆週期措施”——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，更已荒腔走板，亦助長俗稱“財仔”的財務公司湧現，既不利金融穩定，亦令置業者望門興歎、換樓者有心無力。而更為嚴重的，則是打斷了有利市場流轉的租置“換樓鏈”，令私樓轉手市場萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。稅務與按揭辣招對立，互相排斥扭曲供求，正是問題癥結，即使增加供應，也事倍功半。
三、發展商反客為主控制樓價。
私樓正常流轉率約10%，即每年逾10萬宗轉手，近年驟跌過半至約5萬宗，皆因按揭辣招下，銀行借貸苛刻，殃及池魚。新盤銷情不受影響，每年成交仍有2萬宗，即占總數約30%之多，皆因發展商因貨就價，又遷就買家購買力而度身設計樓盤，更提供二按借貸（即延遞首期）促銷，維持尺價不跌。轉手買賣萎縮，成交疲弱不足作樓價指標，市場效率大跌，此消彼長，發展商反客為主，私樓面積愈建愈細，尺價則愈開愈高，變相取得定價權。樓價高企，影響資助居屋售價，因以同區私樓打折扣；也影響市區重建賠償，因以同區7年樓齡私樓為准。惟更深遠者，是發展商投地出價日趨進取，顯示對後市大漲小回之信心。 四、公屋私樓未能相輔相成。
公屋照顧經濟能力低者，私樓滿足經濟能力高者，居屋是資助置業，介乎公屋與私樓之間，三者聯成租置階梯，組成住屋市場，本應相輔相成。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定，但只能任擇其一。近年置業需求日增，政府先後推出“綠置居”出售公屋及“白居二”（免補地價購居屋）流轉居屋等措施，表面回應訴求，實質擾亂政策。公營房屋是資助性質，設有資格審查防範濫用。公屋是補貼租住，對象是草根階層；居屋是資助置業，對象是公屋及私樓租戶，禁售期滿後，業主在補地價後自由轉讓。
“綠置居”混淆福利住房與資助置業，因公屋若不流轉，不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候，因業主怎會放棄補地價後放售權利？所以“白居二”買家需補償賣家機會損失，始有望成交，轉讓叫價較補足地價者為高，是經濟規律。可見政府政策反覆，令公屋私樓市場未能有效分隔，無從發揮相輔相成功能。
4個方向的拆解之道
針對以上問題，我們提出如下4個方向的拆解之道：
一、撤銷個案為本按揭規管。
稅務辣招理應扭轉樓市，變成用家主導，卻事與願違，變成發展商主導，皆因按揭辣招變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等。按揭辣招之弊在於以個案為本，規管準則變成審批條件，欠缺彈性。正本清源，應讓市場發揮討價還價功能，重拾主導，關鍵是規管須改為按揭組合為本。
其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖？況且按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未必充分反映實際組合風險。
二、推行組合為本風險規管。
在客觀市價基礎上，制訂按揭組合規管指標參數，以3年內新造按揭為本，規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標，需購買“按揭（放貸人）保險”補救，始能享用特惠風險係數（50%）計算資本基礎。
實務上，銀行再不用按本子審批，可就個別申請彈性調整按揭條件，包括須購買“按揭（借款人）保險”等，控制整體風險，符合規管要求。按揭貸款特色是“息隨本減”，而且借款人升職加薪後，負擔比率也減低；更約7年換樓一次，3年以上按揭拖欠風險會大減。
三、檢討公屋承襲政策。
公屋流轉低而輪候者日眾，皆因單位可隔代承襲，變相福利世襲，失去安置經濟能力最低者之原意。應檢討政策，單位承襲只限戶主配偶，取消隔代承襲權利，合資格成年子女須獨立申請，不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決“富戶”佔用問題，因為公屋單位遲早須交還。此外，應取消“綠置居”，恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓市場活力。
居屋是資助置業，政府是半個業主，原政策是吸引公屋“富戶”交還單位，也協助私樓租戶置業安居。不過政府不擬積壓資金，所以不設轉手市場，寧可容許業主收購政府業權，在私樓市場放售，禁售期短以加速公帑“回籠”。時移世易，居屋需求殷切，政府一面覓地加緊供應，又續容許居屋流失變成私樓，實自相矛盾。目前居屋約占住房15%（公屋占30%，私樓占55%），市場規模不容忽視。應調整政策，擴大“白居二”轉手市場，並檢討補地價安排，減少或暫緩居屋流入私樓市場，買賣各取所需，充分發揮其在公屋與私樓間緩衝階梯功能。
應讓市場重拾動力 制衡地價樓價
所謂“解鈴還須系鈴人”，我們建議未來特首在住房樓市問題上應改弦易轍，讓市場發揮功能重拾動力，制衡地價樓價，這樣才能撥亂反正，讓物業市場健康發展。香港是自由經濟開放市場，外來投資不能拒之門外，而住房又是民生之重，應雙管齊下，讓公屋居屋滿足大眾不同住宿需求，讓私樓吸納內外投資者欲望，各有市場相輔相成。
BWCHINESE中文網評論員關潮認為，受中國大陸一線和強二線城市的調控，部分資金揮師南下進軍香港勢必在一定時期影響香港樓市價格。但是，這種開發商和炒房者聯合炒作的現象只是資本現象，而在2017的全球局勢並不明朗的情形下，投資者對香港房地產應該選擇理性態度。因為，看得見的行情與看不見的風險是同時存在的。
說明市場錯配而非失衡。私樓叫價愈高空置愈多，皆因利息偏低多年，業主機會成本低，不急於放租或放售。近年劏房現象日趨嚴峻，反映市場嚴重扭曲，公屋居屋供不應求，私樓租置高不可攀。供求錯配實非開發土地增加供應的獨步單方可解決。二、辣招扭曲市場供求。
稅務辣招是寓禁於征，排斥炒賣及投資，讓路置業安居。按揭辣招是信貸配給，抵消稅務辣招效益，成事不足敗事有餘。所謂“逆週期措施”——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，更已荒腔走板，亦助長俗稱“財仔”的財務公司湧現，既不利金融穩定，亦令置業者望門興歎、換樓者有心無力。而更為嚴重的，則是打斷了有利市場流轉的租置“換樓鏈”，令私樓轉手市場萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。稅務與按揭辣招對立，互相排斥扭曲供求，正是問題癥結，即使增加供應，也事倍功半。
三、發展商反客為主控制樓價。
私樓正常流轉率約10%，即每年逾10萬宗轉手，近年驟跌過半至約5萬宗，皆因按揭辣招下，銀行借貸苛刻，殃及池魚。新盤銷情不受影響，每年成交仍有2萬宗，即占總數約30%之多，皆因發展商因貨就價，又遷就買家購買力而度身設計樓盤，更提供二按借貸（即延遞首期）促銷，維持尺價不跌。轉手買賣萎縮，成交疲弱不足作樓價指標，市場效率大跌，此消彼長，發展商反客為主，私樓面積愈建愈細，尺價則愈開愈高，變相取得定價權。樓價高企，影響資助居屋售價，因以同區私樓打折扣；也影響市區重建賠償，因以同區7年樓齡私樓為准。惟更深遠者，是發展商投地出價日趨進取，顯示對後市大漲小回之信心。 四、公屋私樓未能相輔相成。
公屋照顧經濟能力低者，私樓滿足經濟能力高者，居屋是資助置業，介乎公屋與私樓之間，三者聯成租置階梯，組成住屋市場，本應相輔相成。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定，但只能任擇其一。近年置業需求日增，政府先後推出“綠置居”出售公屋及“白居二”（免補地價購居屋）流轉居屋等措施，表面回應訴求，實質擾亂政策。公營房屋是資助性質，設有資格審查防範濫用。公屋是補貼租住，對象是草根階層；居屋是資助置業，對象是公屋及私樓租戶，禁售期滿後，業主在補地價後自由轉讓。
“綠置居”混淆福利住房與資助置業，因公屋若不流轉，不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候，因業主怎會放棄補地價後放售權利？所以“白居二”買家需補償賣家機會損失，始有望成交，轉讓叫價較補足地價者為高，是經濟規律。可見政府政策反覆，令公屋私樓市場未能有效分隔，無從發揮相輔相成功能。
4個方向的拆解之道
針對以上問題，我們提出如下4個方向的拆解之道：
一、撤銷個案為本按揭規管。
稅務辣招理應扭轉樓市，變成用家主導，卻事與願違，變成發展商主導，皆因按揭辣招變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等。按揭辣招之弊在於以個案為本，規管準則變成審批條件，欠缺彈性。正本清源，應讓市場發揮討價還價功能，重拾主導，關鍵是規管須改為按揭組合為本。
其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖？況且按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未必充分反映實際組合風險。
二、推行組合為本風險規管。
在客觀市價基礎上，制訂按揭組合規管指標參數，以3年內新造按揭為本，規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標，需購買“按揭（放貸人）保險”補救，始能享用特惠風險係數（50%）計算資本基礎。
實務上，銀行再不用按本子審批，可就個別申請彈性調整按揭條件，包括須購買“按揭（借款人）保險”等，控制整體風險，符合規管要求。按揭貸款特色是“息隨本減”，而且借款人升職加薪後，負擔比率也減低；更約7年換樓一次，3年以上按揭拖欠風險會大減。
三、檢討公屋承襲政策。
公屋流轉低而輪候者日眾，皆因單位可隔代承襲，變相福利世襲，失去安置經濟能力最低者之原意。應檢討政策，單位承襲只限戶主配偶，取消隔代承襲權利，合資格成年子女須獨立申請，不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決“富戶”佔用問題，因為公屋單位遲早須交還。此外，應取消“綠置居”，恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓市場活力。
居屋是資助置業，政府是半個業主，原政策是吸引公屋“富戶”交還單位，也協助私樓租戶置業安居。不過政府不擬積壓資金，所以不設轉手市場，寧可容許業主收購政府業權，在私樓市場放售，禁售期短以加速公帑“回籠”。時移世易，居屋需求殷切，政府一面覓地加緊供應，又續容許居屋流失變成私樓，實自相矛盾。目前居屋約占住房15%（公屋占30%，私樓占55%），市場規模不容忽視。應調整政策，擴大“白居二”轉手市場，並檢討補地價安排，減少或暫緩居屋流入私樓市場，買賣各取所需，充分發揮其在公屋與私樓間緩衝階梯功能。
應讓市場重拾動力 制衡地價樓價
所謂“解鈴還須系鈴人”，我們建議未來特首在住房樓市問題上應改弦易轍，讓市場發揮功能重拾動力，制衡地價樓價，這樣才能撥亂反正，讓物業市場健康發展。香港是自由經濟開放市場，外來投資不能拒之門外，而住房又是民生之重，應雙管齊下，讓公屋居屋滿足大眾不同住宿需求，讓私樓吸納內外投資者欲望，各有市場相輔相成。
BWCHINESE中文網評論員關潮認為，受中國大陸一線和強二線城市的調控，部分資金揮師南下進軍香港勢必在一定時期影響香港樓市價格。但是，這種開發商和炒房者聯合炒作的現象只是資本現象，而在2017的全球局勢並不明朗的情形下，投資者對香港房地產應該選擇理性態度。因為，看得見的行情與看不見的風險是同時存在的。