今天踩盤實錄
談及南京豪宅， 大家首先想到的是河西中部的仁恒江灣城。 2016年11月2日四期仁恒江灣天成最後一次開盤， 幾乎引起全南京買房人的關注。 而去年12月28日到今年1月8日， 江灣城四期已經全面交付。
俗話說， 房屋交付則意味可以二次銷售， 號稱有著較大自住+投資價值的仁恒江灣城二手房市場究竟如何？總價千萬一套， 是否真有很多金主接手？今天， 我和同事熊君， 一起走進21世紀不動產仁恒江灣城店（目前江灣城唯一的二手房仲介）， 採訪了有著10多年二手房從業經驗的店長童林峰，
除了在門店採訪， 兩位經紀人還帶我和熊君去參觀了仁恒江灣城的三期、四期， 下面我將今天下午打探到的7大猛料和大家分享。
（從左到右：熊君、童林峰、張婷、王秋萍、周冬、曹德發、楊華麗）
猛料1、仁恒江灣城掛牌的二手房沒有想像的多，
張婷問：去年11月2日， 仁恒江灣天成四期最後一批房源開盤， 920組富豪爭先想買214套房， 沒買到的是大多數。 年底四期的交付， 意味著現在江灣城所有的房子都可以拿出來賣， 很多買房人都覺得， 江灣城現在掛在仲介的房源應該還是挺多的，
21世紀不動產答：我們可以負責任地講， 江灣城掛牌的二手房並不多。 我們所在的門店具體位於仁恒江灣城二期， 是這邊唯一的一家二手房仲介， 現在江灣城的房子雖然全部交付， 但真正業主掛牌在賣的二手房也就4、50套。
猛料2、南京住房調控升級， 但對江灣城二手房市場， 影響並不大
張婷問：上周3月15日， 南京住房調控再次加碼， 二手房不限購的缺口被堵， 而且， 外地人想在南京買房的門檻也變高， 就這兩點， 你們從實際接待客戶來看， 有影響江灣城二手房的交易嗎？
21世紀不動產答：說實話， 影響不大， 但要說一點影響都沒有， 那是不現實的。
為什麼說影響不大？先給大家說下仁恒江灣城一、二、三、四期的整體二手房真實成交均價， 基本都在5.2萬-6.5萬元/㎡， 凡是想到江灣城買二手房的， 主要都是考慮終極置業， 手上大多留有買房資格。
另一方面， 多少有點影響， 因為從接觸的客戶來看， 確實有外地買房人因社保沒交滿2年而被限。 這裡不妨跟你講個非常戲劇化的案例。 去年年底， 有個外地客戶很有錢， 就想買四期仁恒江灣天成， 但他新房沒買到， 只能坐等四期交付， 然後買二手房。 用他的話講， “錢不是問題， 只要能買到， 我可以全款！”但是呢， 當時這位元客戶在南京繳納的社保連一年都沒滿， 現在調控升級， 就算房主肯等，一年社保變兩年，房主也是等不了。
猛料3、真正買江灣城的人，南京本地人居多
張婷問：之前聽說很多外地土豪來買江灣城的房子，真的這樣嗎？
21世紀不動產答：不不，雖然有些外地人真的挺有錢，但江灣城動輒千萬一套的房子，外地人真正買單的不多，而且去年四期最後一次開盤你也知道，如果XX（大家懂），普通人幾乎買不到。所以說，真正買江灣城房子的人，還是南京本地人居多。
張婷補充：確實，在兩位經紀人周冬和王秋萍帶我去參觀仁恒江灣城三期和四期時，我特意去地下車庫看了下，發現雖然有個別車輛牌照是滬A，但絕大多數是蘇A。
猛料4、有錢人太多了！你要找南京富人，就來江灣城
張婷問：你們在江灣城店已經做幾年了？平時接待買房人過程中，有沒有遇到比較好玩的故事？
21世紀不動產答：我們是2015年9月28日正式進駐仁恒江灣城店的，一年半左右的時間。
遇到好玩的事有啊，拿我們之前成交的一位元客戶來講，他是來自福建的，也是從事房地產開發工作，瞭解仁恒的品質，一直也買套四期江灣天成，但連續3次搖號都沒搖中，最後很納悶，在2016年調控前，直接以6萬/㎡的單價買了三期二手房，305㎡的超級大平層，而且是全款哦！我們同事之間常常打趣，你要找南京富人，就來江灣城！
（踩完盤，天色已晚）
猛料5、江灣城四期真那麼好？我實探後覺得，並不
張婷問：去年四期最後一次開盤，江灣城真的有那麼好嗎？
21世紀不動產答：其實說實話，四期很多方面，是沒有三期出色的，比如停車場，還是入戶大堂。但是為什麼還有這麼多人來買？主要因為當時被限價，江灣天成最後一次開盤，均價4萬5，當時三期的二手房已經賣到5.5-6萬元/㎡，新房和二手房倒掛，大家都覺得買到就是賺到，轉手就能賺幾百萬！現在四期已經交付，實際情況確實如此。
張婷補充：傍晚，我被經紀人周冬和王秋萍帶去參觀四期，對比三期，我確實覺得社區綠化、入戶大堂以及停車場沒有三期好，而且四期最靠近揚子江大道，有些吵鬧。不過優勢也確實有，站在四期9號樓的30層看南京眼步行橋，江景盡收眼底，四期交付的整體品質也還行。
猛料6、江灣城門店有多貴？商鋪物業費最高9-16元/㎡/月
張婷問：你剛說現在江灣城二手房報價5.2-6.5萬元/㎡，那你們租的門店貴嗎？大概多少？
21世紀不動產答：額……這個問題也太細了吧？我們能不能不回答（尷尬，笑）？好吧，我就透露兩個資料，我們所在的二期門店物業費9.5元/㎡/月，我們租了80㎡，一個月物業費就得交760元。據說三期的門店以後物業費更高，16、7元/㎡/月，房租涉及到相應隱私，我就不透露了，不過從物業費上你大致可以猜到啦。
猛料7、江灣城業主、仲介、接盤俠都看好江灣城，未來3年8到10萬沒問題
張婷問：聽了你們門店的物業費，我確實有點震驚。我再問個問題，對於未來兩三年仁恒江灣城的二手房房價，你們有預計嗎？8-10萬元/㎡會不會達到？
21世紀不動產答：單價漲到8-10萬肯定會！不僅我們，江灣城的業主，來接盤的買房人都很看好江灣城的房子。其實你也知道，仁恒江灣城的房子對於南京中產階層而言，就是一種身份的象徵，買的不僅是房子，更是面子和圈層，而且現在周邊地價都已經4萬5了，以後這裡的二手房賣8-10萬很正常。
就算房主肯等，一年社保變兩年，房主也是等不了。猛料3、真正買江灣城的人，南京本地人居多
張婷問：之前聽說很多外地土豪來買江灣城的房子，真的這樣嗎？
21世紀不動產答：不不，雖然有些外地人真的挺有錢，但江灣城動輒千萬一套的房子，外地人真正買單的不多，而且去年四期最後一次開盤你也知道，如果XX（大家懂），普通人幾乎買不到。所以說，真正買江灣城房子的人，還是南京本地人居多。
張婷補充：確實，在兩位經紀人周冬和王秋萍帶我去參觀仁恒江灣城三期和四期時，我特意去地下車庫看了下，發現雖然有個別車輛牌照是滬A，但絕大多數是蘇A。
猛料4、有錢人太多了！你要找南京富人，就來江灣城
張婷問：你們在江灣城店已經做幾年了？平時接待買房人過程中，有沒有遇到比較好玩的故事？
21世紀不動產答：我們是2015年9月28日正式進駐仁恒江灣城店的，一年半左右的時間。
遇到好玩的事有啊，拿我們之前成交的一位元客戶來講，他是來自福建的，也是從事房地產開發工作，瞭解仁恒的品質，一直也買套四期江灣天成，但連續3次搖號都沒搖中，最後很納悶，在2016年調控前，直接以6萬/㎡的單價買了三期二手房，305㎡的超級大平層，而且是全款哦！我們同事之間常常打趣，你要找南京富人，就來江灣城！
（踩完盤，天色已晚）
猛料5、江灣城四期真那麼好？我實探後覺得，並不
張婷問：去年四期最後一次開盤，江灣城真的有那麼好嗎？
21世紀不動產答：其實說實話，四期很多方面，是沒有三期出色的，比如停車場，還是入戶大堂。但是為什麼還有這麼多人來買？主要因為當時被限價，江灣天成最後一次開盤，均價4萬5，當時三期的二手房已經賣到5.5-6萬元/㎡，新房和二手房倒掛，大家都覺得買到就是賺到，轉手就能賺幾百萬！現在四期已經交付，實際情況確實如此。
張婷補充：傍晚，我被經紀人周冬和王秋萍帶去參觀四期，對比三期，我確實覺得社區綠化、入戶大堂以及停車場沒有三期好，而且四期最靠近揚子江大道，有些吵鬧。不過優勢也確實有，站在四期9號樓的30層看南京眼步行橋，江景盡收眼底，四期交付的整體品質也還行。
猛料6、江灣城門店有多貴？商鋪物業費最高9-16元/㎡/月
張婷問：你剛說現在江灣城二手房報價5.2-6.5萬元/㎡，那你們租的門店貴嗎？大概多少？
21世紀不動產答：額……這個問題也太細了吧？我們能不能不回答（尷尬，笑）？好吧，我就透露兩個資料，我們所在的二期門店物業費9.5元/㎡/月，我們租了80㎡，一個月物業費就得交760元。據說三期的門店以後物業費更高，16、7元/㎡/月，房租涉及到相應隱私，我就不透露了，不過從物業費上你大致可以猜到啦。
猛料7、江灣城業主、仲介、接盤俠都看好江灣城，未來3年8到10萬沒問題
張婷問：聽了你們門店的物業費，我確實有點震驚。我再問個問題，對於未來兩三年仁恒江灣城的二手房房價，你們有預計嗎？8-10萬元/㎡會不會達到？
21世紀不動產答：單價漲到8-10萬肯定會！不僅我們，江灣城的業主，來接盤的買房人都很看好江灣城的房子。其實你也知道，仁恒江灣城的房子對於南京中產階層而言，就是一種身份的象徵，買的不僅是房子，更是面子和圈層，而且現在周邊地價都已經4萬5了，以後這裡的二手房賣8-10萬很正常。