負現金流的房產到底該不該買？

主編寄語

作者Kevin YU， 國內浙江大學畢業的高材生， 也是澳洲房產圈內我眼中真正的投資顧問， 所謂的“真正”， 即不僅停留於房屋本身， 區域本身， 而是投資本身， 這點很重要。

希望Kevin的文章能給大家帶去價值。

兩周前的文章， 我們講述了作為一個房產投資者， 必須關注現金流的話題（ 銀行收緊只還利息Interest Only貸款， 你怕了嗎？| 澳房閒話 13）。 既然提到了這個問題， 我們不妨順水推舟， 再來聊一聊房產投資者很關心的現實問題：那就是到底買正現金流（positive cash flow）的房產， 還是負現金流（negative cash flow）的房產比較好？

從理論上來講， 沒有人希望自己的房產是negative gearing的，

誰不想買一套能夠自給自足的房子， 不用每週往裡面貼很多錢來養它呢？的確， 我們都希望自己的投資房， 能夠每週給自己帶來幾百元的passive income， 並且最好早日能代替自己的工資， 從而達到財務自由的境界。

那麼問題來了， 既然如此， 為什麼很多悉尼、墨爾本等大城市的樓盤， 投資者明知是negative gearing， 還經常出現排隊搶房的情況呢？原因很簡單：為了資本增值capital gain。

魚與熊掌， 你選哪個？

市場上的房產投資者分為兩種：一種是被動投資者， 採取的策略主要是Buy and Hold；另一種是主動投資者， 採取的策略五花八門， 種類繁多， 有裝修、subdivision、小型開發等。

初級投資者， 大部分都是被動投資型的， 在這類投資者裡事實上也可以再細分為兩類：一種特別在意租金回報，

而另一種則偏愛資本增長型投資。

租金回報型的投資者往往對於負現金流的房產不屑一顧， 嗤之以鼻。 他們認為， 持續買入負現金流的房產， 將阻礙投資者進一步擴大Portfolio的能力， 同時， 此類房產也像一個“吸血鬼”一般， 不斷榨取投資者的現金流。 因此， 此類投資者往往會選擇購買租金回報率高的二手房， 或者具有改造機會的房產， Dual Occupancy的房產等， 他們的主要目標通常是：income replacement。

而資本增長型的投資者則完全是另一種風格， 他們喜歡買有“增長潛力”的投資房， 通常是在一線城市CBD附近， 由中型或者大型開發商開發建造的新房。 在資本增長型的投資者看來， 我在乎的十年後的房價， 希望屆時有人以我今天買價的一倍甚至更多的價格來接盤，

而不看中今天租客能多給我每週20還是30塊的租金， who cares？

以上的兩種情況， 是不是有一種符合你的情況？

案例分析

瞭解了投資者的類別和他們對不同類型房產的態度， 我們再通過一個例子， 來看看房產投資中正負現金流的帶來的影響到底有多大。

假設有兩套同樣價值為50萬的房產， 第一套位於regional地區， 租金回報率比較高， 每週可以租到600元， 但增值潛力一般， 十年增幅僅為30%；

另一套是大城市市中心的房產， 租金450元每週， 為了養房， 需要每週貼30澳元來養， 但這套房產具有較大的增值潛力， 十年後能夠增值100%。

投資者A是一名租金回報型投資者， 他買了第一套房產， 投資者B是一名資本增長型投資者， 他買了第二套房產。

每週， 投資者A比投資者B多收了150澳元的房租， 一年下來， 他的租金收益多了7500澳元， 而十年下來多了75,000澳元（假設租金不變， 或者同速增漲）。 此外投資者B每週貼30澳元， 一年貼1500澳元， 十年貼了15000澳元養房（同樣假設他運氣不佳， 一直貼了10年）。

然而， 由於兩個房產在增值方面的差異巨大（假設雙方都是passive 投資者， 沒有任何裝修等主動策略提高equity）， 十年後， 投資者A的房產價值為65萬， 而投資者B的房產價值100萬。 除去房租上的差異7.5萬， 養房成本貼1.5萬， 投資者B的投資收益依然比A就足足多了26萬澳元！

這個案例或許比較簡單粗暴， 沒有把資金的時間價值考慮在內， 但依然值得我們進行推敲。

貼錢養房不是不行， 但因人而異

看了上面的案例， 你千萬不要以為我們有了“資本增值完勝租金回報類房產”的結論。

事實上， 在上面的案例中， 有一個非常非常重要的假設， 那就是投資者B的房產能夠在10年內增值100%， 如果這個前提不成立的話， 投資者A就要狠狠地嘲笑B了。 因為投資者A拿到可是每週實打實的現金。

此外， 對於貼錢養房這件事來說， 投資者本身的個人情況也非常重要。 通常而言， 如果是本身稅賦較高的專業高薪人士， 通常更適合購買一些negative gear的房產， 用以合理合法的減輕稅務壓力， 同時還能給自己的資產進行合理佈局。

而對於一些本身就不怎麼交稅的投資人來說， 購買過多negative gearing的投資房則就不怎麼划算了， 由於無法享受退稅帶來的優勢， 不僅不能持續擴大投資組合， 當利息上升到一定程度時， 此類投資者還會在能否長期持有房產這個問題上遇到不小的挑戰。

如果把房產投資比喻成一門生意的話，買入房產是你做生意的啟動資金，而養房成本，或者說負現金流的支出成本，則通常看做是運營這個生意的成本。做生意有成本，那再正常不過了，但這個成本得控制得當，不能失控。如果養房的成本過高的話，那麼你這個生意能否做得下去就成了問題。但歸根到底，你付出的這個成本，最終需要在你的生意變得更值錢的前提下，才是有意義的。

所以，我們的結論是：

如果純粹為了高租金回報，或者退稅額而購買一套房產，而該房產並不具備巨大的增值潛力，那麼這樣的投資決策是撿了芝麻，丟了西瓜；而如果一套房產有巨大的增值潛力，那麼雖然現金流為負，但只要在合理範圍內，仍不失為一個好的投資。

通常我們認為一個投資房在將退稅功能計算在內後達到或者接近breakeven的情況，無疑是持有一個投資房的最佳狀態。

今天的文章就是這樣，感謝閱讀。

此類投資者還會在能否長期持有房產這個問題上遇到不小的挑戰。

如果把房產投資比喻成一門生意的話，買入房產是你做生意的啟動資金，而養房成本，或者說負現金流的支出成本，則通常看做是運營這個生意的成本。做生意有成本，那再正常不過了，但這個成本得控制得當，不能失控。如果養房的成本過高的話，那麼你這個生意能否做得下去就成了問題。但歸根到底，你付出的這個成本，最終需要在你的生意變得更值錢的前提下，才是有意義的。

所以，我們的結論是：

如果純粹為了高租金回報，或者退稅額而購買一套房產，而該房產並不具備巨大的增值潛力，那麼這樣的投資決策是撿了芝麻，丟了西瓜；而如果一套房產有巨大的增值潛力，那麼雖然現金流為負，但只要在合理範圍內，仍不失為一個好的投資。

通常我們認為一個投資房在將退稅功能計算在內後達到或者接近breakeven的情況，無疑是持有一個投資房的最佳狀態。

今天的文章就是這樣，感謝閱讀。