核心觀點:
限購政策全面升級,重點城市未來存在升級潛力
17年3月份以來已經有17個城市或地區,出臺或升級了限購限貸政策,與我們之前的判斷相符,政策力度較大的區域都是16年10月以來價格上漲較大的城市。 從目前出臺的限購政策中,可以歸納幾個特點,一線城市基本上是有史以來最嚴格的政策口徑;二線中近期房價漲幅過大的城市,出臺政策力度有限;城市圈周邊城市,加入限購行列力度基本與二線城市持平;中等三四線城市出臺的限購政策力度較低,對於市場的影響有限。 包括重慶、福州、天津、濟南、武漢、成都在內價格漲幅較大的二線城市,以及城市圈內的三四線城市,存在進一步調控的可能。
堅持分類調控,思路貫穿全年
兩會前後管理層反復強調,維持房地產市場穩定發展和價格合理增長的主要措施就是因城施策,強化各地政府對於房地產市場的調控能力,根據各地的實際情況主動調節維持市場穩定。 未來政策的主基調依舊是去庫存和控房價並重,在庫存水準較高的三四線城市,支持居民購房和貸款,以需求引導為主,支持外來居住以及內生剛性及改善性需求。
政策信號加強,週期下行壓力加大
經過本月的限購限貸政策升級,全國重點城市對於市場需求端的限制力度顯著加強,回顧過往的市場政策,上輪限購主要根據城市的行政級別,省會城市無論市場表現如何均加入到限購行列,而本輪限購主要根據房價漲幅和庫存變化,部分三四線價格漲幅過大的城市加入到限購行列。
板塊估值受到壓制,關注集中度提升過程中的個股表現
而通過回顧過去幾輪週期調控政策和房價走勢的關係我們也可以發現,在限購限貸政策升級後,全國的房價上漲趨勢都將被有效遏制,地產政策的變化也是預示週期變化的最有效指標。 需求限制政策和信貸政策通過影響量價表現,從而影響股價的表現,隨著週期下行逐步加大,地產缺乏估值彈性,板塊以及個股走勢受到較大的壓制。
行業中主流地產公司在目前的環境之下具備較好的提高集中的機會,17年的銷售目標和貨值都安排的比較積極,其他公司的融資以及資源獲取環境愈發緊張,行業集中度將會加速提升,但行業盈利水準的下降的情況下,業績增速將大幅落後於規模增速,無論是業績還是估值水準,短期都沒有顯著提升的條件。
風險提示
市場對於信貸政策未來預期不足,價格上漲後三四線城市量價關係走勢存在一定不確定性。