樓市下半場， 開拓藍海成為房企搶佔制高點的不二選擇。 在城鎮化浪潮和國家政策支持下， PPP時代已經到來。 近日， 財政部部長肖捷給出的資料顯示， 到2016年底， 中國PPP綜合資訊平臺入庫專案11260個， 總投資13.5萬億元。 與年初相比， 無論是數量還是投資規模都增長了4倍多。
不但萬科、綠地、華夏幸福等大型房企， 正在積極推進PPP模式領域的探索和創新。 近日， 中南建設等中小房企也紛紛發佈了PPP計畫。 未來， 或許有更多房企借助PPP項目成為新的千億巨頭。
房企借PPP彎道超車
PPP專案， 即政府與私人組織合作建設的城市基礎設施專案，
克而瑞一份報告顯示， 在未來五年， 我國每年應該有逾十萬億的基礎設施建設需求， 其中10%到15%會採取PPP模式。 以此計算， 未來十年PPP市場將超過十萬億元。
目前房企介入最多的PPP模式中， 有華夏幸福、碧桂園為代表的產業園、小鎮模式， 還有以綠地、萬科為首的軌道物業模式， 以及在舊城改造、棚戶改造、養老醫療等領域參與PPP項目， 部分房企更是多種模式推進， 未來這部分房企很可能借助PPP項目進行彎道超車。
除體量龐大的基礎設施建設類PPP項目外， 醫療養老項目也受到一部分房企的喜愛。
“不管是哪種模式， 主要還是看企業自己優勢與專案的匹配度。 比如有一級土地開發經驗的企業， 做舊改會更佔優勢。 在商業運營和產業導入方面有經驗的企業， 更擅長做小鎮開發等等。 ”克而瑞分析師沈曉玲告訴記者。
PPP項目已經成為部分房企的重要盈利點。 克而瑞報告顯示， 中鐵建全年PPP項目為企業貢獻了近2000億元合同銷售。 因為對PPP專案有信心， 綠地也表示， 將打造與中國建築、中國鐵建等央企齊名的“中綠建”， 到2020年實現4000億元的年銷售目標。
造城造鎮攻略
在房企參與的諸多PPP模式中，
據沈曉玲介紹， 國內PPP項目， 主要採取“政府主導， 市場運作”的模式， 房企可通過業務外包、特許經營和完全私有化參與PPP。 如華夏幸福的產業園區PPP專案模式值得借鑒。
在園區建設期， 一級土地開發的土地整理、基礎設施建設、產業招商服務等均由華夏幸福先行墊付， 政府在這個時期不出資， 但會高度支持園區建設。 等到園區售地、產生稅收後， 政府通過多種方式將資金返還給華夏幸福。
依靠與政府良好的合作關係， 華夏幸福不斷在園區內乃至城市周邊獲取大量土地。 此外， 通過住宅銷售， 以及當地政府的多項支援， 擴張的速度驚人。 華夏幸福在京津冀、長江經濟帶、珠三角的多點佈局，
華夏幸福公佈的資料顯示， 2016年， 華夏幸福共實現銷售額1203.25億元， 其中產業新城開發建設核心及配套業務銷售額901.24億元， 比去年同期上漲51.95%。
產業園區之外， 小鎮開發也是PPP的熱點。 由於國家計畫到2020年培育1000個特色小鎮， 碧桂園、綠城等多家房企也開始主攻特色小鎮。 目前特色小鎮專案的政企合作PPP模式類型主要分為外包類、特許經營類及私有化類。
近日， 美好置業、南山控股、雲南旅遊等中小型上市公司也披露了涉足小鎮建設的計畫， 其中一部分選擇與大央企合作。 雲南旅遊與華僑城合作， 美好置業則引進華潤置地等知名企業。
“特色小鎮如果走向了傳統的房地產模式， 變成在鄉里賣房子， 這是悲哀，
軌道物業契機
除了造城造鎮， “地鐵+物業”也是房企參與PPP的另一方式。 萬科高級副總裁譚華傑此前甚至高度評價稱， 沿軌道交通拓展的城市新區， 是未來整個房地產行業的主戰場， “是一個劃時代的機遇， 可以和1998年的房改相比”。
深圳地鐵集團與萬科的組合， 有望成為PPP模式的建設標杆。 此前， 萬科參與過深鐵紅樹灣物業開發專案， 萬科獲得49%的權益分成， 但不獲得項目用地權利。 萬科還與重慶交投、中軌集團、東莞軌道簽訂了合作備忘錄， 探索軌道物業建設。
馮奎坦言，房企從事軌道物業開發的主要問題是，軌道物業極其複雜，涉及路網規劃、土地使用等等問題，一般房企在技術上較難突破。不過，也有一部分建築施工能力較強的房企有望突破。
3月初，中國鐵建聯合體中標60億元的廣州北站PPP專案。而在剛剛過去的2月份，中鐵建和呼和浩特市達成軌道交通2號線一期工程的合作，投資額193億元。
收編了多家建築工程類企業的綠地，去年更是成功中標包括南京地鐵5號線、寧波杭州灣新區等8個PPP專案，覆蓋5省9市，涉及地鐵、高速、城市公園、片區開發等多個領域。在軌道交通建設中，綠地與地鐵集團組成專案公司進行一級開發，綠地則獲得土地權益進行二級開發。
其中，南京地鐵5號線採取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營”的PPP模式合作建設，這也是綠地目前為止首個落地的軌道PPP專案。該PPP專案公司，就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯合體組成，共同操作項目投融資、建設、運營管理等。
PPP探索資產證券化
房企以PPP模式參與園區、小鎮開發，還有望在專案實現招商後獲得投資額分成。不過，要撬動龐大的PPP專案，還需要更多的資金來源參與。
目前有不少金融機構參與設立專項基金，如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前，建行總行、綠地集團牽頭發起成立了國內首支千億規模的“中國城市軌道交通PPP產業基金”。此外，在中信汕頭濱海新城專案，除政府主導開發權之外，中信也設立了運營基金。
PPP專案資產證券化正在加速。3月10日，華夏幸福公告稱，取得上海證券交易所無異議函，成為首批獲准發行的四單PPP資產支持證券之一，也是唯一一單園區PPP專案資產證券化產品。該專案產品發行規模7.06億元，總期限為6年。
廣發證券一名分析師表示，PPP資產支援證券化專案在國家層面的推進，為華夏幸福後續發展打開了一條新的融資管道。而此單PPP資產證券化或許只是開始，未來其將在其他園區內高效複製這種模式。
“PPP專案的資產證券化案例還很少。”馮奎表示，到2017年底，預計有更多的PPP資產證券化項目獲得受理。真正的大發展，需要看中國PPP專案總體的數量增長、品質提升情況，可能會在三年後。不過，業內人士也提醒，PPP在中國還處於探索階段，專案的規範實施和風險防範尚不健全。
本版采寫/新京報記者 龔小鋒
探索軌道物業建設。馮奎坦言，房企從事軌道物業開發的主要問題是，軌道物業極其複雜，涉及路網規劃、土地使用等等問題，一般房企在技術上較難突破。不過，也有一部分建築施工能力較強的房企有望突破。
3月初，中國鐵建聯合體中標60億元的廣州北站PPP專案。而在剛剛過去的2月份，中鐵建和呼和浩特市達成軌道交通2號線一期工程的合作，投資額193億元。
收編了多家建築工程類企業的綠地，去年更是成功中標包括南京地鐵5號線、寧波杭州灣新區等8個PPP專案，覆蓋5省9市，涉及地鐵、高速、城市公園、片區開發等多個領域。在軌道交通建設中，綠地與地鐵集團組成專案公司進行一級開發，綠地則獲得土地權益進行二級開發。
其中，南京地鐵5號線採取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營”的PPP模式合作建設，這也是綠地目前為止首個落地的軌道PPP專案。該PPP專案公司，就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯合體組成，共同操作項目投融資、建設、運營管理等。
PPP探索資產證券化
房企以PPP模式參與園區、小鎮開發，還有望在專案實現招商後獲得投資額分成。不過，要撬動龐大的PPP專案，還需要更多的資金來源參與。
目前有不少金融機構參與設立專項基金，如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前，建行總行、綠地集團牽頭發起成立了國內首支千億規模的“中國城市軌道交通PPP產業基金”。此外，在中信汕頭濱海新城專案，除政府主導開發權之外，中信也設立了運營基金。
PPP專案資產證券化正在加速。3月10日，華夏幸福公告稱，取得上海證券交易所無異議函，成為首批獲准發行的四單PPP資產支持證券之一，也是唯一一單園區PPP專案資產證券化產品。該專案產品發行規模7.06億元，總期限為6年。
廣發證券一名分析師表示，PPP資產支援證券化專案在國家層面的推進，為華夏幸福後續發展打開了一條新的融資管道。而此單PPP資產證券化或許只是開始，未來其將在其他園區內高效複製這種模式。
“PPP專案的資產證券化案例還很少。”馮奎表示，到2017年底，預計有更多的PPP資產證券化項目獲得受理。真正的大發展，需要看中國PPP專案總體的數量增長、品質提升情況，可能會在三年後。不過，業內人士也提醒，PPP在中國還處於探索階段，專案的規範實施和風險防範尚不健全。
本版采寫/新京報記者 龔小鋒