存量房(二手房)交易中幾乎都存在關於避稅的約定。
通常做法是在建委辦理過戶手續時約定一個低於實際成交價的價格，
以減少繳納的契稅，
雙方簽署所謂的“陰陽合同”；有的則是將實際價格分為兩個部分，
將不低於稅收基準價格的部分作為房屋成交價，
而將剩餘的價款作為裝修、補償等費用，
以達到少交稅的目的。
司法實務中，
房屋買賣雙方產生糾紛後，
往往會有當事人主張存在避稅條款的合同因違法而無效，
還有的案件中，
當事人會主張避稅條款無法履行，
從而要求解除合同，
以通過解除合同來達到合同無效的法律後果。
對於該類訴訟主張，
律師結合“無效”和“解除權”的法律規定，
略作分析：
首先，
合同無效是對合同效力最為嚴格的判定，
考慮到合同本身缺乏有效因素而將合同定性為無效，
如訂立合同的主體缺乏行為能力，
當事人的意思表示不真實，
違反法律、法規的強制性規定等。
合同法對此有明確的條文規定。
從二手房買賣合同本身來看，
買賣雙方的真實意思表示及合同目的在於出賣人獲得價款、買受人獲得房屋。
從該角度而言，
避稅條款雖使當事人應繳納的稅費減少，
損害了其他合法納稅人的利益，
及有損社會公益，
但並不必然導致當事人雙方合同目的無法實現。
依據《合同法》第56條的規定，
合同部分無效，
不影響其他部分效力的，
其他部分仍然有效。
當事人之間對於價款有真實約定，
且合同履行不存在法律上的障礙，
因此，
可以理解為，
避稅條款本身存在效力問題，
但只要不影響買賣合同的根本目的的，
只要該買賣合同不具備其他無效的事由，
單純以合同存在避稅條款而主張整個買賣合同無效的，
法院應該不予支持。
如果當事人之間就真實交易價款簽訂了一份合同，
後又就避稅簽訂了另外一份合同，
即所謂的“陰陽合同”，
當事人主張該種避稅合同無效的，
應當認定避稅合同無效。
如果僅簽署一份合同，
但將價格區分成交價和裝修補償價款的，
將該避稅條款認定為無效條款的主張可以成立。
但主張整個合同無效的，
法院不應支持。
另外，
對於合同的解除，
《合同法》亦規定了嚴格的要件，
如出現了根本違約情形。
如前所論，
上述避稅條款並不影響合同的根本目的，
以此為由拒絕履行合同是不應得到法律支持的。
實務中，
簽署了避稅合同約定避稅條款後又提出異議的，
其真實原因往往不是避稅本身，
而是由於房價漲跌等其他原因，
導致不願繼續履行。
因此，
當事人以避稅條款為由提出不履行的請求，
不應得到支持，
雙方應該繼續履行買賣合同。
當然，
對於避稅行為本身，
當事人應當依據真實的交易價格納稅，
避稅行為應當由法院及行政管理部門進行批評和糾正。
北京市東友律師事務所房地產業務部
王紹偉律師
