作為掌舵人朱桔榕， 2012年以朱孟依“大公主”的身份登上臺前， 合生創展經歷了2013年、2014年兩年的連續增長， 把營業收入拉高到170億港元之後， 在2015年又掉頭向下， 退縮到128.5億港元。 合生依然沒有走出慢節奏的軌道。
朱桔榕，
28歲，
中國人民大學金融專業畢業，
合生創展集團董事局副主席。
曾經是“華南五虎”之一的合生創展（00754.HK）近年來業績持續下滑， 同期的恒大、萬科與碧桂園已經在第一季度完成了超過千億元銷售額， 合生創展的資料徘徊在它們的百分之一。
4月19日， 合生創展集團有限公司公告披露截至2017年3月31日3個月未經審核營運資料。 公告顯示， 2017年1~3月， 合生創展合約銷售金額約為人民幣17.46億元， 較去年同期約人民幣33.53億元同比下降47.9%；涉及合約銷售面積約為138171平方米， 平均售價為每平方米人民幣1.26萬元。 對於這家對外宣稱重點關注一線城市核心區域地塊的房企來說這份資料並不正常。
作為掌舵人朱桔榕， 2012年以朱孟依“大公主”的身份登上臺前， 合生創展經歷了2013年、2014年兩年的連續增長， 把營業收入拉高到170億港元之後， 在2015年又掉頭向下， 退縮到128.5億港元。 合生依然沒有走出慢節奏的軌道。
2016年合生創展錄得合約銷售額合共人民幣80.89億元， 較2015年的人民幣99.87億元， 下降19%。 唯一的亮點是毛利率由2015年的24.6%上升至2016年的27.6%， 主要由於溢利率相對較高的項目占比增加所致。
合生創展集團董事局主席朱孟依
相對恒大、萬科、碧桂園紛紛採用的快周轉模式， 合生創展卻是慢周轉的高利潤模式。 擁有3000多萬平方米優質土地儲備的合生創展在黃金時期大力轉型商業地產， 這成為其模式之慢最被詬病的原因之一。
這從合生的土地儲備數據上可見一斑。 年報顯示， 截至2016年12月31日， 合生集團的土地儲備達3013萬平方米， 與2015年的3099萬平方米基本持平。 這些土地儲備中住宅用地占比高達74%， 不過很多專案戶型偏大， 去化效果並不好。
因此從去年銷售來看，
北京及天津合約銷售額合共為人民幣24.9億元， 占合生創展2016年合約銷售總額的31%。 北京及天津共有9個在售專案， 其中北京的合生霄雲路8號、合生濱江帝景及天津的京津新城為主要銷售額來源。
上海共有9個在售物業專案， 主要包括合生財富海景公館、合生國際城及合生前灘一號。 上海的合約銷售額為人民幣24.97億元， 占本集團合約銷售總額31%。
缺乏新的土地入帳， 合生創展的土地儲備水準處於下降階段。
即便土地優質， 不過慢周轉的理念下這些資產並沒有化成實際的真金白銀進入公司口袋。 根據公告顯示， 合生創展在2017年第一季度合約銷售額約17.46億元， 同比下降47.9%， 涉及的合約銷售面積約13.82萬平方米。 其中， 該公司3月的銷售額為12.44億元， 2月的銷售額為3.85億元， 1月的銷售額僅1.16億元。
值得一提的是， 近期房地產調控政策不斷加碼， 截至目前， 全國已有40多個城市陸續出臺或升級調控政策。 不過， 在此壓力之下， 上市房企今年一季度的銷售卻依然火熱， 在已披露一季度銷售資料的23家上市房企中，僅有合生創展和里安房地產錄得大幅下滑，其餘21家都在經歷更快的銷售業績上漲。
合生創展集團：朱孟依家族掌權者關係圖
相對於住宅板塊的萎靡，合生創展掌舵者的精力更多放在商業地產板塊上。合生商管董事長鮑文格在2016年年底表示，合生創展未來將會著重做大公司的商業地產板塊，並提出了合生商業“未來3年要推出30多個專案”的戰略目標。
每年10個商業地產專案推出的速度對於這家“慢性子”的企業可謂提速顯著，要知道在此之前，2015年底合生創展共擁有10個商業項目。而在2011年底，這個數字僅為6個，平均每年僅有一個項目問世。
不過在優質的土地儲備支撐下，這份願景的實現難度並沒有想像中那麼大。據企業年報，合生創展商辦、酒店類專案土地儲備約有400多萬平方米，全都分佈於全國的一二線城市和市場較好的三線城市，土地成本較低，成長空間較大。
例如位於上海楊浦區的合生匯，合生創展於2007年9月以14億元的價格拿到了這塊地，折合樓面價為每平方米14868元。目前合生創展擁有充足的項目儲備，這對於未來的商業開發，可以省去不少的拿地成本支出。
謀局商業地產是朱孟依出於長遠考慮進行的佈局，2006年，合生創展在年報中首次提出發展商業地產，但隨後的兩年裡，合生創展商業地產雷聲大、雨點小。直到2009年合生商業地產開始發力，2008年，期內投資物業資產為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長近200%，不過短暫的商業地產春天在2011年就出現急刹車，隨後該業務又繼續蟄伏。
10年時間，合生創展的商業板塊四平八穩沒有太多起色，朱孟依希望其成為新的盈利增長點的願望難免曲高和寡，再加上中間高層震盪，或多或少地影響了其佈局的步伐。客觀來說合生創展失去了最好的10年，而在朱孟依的設想中，未來投資性物業的運營模式勢必替代住宅銷售的一錘子買賣，他猜對了前半段，卻沒有預見到接下來的市場的蓬勃發展。
對於商業的理解，具有過於“超前”的想法，而在區域佈局上合生創展則為超前的想法付出更大的成本。
以京津新城為例，2003年，合生創展獲得了天津寶坻的2.5萬畝土地，並計畫就此打造京津新城。這是合生創展打造的集居住、休閒、旅遊、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目，總共土地儲備面積為401萬平方米。
朱孟依認定，京津冀一體化是大趨勢，京津新城的未來溢價必然超乎想像。他又預測對了，只不過還是太超前了。
截至2014年底，合生創展累計在京津新城投入超過200億元，而京津冀協同發展規劃綱要姍姍來遲，直到2015年3月才正式發佈。受益於區域一體化戰略深入，這個號稱亞洲最大別墅群項目直到2016年才迎來起色，不過京津新城已經拖住了合生創展攻城掠地的節奏，分析認為，因為這個項目對資金的佔用，合生一直沒有在土地市場上抓住機會，在幾次樓市調控中，錯過了較好的擴張機會，所以地產業務可能逐漸為管理層所看淡。
相比在業務上的佈局，朱孟依在合生創展的接班人選擇上同樣不循常規。
2012年3月，合生創展突然公告，服務了公司18年的元老薛虎辭去行政總裁職務，決定於3月1日起生效。同年3月26日，朱桔榕被委任為合生創展集團常務副總裁。
2013年7月17日，朱桔榕上任董事局副主席，當然也伴隨著董事局原副主席張懿的辭任。事實上，在張懿之前，合生創展已前後換了四任總裁，分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎。他們在公司行政總裁位置上都沒有坐滿3年，外界則一直認為這些動作均是朱孟依在為朱桔榕上位鋪路。
與眾多“地產二代”經歷不同，朱桔榕是一個地道的“本土二代”。對於來自父親的任命，其本人也表現出積極接班的意願，再加上朱孟依的保守和強勢，在職位上完成接班至今的合生創展並沒有開始一套大開大合的打法。
朱桔榕上任後，合生創展經歷了2013年、2014年兩年的連續增長，把營業收入拉高到170億港元之後，在2015年又掉頭向下，退縮到128.5億港元。
在業務佈局上，目前朱桔榕並沒有太多異于父親的重要調整，2015年合生創展啟動一項調整：去化非優質土地儲備，加碼一二線商業地產。這依然沒有擺脫朱孟依加碼商業地產的基本思路。
僅在治理體制上朱桔榕把合生創展的總部、分公司、專案三級管理體制，改為總部事業部直管專案的兩級管理體制，在扁平化構架下，公司內部的資訊溝通回路變短。
上任後的朱桔榕將更多精力放在公司項目銷售上，“朱桔榕上任以後，非常強勢，親自管合生霄雲路8號專案。”一位元業內人士告訴記者。而合生霄雲路8號是合生旗下最具代表性的高端住宅項目。為此，朱桔榕曾將星河灣的團隊挖來，被認為是推動合生產品和開發全面進入高端領域的表現。
2013年10月份，由朱桔榕主導，專門在霄雲路8號項目設置物業管家團隊，以提升後期服務助力口碑行銷。同時，集團資訊化建設，以加重改善型住宅比例為主的產品結構調整，不過調整沒有及時化成亮眼的銷售資料，反而加劇了原有隊伍的分崩離析。
在已披露一季度銷售資料的23家上市房企中，僅有合生創展和里安房地產錄得大幅下滑，其餘21家都在經歷更快的銷售業績上漲。
合生創展集團：朱孟依家族掌權者關係圖
相對於住宅板塊的萎靡，合生創展掌舵者的精力更多放在商業地產板塊上。合生商管董事長鮑文格在2016年年底表示，合生創展未來將會著重做大公司的商業地產板塊，並提出了合生商業“未來3年要推出30多個專案”的戰略目標。
每年10個商業地產專案推出的速度對於這家“慢性子”的企業可謂提速顯著，要知道在此之前，2015年底合生創展共擁有10個商業項目。而在2011年底，這個數字僅為6個，平均每年僅有一個項目問世。
不過在優質的土地儲備支撐下，這份願景的實現難度並沒有想像中那麼大。據企業年報，合生創展商辦、酒店類專案土地儲備約有400多萬平方米，全都分佈於全國的一二線城市和市場較好的三線城市，土地成本較低，成長空間較大。
例如位於上海楊浦區的合生匯，合生創展於2007年9月以14億元的價格拿到了這塊地，折合樓面價為每平方米14868元。目前合生創展擁有充足的項目儲備，這對於未來的商業開發，可以省去不少的拿地成本支出。
謀局商業地產是朱孟依出於長遠考慮進行的佈局，2006年，合生創展在年報中首次提出發展商業地產，但隨後的兩年裡，合生創展商業地產雷聲大、雨點小。直到2009年合生商業地產開始發力，2008年，期內投資物業資產為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長近200%，不過短暫的商業地產春天在2011年就出現急刹車，隨後該業務又繼續蟄伏。
10年時間，合生創展的商業板塊四平八穩沒有太多起色，朱孟依希望其成為新的盈利增長點的願望難免曲高和寡，再加上中間高層震盪，或多或少地影響了其佈局的步伐。客觀來說合生創展失去了最好的10年，而在朱孟依的設想中，未來投資性物業的運營模式勢必替代住宅銷售的一錘子買賣，他猜對了前半段，卻沒有預見到接下來的市場的蓬勃發展。
對於商業的理解，具有過於“超前”的想法，而在區域佈局上合生創展則為超前的想法付出更大的成本。
以京津新城為例，2003年，合生創展獲得了天津寶坻的2.5萬畝土地，並計畫就此打造京津新城。這是合生創展打造的集居住、休閒、旅遊、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目，總共土地儲備面積為401萬平方米。
朱孟依認定，京津冀一體化是大趨勢，京津新城的未來溢價必然超乎想像。他又預測對了，只不過還是太超前了。
截至2014年底，合生創展累計在京津新城投入超過200億元，而京津冀協同發展規劃綱要姍姍來遲，直到2015年3月才正式發佈。受益於區域一體化戰略深入，這個號稱亞洲最大別墅群項目直到2016年才迎來起色，不過京津新城已經拖住了合生創展攻城掠地的節奏，分析認為，因為這個項目對資金的佔用，合生一直沒有在土地市場上抓住機會，在幾次樓市調控中，錯過了較好的擴張機會，所以地產業務可能逐漸為管理層所看淡。
相比在業務上的佈局，朱孟依在合生創展的接班人選擇上同樣不循常規。
2012年3月，合生創展突然公告，服務了公司18年的元老薛虎辭去行政總裁職務，決定於3月1日起生效。同年3月26日，朱桔榕被委任為合生創展集團常務副總裁。
2013年7月17日，朱桔榕上任董事局副主席，當然也伴隨著董事局原副主席張懿的辭任。事實上，在張懿之前，合生創展已前後換了四任總裁，分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎。他們在公司行政總裁位置上都沒有坐滿3年，外界則一直認為這些動作均是朱孟依在為朱桔榕上位鋪路。
與眾多“地產二代”經歷不同，朱桔榕是一個地道的“本土二代”。對於來自父親的任命，其本人也表現出積極接班的意願，再加上朱孟依的保守和強勢，在職位上完成接班至今的合生創展並沒有開始一套大開大合的打法。
朱桔榕上任後，合生創展經歷了2013年、2014年兩年的連續增長，把營業收入拉高到170億港元之後，在2015年又掉頭向下，退縮到128.5億港元。
在業務佈局上，目前朱桔榕並沒有太多異于父親的重要調整，2015年合生創展啟動一項調整：去化非優質土地儲備，加碼一二線商業地產。這依然沒有擺脫朱孟依加碼商業地產的基本思路。
僅在治理體制上朱桔榕把合生創展的總部、分公司、專案三級管理體制，改為總部事業部直管專案的兩級管理體制，在扁平化構架下，公司內部的資訊溝通回路變短。
上任後的朱桔榕將更多精力放在公司項目銷售上，“朱桔榕上任以後，非常強勢，親自管合生霄雲路8號專案。”一位元業內人士告訴記者。而合生霄雲路8號是合生旗下最具代表性的高端住宅項目。為此，朱桔榕曾將星河灣的團隊挖來，被認為是推動合生產品和開發全面進入高端領域的表現。
2013年10月份，由朱桔榕主導，專門在霄雲路8號項目設置物業管家團隊，以提升後期服務助力口碑行銷。同時，集團資訊化建設，以加重改善型住宅比例為主的產品結構調整，不過調整沒有及時化成亮眼的銷售資料，反而加劇了原有隊伍的分崩離析。