有一個二手房賣家， 2個月前想賣掉自己的唯一的一套房， 換一個大房子， 問題來了。
在等候一個多月的時間裡， 他的房子漲了接近三分之一的價格，
主要的是， 他這個房子還在抵押過程當中， 沒有解壓；
買家也不示弱， 直接找了律師， 做了房產保全， 這下好了肯定是賣不成了， 怎麼辦？
將在那裡了， 法院的法官還打電話給他說， 要他執行合同， 他蒙了問到我， 會不會強制執行？
我說， 你的房子抵押當中怎麼執行？
那是不可能的， 我問你收了對方多少錢， 他說20萬， 他還說這20萬不夠解壓的， 怎麼辦？
我又問， 你們簽合同的時候， 有沒有違約標準， 你的房子漲了20萬以上沒有？
他說， 沒有別的違約要求；
那好吧， 我心裡一直在罵他， 真不是個東西， 要講求信用， 對不對？
沒敢說， 我只說這個房子強制性執行不了， 你找個律師， 算一下違約成本吧，
這樣的事， 今年特別多， 不談了， 我們聊聊， 怎麼買賣這樣的房子， 才最安全？
第一：這樣的房子， 有幾種辦法解壓；
必須先解壓， 再辦理買賣， 才可以過戶， 否則別想了， 辦不到；
也不要想著， 轉按揭， 銀行一般不會同意， 你也別考慮了， 銀行有銀行的算盤， 對不對？
一是賣家自己還清貸款去解壓；
這時最應該的一種做法， 賣方你就應該把手續先搞利索了， 再賣才對；
二是收取買家首付， 用於還貸解壓房子；
這也是最常用的辦法， 花錢最少， 還省心省事， 兩不誤；怕就怕什麼， 怕那些無賴；
拿了錢沒解壓房子， 用作其他的方面了， 那就是遇到無賴了；
為了避免遇到無賴， 還可以採取第三種方式；
三是通過仲介或者擔保公司，
賣了房子之後， 賣家再還給擔保公司， 給一定的拆借費用， 也算一個過橋資金吧；
第二：那種解壓方式好呢？
對於賣家來講， 無所謂， 可是自己有時候沒那麼多錢， 只能通過拆借和收取首付， 來進行解壓；
對於買家來講， 最怕遇到流氓無賴；
那麼買家一般會採取， 讓賣家找仲介或者擔保公司進行解壓， 但是這部分費用自己出， 也可以；
這是為什麼呢？
把風險降到最低， 首付就是幾十萬上百萬， 拆借才幾個錢， 相當於上個保險， 也划算；
事實證明， 很多賣家收了錢用作其他， 最後解壓不了房子， 導致房子最後交易困難的案例太多了；
買家也要作防護， 對不對？
第三：抵押的房子， 二手房買賣流程；
一是看房， 看好了，
二是賣家向銀行提交提前還款申請， 解壓房子；
三是買家辦理貸款手續；
四是辦理過戶手續， 走網簽和資金監管程式；
五是驗房， 交房入住手續；
這就完美了， 但是往往伴隨著這個程式， 有很多意外， 有一個意外就終止交易那是不可能的， 要提前寫在合同裡， 包括戶口問題， 解壓問題， 付款問題等等；
阿永哥點評：
一是二手房的交易風險來源於人性， 這個不止說過一次， 要預防人性的防線才是最重要的；
二是二手房的訴訟， 保護買家， 賣家有時候束手無策， 特別是被保全以後；
因為要面臨著賠償， 無非就是雙倍定金返還， 或者是找合同賠償， 賣家要算一下違約成本；
再說這已是一個契約精神的問題， 也是一個道德問題， 不能為了一點利益撕破臉皮， 有啥意思？
買房賣房， 怎麼增值， 怎麼識破買賣花招？