文章節選自“雪球”， 作者“狻猊哥”， 原文標題為《我投資中國金茂的邏輯》。
投資金茂的四個因素：
1、看得懂的生意， 地產開發從業十多年了， 我自認為看懂了。
2、廣闊的行業前景， 中國還有3億人要進城， 從無到有的空間就很大了， 還有從有到優的市場呢。
3、德才兼備的人管理。
4、便宜的價格(270億HKD的市值)， 一級土地1900萬方， 位於梅溪湖(1600萬)和南京的青龍山生態城(340萬)， 二級土地1900萬方主要位於北京天津、環上海和港珠澳灣區， 以金茂平均2.5萬的售價去毛估估， 目前價值都超過市值。 十一家五星級酒店和金茂大廈的66%的股權， 還有100%持有出租用的北京凱晨世貿中心和中化大廈都是在北京核心金融區。
細讀了中國金茂2015和2016的年報， 開發項目除了鄭州北龍湖、武漢東湖、上海嘉定新城、合肥北雁湖和深圳龍華外其他都肥的流油， 商業自持專案可以媲美SOHO中國資產， 目前50多萬平方米2020年以前可以增加到100萬以上。 十一家五星級酒店(客房3671間、面積57萬平方米)位置都很好， 目前能微利不算負資產。
一級開發長沙梅溪湖和南京青龍山都是熱點區域。
梅溪湖建設了部分的商業但不會虧， 現實情況：效果圖沿湖是商業， 其實建設的大部分都是住宅， 有些商業是政府公建這個Google earth和百度地圖輕鬆可以驗證。
有人質疑金茂一級開發有太多公共設施並沒有外界想像的利潤， 二級開發由於拿的地都是高價地王專案， 都得靠金茂府的招牌去運作， 商業物業回報也不高。
其實一級開發受益於土地市場大熱利潤還是很可觀的， 原來政府跟金茂簽協議時土地沒有這個價， 現在梅溪湖和南京青龍山基本都翻番以上的上漲了，
大家對金茂重點質疑的幾塊地：南京的魚嘴G97， 那個地117萬方， 地價74億， 其中有24萬平方的住宅， 河西金融區的核心位置， 金茂要建設南京的500米金茂大廈會沉澱資金， 但是那個位置的住宅8萬隨便賣， 住宅回籠資金就能支撐地標建設了。 寫字樓的租金回報還是不錯的， 況且金茂有4.5%的融資成本， 這個是其它地產商是沒有的優勢。
南京河西金融區的地位相當於深圳的前海或者說上海的陸家嘴， 南京現在最貴的房子都在河西了。 最新的消息是B-C-D地塊已經轉手了， 留下A地塊是要建設南京的金茂大廈的， 這塊地就變得更肥了。
再說說上海大寧金茂府， 大寧金茂神奇扳回一陣， 當初搞了個麵粉比麵包都貴的價格， 最後的結果還不錯：大寧4萬多樓面一期均價7.3萬， 二期目前的行情應該奔15萬去的。 無錫濱湖地塊是無錫濱湖新城的核心位置， 東面是區政府， 樓面16000目前周邊豪宅售價2.2萬)， 金茂府出來3萬的壓力不是很大。 金茂拿地在高位不錯， 但是這種稀缺位置不是想拿就拿的。
金茂的缺點是會建設大量的酒店和寫字樓， 這方面周轉慢些， 但都是些安全的資產。 我以前配置SOHO中國都是沖安全而去的， 現在金茂不僅有這個安全墊， 而且還蘊含金礦(一級開發)和肥肉(二級開發)。 SOHO靠高分紅獲得資本的青睞， 目前市值略低於金茂， 所以這個時候SOHO中國換金茂我認為是一筆很划算的買賣。
一級開發是沒有土地增值稅的，這個很重要，香港的君臨天下的邊際利潤達到82%，就是因為沒有土地增值稅。內地不可能有這樣的開發利潤的，為什麼內地開發商最近打破頭去香港拿地因為這些地方沒有土地增值稅呀! 再看看一級開發的梅溪湖，周邊其實大部分都是住宅。
梅溪湖二期，也就是梅溪湖西面地塊一級開發也是由金茂來進行，地塊比一期還大，未來能為金茂帶來持續的利潤貢獻。
梅溪湖的成功所以有了後來南京的青龍山國際生態城的一級開發訂單，那個地塊小一點380公頃。但是樓面地價現在都沖2萬了。
除了上述兩個重磅的一級開發，其實金茂在青島也有一個一二級聯動的開發專案，叫中歐國際城，金茂因為參與一級開發拿了超低的地價(1500多的樓面)，比較融創同區域拿地樓面都6800了。
關注金茂也快一年了，現在終於入手，還是有點晚了，太過猶豫了，主要是捨不得SOHO中國這個確定性太好的公司。對潘石屹和張欣的認可也是捨不得賣掉的原因，最重要的因素老潘承諾賣掉三棟樓分錢的，所以一直等著。
八一八金茂的暴利項目：
南沙金茂灣：
新聞原文：2013年9月，方興地產以19.53億成功斬獲蕉門河中心區總建築面積56.8萬平方米的南濱水角專案開發權，同年12月，方興地產南沙項目正式動工。而今年8月份，被定名為“南沙金茂灣”的項目全新亮相，正式進入公眾視野。
現在南沙金茂灣售價2.2萬，話說萬科黃閣路地塊樓面都1.5萬了，金茂灣賣2.2萬太客氣了!
珠江金茂府：樓面地價14263元，現在售價是50000萬，現在江對岸的時代地產直接弄出個樓面地價5.6萬的地王，珠江金茂府賣5萬也就是快速去化價格了。
順著這個思路有興趣的可以去八一八，北京金茂府(非廣渠金茂府)、望京金茂府、亦莊金茂悅、金茂青島的中歐國際城、天津熱電廠、南京城東金茂悅和河西金茂府、上海大寧金茂府、上海星外灘、杭州濱江金茂府、首開金茂府、黃龍金茂悅、寧波兩個金茂府和一個金茂悅、廣州信達金茂廣場、佛山金茂綠島湖等等，看看金茂這些項目的拿地價格和售價或者周邊樓盤售價就知道金茂的二級開發同樣是大肥肉一塊。
一級開發是沒有土地增值稅的，這個很重要，香港的君臨天下的邊際利潤達到82%，就是因為沒有土地增值稅。內地不可能有這樣的開發利潤的，為什麼內地開發商最近打破頭去香港拿地因為這些地方沒有土地增值稅呀! 再看看一級開發的梅溪湖，周邊其實大部分都是住宅。
梅溪湖二期，也就是梅溪湖西面地塊一級開發也是由金茂來進行，地塊比一期還大，未來能為金茂帶來持續的利潤貢獻。
梅溪湖的成功所以有了後來南京的青龍山國際生態城的一級開發訂單，那個地塊小一點380公頃。但是樓面地價現在都沖2萬了。
除了上述兩個重磅的一級開發，其實金茂在青島也有一個一二級聯動的開發專案，叫中歐國際城，金茂因為參與一級開發拿了超低的地價(1500多的樓面)，比較融創同區域拿地樓面都6800了。
關注金茂也快一年了，現在終於入手，還是有點晚了，太過猶豫了，主要是捨不得SOHO中國這個確定性太好的公司。對潘石屹和張欣的認可也是捨不得賣掉的原因，最重要的因素老潘承諾賣掉三棟樓分錢的，所以一直等著。
八一八金茂的暴利項目：
南沙金茂灣：
新聞原文：2013年9月，方興地產以19.53億成功斬獲蕉門河中心區總建築面積56.8萬平方米的南濱水角專案開發權，同年12月，方興地產南沙項目正式動工。而今年8月份，被定名為“南沙金茂灣”的項目全新亮相，正式進入公眾視野。
現在南沙金茂灣售價2.2萬，話說萬科黃閣路地塊樓面都1.5萬了，金茂灣賣2.2萬太客氣了!
珠江金茂府：樓面地價14263元，現在售價是50000萬，現在江對岸的時代地產直接弄出個樓面地價5.6萬的地王，珠江金茂府賣5萬也就是快速去化價格了。
順著這個思路有興趣的可以去八一八，北京金茂府(非廣渠金茂府)、望京金茂府、亦莊金茂悅、金茂青島的中歐國際城、天津熱電廠、南京城東金茂悅和河西金茂府、上海大寧金茂府、上海星外灘、杭州濱江金茂府、首開金茂府、黃龍金茂悅、寧波兩個金茂府和一個金茂悅、廣州信達金茂廣場、佛山金茂綠島湖等等，看看金茂這些項目的拿地價格和售價或者周邊樓盤售價就知道金茂的二級開發同樣是大肥肉一塊。