有一個小倆口， 準備結婚， 在仲介的帶領下， 看好了一套二手房， 一看挺合適總價200萬成交， 並且和賣方簽署了購房協定， 並交納了60萬的首付款，
幾天後貸款是解押了， 第二天就可以走正常程式， 網簽， 辦貸款， 等等辦理一切交易和過戶手續了；
就在小倆口打算著預定好了， 三個月後的結婚日期的時候， 傳來了一個噩耗， 是什麼呢？
由於協議剛剛簽署了沒幾天天， 還沒有走到網簽程式， 就在準備第二天去網簽的前一天， 被仲介告知， 賣家不賣了， 要毀約：
理由是什麼呢？
理由就是房價漲了， 現在這一套房子， 賣方聯繫了另一個買方， 可以300萬成交；
於是善良的小倆口， 準備把首付要回來算了， 可對方說錢已經還了貸款， 沒錢給你們， 要麼300萬成交給你們， 要麼等著；
房價在漲， 小倆口的意思是早點把錢還給自己， 早點買別的房子；
可是又臭又硬的賣方， 惹毛了小倆口， 直接起訴了；
購買二手房， 已經是一二線城市的一種主流， 地皮的匱乏， 二手房的成熟環境， 深深地吸引了購房客；
那麼二手房交易已經是一線城市的主流， 目前北京二手房的交易量已經超過了一手房規模， 那麼二手房的交易問題， 就層出不窮；
最嚴重的就是毀約， 為什麼呢？
過去兩年中， 因為買賣二手房毀約的案件， 單單一個小小的合肥就有幾百起， 其他一二線城市城市， 有的更多。
在利益的驅使下， 只要毀約的成本小於房價上漲的成本， 那就是勝利， 人性難測呀；
遇到這樣的情況， 到底應該怎麼辦呢？
怎麼維護自己的利益呢？
賣方單方面終止合同， 可以嗎？賣方通過協商加價， 到底合法麼？
第一：保全房子是保證自己的錢要回來的第一要素；
小倆口直接起訴了對方， 保全了房子；因為關係到60萬的首付什麼時間到帳， 萬一對方跑了自己的幸福就毀了；
那麼賣方這邊， 即使私下賣房子， 就是能賣1000萬， 房管局也不給過戶， 法院凍結了；
這一招高明不， 不是高明不高明的問題， 而是資金安全的問題；
最主要的一點是， 小倆口需要這個房子， 買了這個房子就意味著省下了100萬， 換了你怎麼辦？
做好人， 做不了， 那就按照規章辦事吧。
作為賣方， 你總不能一房二賣吧， 這屬於違法， 屬於詐騙了， 懂了沒？
為什麼要給房子做保全呢？
因為一旦房子賣了， 賣方拿了300萬以後， 就是拖著不給小倆口60萬， 拿不到錢是一件很苦逼的事情，
既然打官司了， 肯定撕破臉皮了， 絕不會順順當當的給你， 對不對？
預防雞飛蛋打的唯一方法， 就是及時起訴， 及時的保全房屋的順利交易， 才是最終的最好的辦法；
第二：要想毀約必備的條件是什麼？
要想毀約， 有幾種辦法， 但是有一些必備的條件， 是不可逆的；
一是毀約成本計算法則；
這個就簡單的理解為， 毀約成本是多少， 只要毀約成本低於房價上漲成本， 那麼就有可能毀約；
合同裡的約定， 最多的制約毀約的條款就是， 違約金， 雙倍返還定金等等， 實際這些都執行不下去， 必須走法院這道程式；
二是毀約必備條件， 也就是說合同無效的可能性；
一種是產權主體有問題的合同無效。
出賣共有房屋未經其他共有人同意的，
另一種是侵犯優先購買權的合同無效。
房屋買賣中， 共有人， 承租人在同等條件下有優先購買權， 這一點也很有意思。
那麼毀約合同， 就要考慮這兩點， 既然你全家同意出售， 也都簽了字， 那還有什麼可說的， 這一點仲介就知道；
對不對， 你說呢？
第三：這個購房程式中， 有什麼漏洞呢？
最大的漏洞就是， 打首付款給了賣方， 賣方拿去解壓房子， 這個事因該是仲介或者擔保公司墊資才對；
要走正規的網簽和資金監管程式， 就是為了避免這類問題的存在和繼續發生；
一是可以繳納幾萬的訂金；
等進入資金監管程式的時候， 定金一起進入監管程式；
二是首付款不可以打給賣方， 為什麼呢？
一旦走入正規程式，你這60萬的首付款，是進不了資金監管程式的，對方解押貸款了，怎麼辦？
那麼就面臨再次拆資，否則就得簽訂陰陽合同；
陰陽合同雖然可以少交稅，可是賣的時候20%的差額個稅誰來承擔，60萬的20%也是12萬的稅金，對不對？
再說了，違法的事情一旦查明落實，是要吃官司和牢獄之災的，懂嗎？
阿永哥點評：
一是走正規的交易程式，一般不會有什麼太大的問題，該解壓解壓，該交易交易，該給錢給錢唄；
買二手房前，一定要搞清楚對方房子的產權情況，一旦進入交易，共有人必須在場或者授權，否則合同隨時無效，損失就大了；
找補漏洞，是買二手房最基本的一個事情，不能讓規則把我們給坑了；
二是一旦出現賣家反悔的情況，只要有定金，有錢在對方手中，只要簽了合同，一定要迅速找律師起訴，保全房屋；
連最起碼的契約精神都沒有了，還搞什麼搞？
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；
為什麼呢？一旦走入正規程式，你這60萬的首付款，是進不了資金監管程式的，對方解押貸款了，怎麼辦？
那麼就面臨再次拆資，否則就得簽訂陰陽合同；
陰陽合同雖然可以少交稅，可是賣的時候20%的差額個稅誰來承擔，60萬的20%也是12萬的稅金，對不對？
再說了，違法的事情一旦查明落實，是要吃官司和牢獄之災的，懂嗎？
阿永哥點評：
一是走正規的交易程式，一般不會有什麼太大的問題，該解壓解壓，該交易交易，該給錢給錢唄；
買二手房前，一定要搞清楚對方房子的產權情況，一旦進入交易，共有人必須在場或者授權，否則合同隨時無效，損失就大了；
找補漏洞，是買二手房最基本的一個事情，不能讓規則把我們給坑了；
二是一旦出現賣家反悔的情況，只要有定金，有錢在對方手中，只要簽了合同，一定要迅速找律師起訴，保全房屋；
連最起碼的契約精神都沒有了，還搞什麼搞？
買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；