從長三角區域來看， 部分城市毛利率已低於10%， 在市場未出現大幅增長的情況下， 該公司僅依靠長三角， 要實現30%以上的增長， 仍存在一定難度
文 | 《投資時報》記者 羅藝
2月27日， 新城控股在香港舉行的業績發佈會上宣佈， 2017年將實現850億元銷售值， 並將盡力衝擊千億目標。 此前， 新城控股發佈的2016年年度業績報告顯示， 2016年， 該公司實現營業收入279.7億元， 較上年同期增長18.67%；實現淨利潤30億元， 同比增幅高達64.42%。
自2008年進入商業地產領域開始， 新城控股旗下新城吾悅廣場發展迅速。 2016年財報顯示， 綜合體銷售和物業出租共實現營業收入114.25億元， 占總營業收入40.8%。 商業地產的快速擴張當然依賴於融資， 這也使得該公司淨負債持續攀高至85.2%。 2016年， 新城控股的淨負債與權益比率升至88.7%， 而在2015年則為83.3%。
長三角區域銷售額占比高達八成
新城控股2016年業績報告顯示， 去年該公司全年合同銷售額達650.60億元，
在2月27日舉行的香港業績發佈會上， 新城控股董事長王振華表示：“今年的銷售目標是850億， 貨值有1520億， 按照58%的去化率來算是850億， 去年我們的去化率是60%。 ”
2016年新城控股銷售額的快速增長， 顯然與全年房地產市場火熱相關， 尤其是在其深耕的長三角。 根據新城控股年報顯示， 蘇州、上海、南京、杭州四座城市分別占全年銷售額的20.3%、13.4%、11.9%及6.7%， 加上其他長三角城市， 該區域的銷售額已占其總銷售額的79%。
但從長三角區域來看， 部分城市毛利率卻低於10%， 尤其是長三角的三四線城市， 如鎮江、安慶，
相關分析認為， 在市場未出現大幅增長的情況下， 新城控股僅依靠長三角， 要實現30%以上的增長， 仍存在一定的難度。
為實現規模增長， 新城控股近年開始向外拓展， 制定了“以上海為中樞、長三角為核心， 並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張”的“1+3”區域發展戰略。
“未來我們會按照公司的開發節奏做土地拓展， 要求IRR增加6億元， 原因很簡單， 新城的購物中心， 從十幾個到現在的四十個， 購物中心也需要培養團隊， ”陳偉健表示， “新城會盡力控制成本。 ”
商業體擴張速度快， 負債居高位
2008年新城控股正式進軍商業地產，
根據CRIC資料， 截至2016年， 商業體數量排前五的分別為萬達、紅星美凱龍、華潤、保利、大悅城， 商業體數量分別為187個、190個、12個、25個和11個， 實現運營收入分別為224.5億元、118.1億元、63.9億元、44.1億元、39.9億元。 按此資料， 吾悅廣場開業數量已與大悅城持平， 且緊隨華潤之後。
根據報告， 2016年， 還有28個“吾悅廣場”在建。 2017年， 公司計畫新開業吾悅廣場11個， 租金及商業管理費收入超過10億元。 從土地儲備上， 也可看出新城控股在商業地產的佈局。 報告顯示， 2016年新城控股全年新增土地儲備共40幅， 總建築面積1,424.22萬平方米， 總地價達535.8061億元。
但商業地產規模快速擴張的同時也帶來投資大、週期長、回報慢等問題， 佔據了新城控股大量流動資金， 加上2016年購入40塊土地儲備， 新城控股負債率居高不下。
根據CRIC發佈的2016年房企新增加土地儲備的金額與當年銷售金額比顯示， 在排名10-20名的房企中， 該比例超過80%的有三家， 其中龍湖地產新增土地金額756億元， 當年銷售金額881億元， 新增土地儲備金額與銷售金額比為86%， 新城控股緊隨其後， 新增土地儲備金額535億元， 銷售金額651億元， 新增土地儲備金額與銷售金額比達83%。
《投資時報》記者查閱年報發現， 截至2016年年底， 新城控股總負債399億元， 流動負債300億元， 負債率達85.2%， 而淨負債與權益比率上升至88.7%， 2015年該比率為83.3%。
從融資來看，與行業領先房企相比，新城控股融資成本一直較高。2016年其融資成本從報告看，呈現下滑趨勢。2016年債務融資加權平均成本5.49%，與上年7.18%相比，下降1.69%，最高項目融資成本9.00%，上年末為10.10%。
報告顯示，2016年1月，新城控股從國內兩家銀行獲得150億元新銀行授信額度。年中，新城控股子公司與平安銀行共同成立產業基金，獲得平安銀行給予的100億元意向性房地產專案投資額度。7月1日，中國證監會審核後批准新城控股非公開發行不超過人民幣38億元A股股票的申請。此外，新城控股去年總計發行總額80億元國內公司債券，加權平均成本為4.74%。
截至2016年年末，新城控股可動用財務資源達598億元。其銀行及手頭現金由2015年12月31日約77.63億，增加77.2%至約137.56億元。
由於公司幾乎全部經營均在中國本土進行且貸款以人民幣結算，以美元記值，使得新城控股面臨美元兌人民幣的外匯風險。對此，新城控股執行董事兼公司秘書陳偉健在此前召開的新聞發佈會上表示，公司在今年2月份發了新的美元債，“5%的利率，早前一兩周，提前贖回我們10.25%的高息債，用5%的高息債去置換10.25%的高息債”。
2015年該比率為83.3%。從融資來看，與行業領先房企相比，新城控股融資成本一直較高。2016年其融資成本從報告看，呈現下滑趨勢。2016年債務融資加權平均成本5.49%，與上年7.18%相比，下降1.69%，最高項目融資成本9.00%，上年末為10.10%。
報告顯示，2016年1月，新城控股從國內兩家銀行獲得150億元新銀行授信額度。年中，新城控股子公司與平安銀行共同成立產業基金，獲得平安銀行給予的100億元意向性房地產專案投資額度。7月1日，中國證監會審核後批准新城控股非公開發行不超過人民幣38億元A股股票的申請。此外，新城控股去年總計發行總額80億元國內公司債券，加權平均成本為4.74%。
截至2016年年末，新城控股可動用財務資源達598億元。其銀行及手頭現金由2015年12月31日約77.63億，增加77.2%至約137.56億元。
由於公司幾乎全部經營均在中國本土進行且貸款以人民幣結算，以美元記值，使得新城控股面臨美元兌人民幣的外匯風險。對此，新城控股執行董事兼公司秘書陳偉健在此前召開的新聞發佈會上表示，公司在今年2月份發了新的美元債，“5%的利率，早前一兩周，提前贖回我們10.25%的高息債，用5%的高息債去置換10.25%的高息債”。