銷售面積超預期,市場熱度向非限購城市繼續傳導:2017 年1-2月,商品房銷售面積1.4 億平方米,同比上升25.1%;商品房銷售額1.1 萬億,同比增長26%。 我們跟蹤重點城市前2 月銷售面積同比下降26.9%,而全國資料同比增長25%,超出市場預期,原因在於:1、銷售熱度確實正在向更多限購城市外傳導,尤其是三四線城市;2、按揭貸款維持高增長。 怎麼看待三四線城市市場的延續性?我們認為得關注2 個方面:1、城市圈一二線城市熱度何時拐點。 我們認為主流城市的熱度延續性是影響三四線城市預期的重要因素;2、流動性拐點何時出現。 前2 個月中長期貸款保持高速增長,但是持續性存疑,周小川行長強調今年根據調控會適度調整房貸,今年需要關注後續變化。
土地市場區域分化,二三線城市熱度延續:2017 年1-2 月,房地產開發企業土地購置面積2374 萬平方米,同比上升6.2%;土地成交價款794 億,同比上漲12.7%。 隨著去年以來市場的持續熱銷,開發商庫存去化普遍效果明顯,為了保障今年銷售工作和目標的順利完成,房企補庫存的需求和意願仍然強烈,而且佈局的思路逐步向下沉澱。 根據我們跟蹤的重點城市土地成交情況來看,在核心城市市場持續調控的情況下,一線城市土地成交持續有所下降,而二三線城市土地成交繼續保持增長,一方面由於核心城市土地市場供應彈性依然較弱,另一方面在於當前非限購城市銷售熱度延續,開發商佈局結構相應調整所致。
開工投資溫和上行,但需要關注年內拐點:2017 年1-2 月,全國房屋新開工面積1.7 億平方米,同比增長10.4%;2017 年1-2 月,全國房地產開發投資9854 億,同比增長8.9%。 開工規模保持增長,主要和需求的傳導有關,三四線城市銷售的增長帶來了開工意願的復蘇。 而且在去年的高基數下,房地產企業為了保持增長,在推貨和開工方面則有了更高的追求。 但同時考慮到開工的意願和去化效率息息相關,如果年內流動性出現變化,也將對開工增長帶來壓力。 前兩月投資的上行在於企業拿地熱度和開工意願依然較高。 隨著企業融資端管控的持續強化和流動性出現邊際收緊,房企到位資金和投資增速的剪刀差已經明顯收窄,投資增速拐點也將顯現,但仍需要強調的是,如果三四線城市在流動性支持下景氣度超預期,也將潛在使得投資增速維持的週期延長。
融資管道監管影響顯現:1-2 月,房企到位資金2.3 萬億元,同比增長7.0%。 針對企業去杠杆的影響開始顯現,自籌資金占比明顯下滑,導致企業到位資金增速下降。 從歷史經驗來看,房企到位資金對於投資意願有著強正向關係,此次到位資金增速的下降,也是支援我們認為投資拐點出現的一個重要因素。 我們認為在經歷了2016 年的加杠杆之後,2017 年的大邏輯將從穩增長回到防風險,去杠杆抑泡沫將是大勢所趨,疊加近期周小川行長講到今年會根據調控適度調整房貸,在央行審慎調控按揭貸款增量的背景下,流動性的邊際變化將決定市場熱度的延續性。