來勢洶洶的徵收專案究竟合法嗎？在明律師告訴你！

導讀：面對來勢洶洶的徵收項目，被徵收人普遍非常關心的一個問題是，我所面臨的這個項目究竟合法麼？事實上，這不是一個能夠簡單進行判斷的問題。

作為並非專業人士的被徵收人來說，能夠對此進行一個大概齊的判斷，對於接下來的維權就能有所助益。那麼，究竟都有哪些實用的方法能用來判斷呢？本文，在明律師為你進行解讀。

對於這個問題，在明律師首先要擺明專業的態度：徵收專案是否合法，光憑主觀感受和現象判斷，得出的結論是無法保證準確、客觀的。就實體層面而言，合法與否必須通過申請政府資訊公開來加以判斷。就程式層面而言，則要看徵收方是否依法依規對相關步驟進行了全面的履行。換言之，僅憑某種或某些現象、點，是不能判斷專案究竟是否合法的。不過基於長期以來的實踐觀察，仍有一些捷徑是可供被徵收人遵循的。

其一，盯項目中的各種公告。國有土地上的房屋徵收，最重要的是市、縣級人民政府在作出房屋徵收決定後應當及時進行的徵收公告，公告內容包括徵收補償方案；集體土地的徵收，則要看徵收土地方案和征地補償安置方案在被徵收土地所在地的村、組內以書面形式進行的公告。對於被徵收人而言，看到了徵收方張貼的上述公告，即意味著獲知了徵收的各項基本資訊，以及對此尋求法律救濟的途徑告知。而一旦某個專案連公告都沒見過就開始有人入戶協商、勸簽甚至威脅強拆，那麼這個項目基本就可以被認定為嚴重違法。

其二，盯房屋、土地的調查登記確認。這是徵收方確認被徵收房屋、土地情況的必經步驟，

經過了確認的房屋、土地就可以理解為拿到了領取補償的“號”，而如果確認都沒確認上，則很可能意味著相應的房屋、土地會面臨不予補償的糟糕結果。在這個過程中，最常見的問題便是“以拆違代拆遷”“以拆危代拆遷”等非正常情形的出現。一旦徵收方在項目中將相當一部分待徵收房屋認定為違建，則被徵收人就需要警惕徵收專案的合法性了。事實是，由於各種歷史遺留原因以及行政機關在過往時間裡的種種消極不作為，無證、缺證的房屋、土地在我國尤其是農村地區比比皆是。但無證、缺證絕不應意味著權利人的物權被粗暴、簡單地予以否定，進而因此喪失獲取補償的權利。簡言之，當徵收與拆違不期而遇時，

被徵收人就應當多一個心眼，考慮一下是不是有依法維權，推翻徵收方登記確認結果的必要了。

其三，盯被徵收房屋的評估。對於國有土地上房屋的徵收而言，評估是一項非常專業、重要的必經程式，也會直接影響到被徵收人最終到手的實體補償結果。被徵收人需要關注的有3點：第一，房地產價格評估機構是否依法選定。評估機構依法應由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定（如進行投票、招投標）、隨機選定（如抽籤、搖號）等方式確定。總之，它不能是由徵收部門直接指定的；第二，價格評估是否依據房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格為標準進行。如果被徵收人發現評估的參考價格與自己房屋相鄰的同類型房屋的市場價格相去甚遠，

則應考慮是否需要對評估結果提出質疑；第三，對評估結果不服，是否有通暢的覆核、申請鑒定管道。如果在這類救濟訴求得不到滿足，則徵收項目的合法性將大受質疑。

其四，盯補償方式的選擇。簡單地說，被徵收人可以選擇貨幣補償、房屋產權調換、二者相結合和另行審批宅基地建房（該項根據具體條件而定，不滿足則不能選擇）等多種補償安置方式。如果不讓選，尤其是出現只給錢不給房的情形，那麼涉案專案十之八九在法律上是有問題的。最淺顯的道理是，如今房比錢要值錢多了，徵收方當然希望被徵收人一股腦的選擇貨幣補償，這樣對徵收方是最有利的。但對於被徵收人而言，領了補償款之後究竟能買到什麼樣面積、位置、品質的安置房，則是一個不得不嚴肅面對的問題。

其五，盯是否存在逼簽、逼遷、強拆等違法行徑。這點不展開了，被徵收人都可以明白。一些地方甚至出現了一群社會人員將被徵收人強按在地上逼迫其在補償安置協議上簽字、按手印的情形，這是赤裸裸的違法，而且往往整個項目會存在系統性的法律問題。窟窿越大，則徵收方越瘋狂，這是很樸素的道理。

綜上，在明律師為大家概述了幾項被徵收人比較容易識別、觀察的要點供大家判斷徵收專案的合法性。還有很多點也很重要，但識別起來的專業難度會比較高，這就需要專業徵收維權律師的介入幫忙。被徵收人需要明白的一點是，發現違法點在徵收維權中是十分重要的，將會對我們通過努力提升補償數額起到關鍵性的作用。越早判斷，形勢對被徵收人一方而言就越有利，可作出的維權選擇也就越多。

但對於被徵收人而言，領了補償款之後究竟能買到什麼樣面積、位置、品質的安置房，則是一個不得不嚴肅面對的問題。