房企“鐵三角”圍城：前4個月賣了5300億

當前， 重新注重規模競爭似乎成為2017年房地產行業共識。 即使面對政策調控的持續深化， 大中型房企在過去的4個月也走出一條高光的業績曲線。 碧桂園(02007)、萬科、恒大領銜的一線房企構築成了“鐵三角”， 碧桂園的銷售額更是已經攀升到“兩千億”量級。 在過去， 這似乎是不可想像的。

日前， 克而瑞研究中心發佈《2017年1~4月中國房地產企業銷售TOP100》顯示， 碧桂園銷售額達到了2006.6億元， 萬科實現1915.7億元， 恒大實現1440.3億元， 三家領頭房企實現總銷售金額5362.6億元， 甚至超過排名其後的10家房企的銷售額總和， 行業集中度愈加明顯。

億翰智庫的報告認為，

此種趨勢對成長型房企來講， 需要關注去週期化趨勢， 尤其是在投資節奏上， 地價低時多拿， 地價高時適當少拿， 但絕對不能不拿， 否則企業成長的連續性會受到制約。

“鐵三角”領先業績榜

調控在深化， 大中型房企在過去的4個月依然收穫了豐厚的業績。 從榜單分析， 第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級， TOP3門檻達到了1440億元， 遠超去年上半年第三名的1221億元， TOP10和TOP50門檻也分別達到了420億元和89億元， 顯示出行業集中度的再次提升。

與去年同期業績比較， 今年前4月已完成去年上半年整體業績的主要集中在TOP50房企， 前10強房企中有6家， 前30強房企中則有17家已達成此目標。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，

“三千億”以上量級的龍頭房企在經營上已經明顯的去週期化， 無論是春節淡季還是春季旺銷期， 單月業績基本均在400億元以上， 其背後是企業投資節奏的去週期化以及城市佈局的全面化、均衡化。

碧桂園在此方面的趨勢明顯， 無論是投資端還是銷售端。 在拿地節奏上， 去年前8個月基本保持每天一塊地的進賬速度， 僅在當年9~11月份略有放緩， 但當年底再次重啟高速拿地模式。 在銷售端， 其前4個月業績已經超過2000億元， 按照現在月均500億元的速度， 全年完成6000億元業績將成為大概率事件。

恒大在前4月的銷售速度有所放緩， 在行銷措施上收窄折扣幅度， 提高利潤。 從今年一季度的銷售情況看， 恒大仍然處於慣性延續之中，

推貨節奏平穩。 億翰智庫的報告預計， 進入二季度以來， 恒大明顯開始發力， 大量新盤將在二季度及之後陸續入市。

經歷股權之爭風波的萬科雖然表示對規模排名“不在意”， 但在行銷節奏方面， 卻沒有放緩的跡象。 今年春節後萬科就開始加大推貨力度， 其中3月份的新推貨量是平時單月的2~3倍之多， 創下行業單月636億元的銷售紀錄。

萬科第一季度業績報告顯示， 淨利潤出現明顯下滑。 對此萬科解釋， 由於銷售額翻番、經營管理規模擴大， 一季度銷售費用和管理費用同比分別增長38.8%和29.3%， 同時受融資規模擴大的影響， 一季度萬科財務費用也有所增長。 此外， 由於一季度結算專案中包含了一批合作比例較高的專案， 使得當期少數股東損益占比較高。

萬科董秘朱旭表示， 第一季度萬科竣工和結算規模有限， 竣工面積占全年竣工計畫的比例僅為5.1%， 一季度的淨利潤同比下滑對全年業績的參考意義不大， 公司預計2017年全年淨利潤同比仍將保持增長。

中小房企突圍壓力

在房企規模的競爭中， 土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。 陽光城總裁張海民就表示， 現在的土地儲備排名就是五年後的房地產公司排名。

中國指數研究院的統計表示， 前4月從拿地金額來看， 碧桂園和保利繼續穩居前兩位， 首開、遠洋晉級TOP10。 1~4月， 碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續穩居拿地金額前兩位。

總體來看， 在2016年熱點城市量價齊升帶動下， 房企取得良好的去化效果，

資金較為充裕。 儘管2017年樓市調控政策不斷加碼， 但仍不能減弱房企拿地熱情。 2017年1~4月， 房企拿地意願依然強烈， TOP10企業拿地總價高達3460億元。

相比三大巨頭的全國性佈局對沖週期風險， 區域佈局型房企在規模競爭上缺乏力度。 億翰智庫的報告認為， 首開、首創等出現增長受困， 在榜單排名上均出現不同程度後退。 究其原因， 是因為一線及強二線短期內住宅去化仍然有支撐， 但新增供應難以為繼；另一方面， 一線及強二線城市政策多已是史上最嚴， 後期市場調整將顯著放大市場不確定性。

作為此輪調控供給側的著力點之一， 公開土地市場的競拍限制繁多。 從2016年的多城市土拍新政， 包括提高保證金、規定現房銷售、增加持有物業比重和年限等， 到近期上海出臺招標掛牌複合式新土拍政策，無一例外地提高了企業競爭門檻，封堵中小房企試圖通過傳統高周轉模式繼續發展的路徑。

除去公開市場，並購將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報顯示，2016年陽光城新增土地儲備專案25個，總建築面積977.8萬平方米，同比增長210%。其中，企業以招拍掛方式獲取了12個專案，總建面141.9萬平方米，以收購方式獲取了大量土地儲備。

每日經濟新聞

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到近期上海出臺招標掛牌複合式新土拍政策，無一例外地提高了企業競爭門檻，封堵中小房企試圖通過傳統高周轉模式繼續發展的路徑。

除去公開市場，並購將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報顯示，2016年陽光城新增土地儲備專案25個，總建築面積977.8萬平方米，同比增長210%。其中，企業以招拍掛方式獲取了12個專案，總建面141.9萬平方米，以收購方式獲取了大量土地儲備。

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