“去年中央經濟工作會議， 傳遞的精神有21個穩字， 所以今年的整個基調就是穩定。 ”
在近期一次內部論壇上， 新城控股副總裁歐陽捷闡述了2017年房地產市場狀況以及未來行業分化的格局。
隨著各地調控效果逐漸顯現以及房地產融資管道的收緊， 資金問題將成為房地產企業做大規模的關鍵。
“今年的情況是錢少且貴， 央行的說法是不緊不松穩健的貨幣政策， 其實是比去年緊了， 對於房地產行業來講， 隨著金融脫虛向實， 流向房地產的錢就會收緊， 這就導致資金成本會上升， 很多非標業務通道， 前端融資都被關閉掉了、信託資管也收緊了，
實際上， 自去年下半年以來， 監管層就已不斷推出監管政策， 遏制房地產的投資品屬性， 封堵不符合政策導向的創新金融工具。
銀監會主席郭樹清在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上就指出， 2017年， 銀監會將堅決治理各種金融亂象， 把防控金融風險放到更加突出的位置， 確保不發生系統性金融風險。 房地產市場地域性差別巨大， 不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的泡沫， 或者風險情況不一樣， 所以在金融調控方面， 希望銀行從自己的實際出發，
對此， 歐陽捷表示：“為什麼要對房地產金融進行調控， 是因為熱點城市錢多房少、地方政府推高地價的主觀願望、房企抬高房價提升利潤動力、資本市場將房地產視為蛋糕、投資者買房保值升值、購房者追求自有住房的夢想， 這6個基本面沒變， 房地產仍然是大家想要的東西， 這就在全社會共識下會產生共振， 所以隨時都會產生房價報復性上漲， 這就會出現系統性風險， 所以房地產金融風險始終存在， 只要這個壓力始終在， 就不會放鬆。 現在， 從資金鏈的政策層面看， 調控政策能做的都在做， 錢都在收縮， 基本上回到銀行的融資上。 不過， 水龍頭不會一下子擰死，
不過受益於2016年房地產的大量資金， 所以地產商的日子還不會很困難， “如果不去投資， 應該沒什麼問題。 要做好思想準備， 但沒到‘勒緊褲腰帶’的地步， ”歐陽捷表示。
從資料來看， 前兩個月， 房企的銷售還是很可觀的。 目前， 多家上市房企已披露今年前兩個月的銷售資料， 其中， 萬科以866.3億元暫居第一、恒大以684.1億元緊隨其後；整體來看， 15家上市房企今年前兩月的銷售總額已達2751.86億元， 較去年同期猛增81.59%。
中原地產首席分析師張大偉指出， 大部分房企上半年因有2016年的銷售結轉資料， 從資金面上看較為寬裕， 但如果調控持續至2017年的下半年， 在2016年拿地較多的企業風險將明顯增加。
而根據歐陽捷分析，
非熱點的二線城市， 比如長沙， 上升的非常快， 是因為熱點城市的擠出效應， 所以會是量升價漲。
熱點三四線城市， 比如環都市區城市， 特別是環京， 環上海都市圈， 也是量升價漲， 而其餘三四線城市量價平穩。
“雖然房地產行業在收緊， 但是也得負重前行， 房企的對策是不進則沒， 我觀察了百強房企這幾年拿地金額， 有40%的房企在這幾年沒拿過地了， 或者只拿過一次地， 這三年時間不拿地， 那未來就沒有可能再增長， 以後肯定就見不到影子了。
而在歐陽捷看來， 規模化仍舊是房企的最大目標， “有規模才有江湖地位， 有地位才有話語權。 ”
“未來市場規模5到10年， 銷售面積基本見頂， 銷售額還會增加， 市場蛋糕變大的可能性不大， 所以房企要把自己的規模做起來， 把市場份額與地位排定。 ”
2016年排名前三的企業銷售額加起來是1.05萬億， 第四名到第九名加起來也是1.05萬億， 第十名到第二十三名也是1.05萬億， 這三個加起來有3.15萬億， 占去年全部市場總額11萬億的接近30%。
到2020年， 前三強企業銷售額均達到萬億， 後面的這些房企也基本按照這個速度增長， 達到7萬億到9萬億， 如果那個時候房價增長10%， 全部的銷售額大概就是13萬億， 他們能拿到7萬億到9萬億。 20強就能占市場份額的70%。
“所以，未來行業的集中度會更高，中小企業將會死掉一大批，它們已經被銀行和供應商拋棄。而今年50強房企的銷售目標，基本上是只增不減。所以今年的市場格局是20強企業的門檻大概是1000億，要加速奔跑，就得背著負債，大部分企業的負債率都在70%以上，負債高才能跑得快。”
“所以，未來行業的集中度會更高，中小企業將會死掉一大批，它們已經被銀行和供應商拋棄。而今年50強房企的銷售目標，基本上是只增不減。所以今年的市場格局是20強企業的門檻大概是1000億，要加速奔跑，就得背著負債，大部分企業的負債率都在70%以上，負債高才能跑得快。”