關於澳洲房地產市場是否存在泡沫， 一直有著不少猜想。 究竟哪裡才是房價的頂點？什麼時候房價會急轉直下啦？
根據澳洲房地產專家的分析， 至少滿足以下四個方面， 才能擊碎澳洲房市“泡沫”。
情況一：貸款收緊、利率提高、房貸壓力居高不下
情況二：未就業及失業人數降低 通貨緊縮放緩
情況三：政府干預失敗 市場自身進行調節
情況四：全球經濟出現衰退
情況一：貸款收緊、利率提高、房貸壓力居高不下
UTS Business School
由於擔心房產泡沫出現， 銀行的監管機構APRA提高了借貸利率標準， 同時也加強了對房貸風險的管控。
第一步:只還利息類貸款占比下降
APRA鼓勵商業銀行減少只還利息類貸款的占比， 同時貸款成本也隨之提高。
第二步:澳聯儲提高利率 避免通貨膨脹
隨著美國和歐洲的利率上升， 市場復蘇， 在澳大利亞， 利率在達到歷史低點後， 澳聯儲也將開始逐步加息， 避免通貨膨脹加劇。
第三步:加息提高還貸成本 不良貸款將增加
利息的提高意味著每月房貸還款額增加， 這對大多數的購房者而言， 在他們的財務承擔範圍之內， 可以進行調劑。 不過， 這對只還利息貸款的購房者打擊最大。 同時， 也會造成更多不良貸款的產生。
第四步:只還利息再次貸款成“幻影”
為避免不良貸款的產生， 銀行縮緊了房貸政策。 只還利息貸款的購房者想要再融資則難上加。 之前還寄希望於再融資使得資金得以流動， 但現在卻不得不在還完利息的基礎上繼續償還本金。
第五步：貸款總量下降 房價開始下跌
銀行貸款政策收緊及壞賬的增加， 必然會產生這樣一個結果， 那就是房貸總體量降低， 房價也會隨之下跌。
情況二：未就業及失業人數降低 通貨緊縮放緩
University of Sydney
第一步：未就業及失業人數增高
就目前來看，失業率有上升的趨勢，隨著公寓建設供過於求使得泡沫產生，如果礦業不能復蘇的話，建築業的工人失業風險最高。
第二步：收入降低 支出削減
隨著收入降低，還貸壓力加劇，人們將會限制自己的日常開支，尤其是對可買可不買的非必需品。這對零售業而言將造成影響，從業人員的工資和工時都將會減少。
第三步：就業機會減少 區域房價下降
就業機會是房價構成的重要組成部分，如果這附近沒有足夠的就業機會，該區域內的房價也會下跌，尤其是基礎設施用房。
第四步：還貸壓力增大 房價被迫下跌
當收入減少、失業率提高時，貸款的違約風險也會隨之提高。上一次發生這樣的情形還是在2008年，當時壞賬不斷出現，悉尼局部地區的房價出現了下降。
第五步：缺乏現金流者 首先觸發地產泡沫崩盤
如果房價下跌，對於資金本身就不充足的購房者而言，其中以年輕的首次購房者為典型，遭受的衝擊最大。當房價泡沫破滅的洪水來襲，資不抵貸者就只能苦苦掙扎，渴望著房價可以回升，卻事與願違。
情況三：政府干預失敗 市場自身進行調節
Jason Potts and Sinclair Davidson, RMIT
第一步：利率仍在低位 房屋供應量滯後
如果聯邦政府及各州政府不作為，在利率的持續低迷、房屋供應量緩慢增長、海外投資者購房需求增加的情況下，會使得房價上漲。
第二步：房價高漲 啃老族增多
對於普通人而言，房屋的可負擔性仍然不足，越來越多的年輕一代將延後離開父母，重組家庭的意願。這樣一來，澳大利亞人口的結構也將隨之改變，政府面臨的社會壓力也隨之加劇。
第三步：打壓海外投資者 補貼首次購房者
政府提高海外投資者進入澳房市場的門檻，增加更多的約束條件。同時也收緊了國內的房貸市場，卻在其他政策上指定優惠，補貼首次購房者。
第四步：首次購房者增多 供應不變房價上漲
因為此前政府打壓了海外投資者，同時並未採取措施增加住房供應量。那麼在低利率的大環境下，市場上的首次購房者數量將增加，房價也隨著上漲。
第五步：澳聯儲提高利率 不良貸款增多
房價高漲不停，促使澳聯儲不得不提高利率，投資者的還貸壓力增加，不良貸款出現。投資者為了還貸，不得不將此前的投資物業又在市場上出售，房屋供應量的增多，使得房價開始回落。
情況四：全球經濟出現衰退
聲音來源:Timo Henckel, Research Associate,
Centre for Applied Macroeconomic Analysis, ANU
第一步：全球性危機 房市風險加劇
無論是全球政治、軍事、經濟出現衰退，必然會導致房市風險加劇。
第二步：國際融資成本提高 貸款利率上漲
因為國際資金的減少，融資成本提高，澳大利亞銀行的借貸成本將提高，貸款利率也隨之上漲。
第三步：還貸之路步履維艱 不得不拋售房產
伴隨著利率上漲，一些現金流不夠的購房者面臨著無法還貸的困境，不得不出售自己的房產。
第四步：利率上漲房價下跌 房產市場不斷惡化
利率的上漲最終導致房價下跌，對貸款購房者而言壓力山大，對市場而已，則加劇惡化。
本文來自theconversation.com
由澳洲房產大全編譯
就目前來看，失業率有上升的趨勢，隨著公寓建設供過於求使得泡沫產生，如果礦業不能復蘇的話，建築業的工人失業風險最高。
第二步：收入降低 支出削減
隨著收入降低，還貸壓力加劇，人們將會限制自己的日常開支，尤其是對可買可不買的非必需品。這對零售業而言將造成影響，從業人員的工資和工時都將會減少。
第三步：就業機會減少 區域房價下降
就業機會是房價構成的重要組成部分，如果這附近沒有足夠的就業機會，該區域內的房價也會下跌，尤其是基礎設施用房。
第四步：還貸壓力增大 房價被迫下跌
當收入減少、失業率提高時，貸款的違約風險也會隨之提高。上一次發生這樣的情形還是在2008年，當時壞賬不斷出現，悉尼局部地區的房價出現了下降。
第五步：缺乏現金流者 首先觸發地產泡沫崩盤
如果房價下跌，對於資金本身就不充足的購房者而言，其中以年輕的首次購房者為典型，遭受的衝擊最大。當房價泡沫破滅的洪水來襲，資不抵貸者就只能苦苦掙扎，渴望著房價可以回升，卻事與願違。
情況三：政府干預失敗 市場自身進行調節
Jason Potts and Sinclair Davidson, RMIT
第一步：利率仍在低位 房屋供應量滯後
如果聯邦政府及各州政府不作為，在利率的持續低迷、房屋供應量緩慢增長、海外投資者購房需求增加的情況下，會使得房價上漲。
第二步：房價高漲 啃老族增多
對於普通人而言，房屋的可負擔性仍然不足，越來越多的年輕一代將延後離開父母，重組家庭的意願。這樣一來，澳大利亞人口的結構也將隨之改變，政府面臨的社會壓力也隨之加劇。
第三步：打壓海外投資者 補貼首次購房者
政府提高海外投資者進入澳房市場的門檻，增加更多的約束條件。同時也收緊了國內的房貸市場，卻在其他政策上指定優惠，補貼首次購房者。
第四步：首次購房者增多 供應不變房價上漲
因為此前政府打壓了海外投資者，同時並未採取措施增加住房供應量。那麼在低利率的大環境下，市場上的首次購房者數量將增加，房價也隨著上漲。
第五步：澳聯儲提高利率 不良貸款增多
房價高漲不停，促使澳聯儲不得不提高利率，投資者的還貸壓力增加，不良貸款出現。投資者為了還貸，不得不將此前的投資物業又在市場上出售，房屋供應量的增多，使得房價開始回落。
情況四：全球經濟出現衰退
聲音來源:Timo Henckel, Research Associate,
Centre for Applied Macroeconomic Analysis, ANU
第一步：全球性危機 房市風險加劇
無論是全球政治、軍事、經濟出現衰退，必然會導致房市風險加劇。
第二步：國際融資成本提高 貸款利率上漲
因為國際資金的減少，融資成本提高，澳大利亞銀行的借貸成本將提高，貸款利率也隨之上漲。
第三步：還貸之路步履維艱 不得不拋售房產
伴隨著利率上漲，一些現金流不夠的購房者面臨著無法還貸的困境，不得不出售自己的房產。
第四步：利率上漲房價下跌 房產市場不斷惡化
利率的上漲最終導致房價下跌，對貸款購房者而言壓力山大，對市場而已，則加劇惡化。
本文來自theconversation.com
由澳洲房產大全編譯