今天， 《人民日報》發表文章：《傅家買房記》， 講述了普通滄州市民在房價上漲潮中的經歷。
老傅的慶倖
“一年間房價漲了1倍， 還一房難求， 如果今年才出手， 肯定買不起了”
酷熱難耐的夏日傍晚， 家住河北滄州禧福荷堂的傅小榮如往常一樣飯後遛彎兒。 路過一處高檔社區， 瞥見門口擺著“天成熙園15000/平方米”的房價板， 老傅立刻回想起今年自家新房交鑰匙的場景：“就一年時間， 我相中的那套6000多元每平方米的房子， 售價居然到了1.1萬到1.2萬， 漲了1倍， 且高價之下一房難求。 ”
老傅本是“有房一族”， 2015年， 因為兒子即將結婚， 老兩口合計著再給孩子買套房。 彼時的售樓處還算安靜， 房源也充足， 好地段、好房型隨便挑， 偶爾還能趕上送車位、打折的優惠。 老傅看房看得優哉遊哉， “2015年的商品房， 6000元就算貴的， 即便漲價也是一個季度一兩百塊， 是可以接受的緩慢上漲。 沒成想， 一過完2016年農曆新年，
原本平靜的滄州樓市突然成了“香餑餑”， 與房貸政策的調整不無關係。 2016年2月， 央行聯手銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》， 居民家庭首次購房個貸的最低首付比例降到25%， 各地還可下浮5個百分點。 此後不久， 為解決一、二線城市價格泡沫和三、四線城市庫存積壓並存的問題， 熱點城市重啟限購政策。 政策的一松一緊產生溢出效應， 一、二線城市的土地熱迅速轉移到三、四線城市。
等老傅的親戚2016年“五一”再去看房時， 發現同一社區的房源竟已全部售罄。 “售樓大廳裡熙熙攘攘全是人， 幾個月前催促我買房的銷售人員追問我要不要賣房。 社區房價已經從簽約時的每平方米6000元漲到了8000元。 ”老傅感到不可思議。
“最近幾個月， 不少高端商品房均價都保持在14000至15000元，
從去年夏天到今年夏天， 三、四線城市中也出現了熱點城市， 庫存銷售得如火如荼， 房價就像打了“強心針”， 迅速膨脹。 根據國家統計局的資料， 截至今年5月份， 全國商品房待售面積同比下降8.5%， 連續5個月呈現同比下降態勢。 5月全國商品房庫存為66018平方米， 為21個月以來的最低值。 據中原地產研究中心統計， 今年上半年， 全國200多個三、四線城市合計成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%， 土地市場平均溢價率為40%， 刷新歷史紀錄。 對此， 在低點“以白菜價抄著了”的老傅心情複雜：“我感到慶倖， 也覺得後怕， 如果今年才出手， 肯定買不起了！”
小傅的感慨
去年底到今年初行情最好， 一個月輕鬆做成10多單， 淨盈利超50%， 4月中旬轉冷， 至今月均成交量也就1—2單
在老傅對三線樓市大漲感到困惑時， 她的侄子小傅卻從中嗅出了商機。 2016年初滄州房價剛開始上揚， 小傅就抓住時機買房， 幾進幾出後， 他毅然辦起了仲介公司。
從購房者到仲介，小傅幾乎沒怎麼經歷轉型的“陣痛”，因為他入行時，正趕上樓市去庫存的“蜜月期”。政策利好，再加上公眾看漲，仲介風頭一時無兩。“2016年底到2017年初行情最好時，輕輕鬆松一個月做成10多單，淨盈利達50%以上。”小傅說。
今年上半年，滄州市土地宗數為200塊，平均溢價率高達127.82%，土地出讓金為153億多元。中原地產首席分析師張大偉評價：“全國去庫存效果比較明顯。與往年相比，今年以來無錫、滄州、揚州等三線城市進入了賣地百億行列。”
不過，高歌猛進去庫存的同時，隱患也被悄悄埋下。
滄州樓市突然火爆，一是因為距北京只有40分鐘高鐵車程，受京津冀一體化政策影響，有大工廠和企業遷入，剛需增加；二來部分人跟風炒房，讓價格水漲船高。這些人買房不為自住，導致房屋空置率高，市面上的一手房銷聲匿跡，能交易的幾乎都是二手房。投資需求外溢導致價格漲幅過快，去庫存成效短期“看起來很美”，但偏“虛”，長期看存在反彈風險。空房隨時可能被拋售，再次成為新的庫存。
三、四線城市房價飆升，也“嚇退”了一大批想在城裡買房的農業轉移人口，有違去庫存政策的初衷。小傅感慨道，前幾年滄州房價一直徘徊在四五千元，交十幾萬元首付就能在城裡有套體面的住房。現在，即便是中低端的房子，一套也過百萬。大部分進城務工農民，月工資只有幾千元，買房至少要交30萬首付，每個月再還貸，負擔太重。
“我也是農民出身，來城裡打工，見識了各種好，不願再回去。當年白手起家，我是咬著牙買的第一套房。但現在這麼高的房價，有剛需的老百姓確實買不起了，牙咬碎了也沒用。更別提農民在城裡買房沒有公積金，貸款也不好辦。”小傅說。
正是面對這種新變化，熱點三、四線城市在去庫存的同時，調控政策也應運而生。今年3月23日，繼石家莊、保定、廊坊等地出臺關於加強房地產市場調控意見後，滄州也發佈了調控措施，通過戶籍和貸款等條件限購。果然，對政策極為敏感的樓市被“速凍”——滄州房價雖然堅挺，但購房者不再趨之若鶩，大部分持觀望態度。小傅經營的仲介公司從4月中旬就感到了“寒意”，至今月均成交量也就1—2單。
三線城市政策收緊，四線城市呢？此前，滄州市下屬縣城的樓市普遍蕭條，房源充裕。但最近這兩個月，縣裡的房子也緊俏了起來。小傅回憶，5月份有幾位元農村客戶想給孩子買房結婚，市里房子貴得離譜，最終只能選擇到次一級的縣城購房。
“3月以來，南皮縣、河間市等地的庫存逐漸被消化，泊頭市的房價已經從去年的4000多元攀升到8000元。只有黃驊市外來人口少，房子還有富餘，但價格也開始抬頭。目前滄州市和各縣城基本沒有庫存壓力了。聽說邢臺還有一定數量的爛尾樓，那邊的同行正在想辦法提升房源周邊環境，增建配套設施，緩解庫存壓力。”小傅說。
業界思考 專家觀點
滄州可先限地價，再限房價
今年上半年，以滄州為代表的三、四線樓市，變化還是相當大。
年初時，滄州樓市熱火朝天，企業盈利高達50%，遠超正常情況下的15%。為抑制房價過快上漲，市政府加大了住房用地的供給力度，從每年2000畝增加到3000畝。但地價沒能隨之下降，年初每畝800萬元的地價，到6月底已經高達每畝1300萬元。
3月限購政策出臺後，開發商的日子不好過。特別是由於前期房價居高不下，一些惜售的新項目還來不及開盤，導致限購政策出臺後，銷售陷入了僵局。
針對市場新變化，一些開發商也在尋求與地方政府合作，參與到實行貨幣化安置的棚戶區改造項目中。希望減輕自身庫存壓力，也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是，棚改項目畢竟數量有限，利用棚改去庫存的效果並不明顯。
到底怎樣才算健康地去庫存？顯然不能總靠臨時出臺限購令。如果想在保持樓市穩定的前提下去庫存，可能需要借鑒有些城市的做法，先限地價，再限房價。地價不控制，房價很難降；房價虛高，老百姓有剛需的買不起，做投資的也會觀望，還會積累新的庫存。
想實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，不能僅靠短期的硬限制，更要依賴長期的軟調控，不同城市應該利用地緣優勢差異化發展，儘量實現供需兩端的平衡。
——河北鹽百集團房地產公司總裁 張克騫滄州應該預防下一階段出現房價上漲壓力
在“因城施策”去庫存的作用下，今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區域分化問題，有些熱點三線城市的去庫存進程較快，可售住房數量持續下降，導致房價有所上升，捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城市，應在準確研判後續需求增速的基礎上，加大住宅用地供應節奏和開發上市力度，避免由於補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發下一階段出現房價上漲壓力。同時做好政策預案，當房價漲幅達到一定程度時，及時出臺限貸、限購措施，給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市，仍應堅定不移地執行去庫存政策。
除了去庫存的因素，部分三、四線城市出現住房價格上漲還有多方面原因。第一，這些熱點三、四線城市大都位於區域核心地區，或地處大都市圈輻射區域，隨著新型城鎮化快速推進以及區域融合發展，住房市場需求會有所提振。第二，由於一線城市和部分二線城市實行了限購、限貸政策，在溢出效應的作用下，一些自住需求和投資需求湧向附近的三、四線城市。第三，在前期優惠利率和首付政策拉動下，當地住房需求集中釋放。
後續去庫存的關鍵，是要讓新市民安居樂業。無論是就近轉移的農業人口，還是返回家鄉購房的外出務工人員，都將是下一階段三、四線城市購房的主力軍，要給予新市民購房更多的政策性支持，包括信貸、稅收、保障等一系列措施，才可能為去庫存爭取多贏的結果。
——國務院發展研究中心研究員 劉衛民
從購房者到仲介，小傅幾乎沒怎麼經歷轉型的“陣痛”，因為他入行時，正趕上樓市去庫存的“蜜月期”。政策利好，再加上公眾看漲，仲介風頭一時無兩。“2016年底到2017年初行情最好時，輕輕鬆松一個月做成10多單，淨盈利達50%以上。”小傅說。
今年上半年，滄州市土地宗數為200塊，平均溢價率高達127.82%，土地出讓金為153億多元。中原地產首席分析師張大偉評價：“全國去庫存效果比較明顯。與往年相比，今年以來無錫、滄州、揚州等三線城市進入了賣地百億行列。”
不過，高歌猛進去庫存的同時，隱患也被悄悄埋下。
滄州樓市突然火爆，一是因為距北京只有40分鐘高鐵車程，受京津冀一體化政策影響，有大工廠和企業遷入，剛需增加；二來部分人跟風炒房，讓價格水漲船高。這些人買房不為自住，導致房屋空置率高，市面上的一手房銷聲匿跡，能交易的幾乎都是二手房。投資需求外溢導致價格漲幅過快，去庫存成效短期“看起來很美”，但偏“虛”，長期看存在反彈風險。空房隨時可能被拋售，再次成為新的庫存。
三、四線城市房價飆升，也“嚇退”了一大批想在城裡買房的農業轉移人口，有違去庫存政策的初衷。小傅感慨道，前幾年滄州房價一直徘徊在四五千元，交十幾萬元首付就能在城裡有套體面的住房。現在，即便是中低端的房子，一套也過百萬。大部分進城務工農民，月工資只有幾千元，買房至少要交30萬首付，每個月再還貸，負擔太重。
“我也是農民出身，來城裡打工，見識了各種好，不願再回去。當年白手起家，我是咬著牙買的第一套房。但現在這麼高的房價，有剛需的老百姓確實買不起了，牙咬碎了也沒用。更別提農民在城裡買房沒有公積金，貸款也不好辦。”小傅說。
正是面對這種新變化，熱點三、四線城市在去庫存的同時，調控政策也應運而生。今年3月23日，繼石家莊、保定、廊坊等地出臺關於加強房地產市場調控意見後，滄州也發佈了調控措施，通過戶籍和貸款等條件限購。果然，對政策極為敏感的樓市被“速凍”——滄州房價雖然堅挺，但購房者不再趨之若鶩，大部分持觀望態度。小傅經營的仲介公司從4月中旬就感到了“寒意”，至今月均成交量也就1—2單。
三線城市政策收緊，四線城市呢？此前，滄州市下屬縣城的樓市普遍蕭條，房源充裕。但最近這兩個月，縣裡的房子也緊俏了起來。小傅回憶，5月份有幾位元農村客戶想給孩子買房結婚，市里房子貴得離譜，最終只能選擇到次一級的縣城購房。
“3月以來，南皮縣、河間市等地的庫存逐漸被消化，泊頭市的房價已經從去年的4000多元攀升到8000元。只有黃驊市外來人口少，房子還有富餘，但價格也開始抬頭。目前滄州市和各縣城基本沒有庫存壓力了。聽說邢臺還有一定數量的爛尾樓，那邊的同行正在想辦法提升房源周邊環境，增建配套設施，緩解庫存壓力。”小傅說。
業界思考 專家觀點
滄州可先限地價，再限房價
今年上半年，以滄州為代表的三、四線樓市，變化還是相當大。
年初時，滄州樓市熱火朝天，企業盈利高達50%，遠超正常情況下的15%。為抑制房價過快上漲，市政府加大了住房用地的供給力度，從每年2000畝增加到3000畝。但地價沒能隨之下降，年初每畝800萬元的地價，到6月底已經高達每畝1300萬元。
3月限購政策出臺後，開發商的日子不好過。特別是由於前期房價居高不下，一些惜售的新項目還來不及開盤，導致限購政策出臺後，銷售陷入了僵局。
針對市場新變化，一些開發商也在尋求與地方政府合作，參與到實行貨幣化安置的棚戶區改造項目中。希望減輕自身庫存壓力，也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是，棚改項目畢竟數量有限，利用棚改去庫存的效果並不明顯。
到底怎樣才算健康地去庫存？顯然不能總靠臨時出臺限購令。如果想在保持樓市穩定的前提下去庫存，可能需要借鑒有些城市的做法，先限地價，再限房價。地價不控制，房價很難降；房價虛高，老百姓有剛需的買不起，做投資的也會觀望，還會積累新的庫存。
想實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，不能僅靠短期的硬限制，更要依賴長期的軟調控，不同城市應該利用地緣優勢差異化發展，儘量實現供需兩端的平衡。
——河北鹽百集團房地產公司總裁 張克騫滄州應該預防下一階段出現房價上漲壓力
在“因城施策”去庫存的作用下，今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區域分化問題，有些熱點三線城市的去庫存進程較快，可售住房數量持續下降，導致房價有所上升，捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城市，應在準確研判後續需求增速的基礎上，加大住宅用地供應節奏和開發上市力度，避免由於補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發下一階段出現房價上漲壓力。同時做好政策預案，當房價漲幅達到一定程度時，及時出臺限貸、限購措施，給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市，仍應堅定不移地執行去庫存政策。
除了去庫存的因素，部分三、四線城市出現住房價格上漲還有多方面原因。第一，這些熱點三、四線城市大都位於區域核心地區，或地處大都市圈輻射區域，隨著新型城鎮化快速推進以及區域融合發展，住房市場需求會有所提振。第二，由於一線城市和部分二線城市實行了限購、限貸政策，在溢出效應的作用下，一些自住需求和投資需求湧向附近的三、四線城市。第三，在前期優惠利率和首付政策拉動下，當地住房需求集中釋放。
後續去庫存的關鍵，是要讓新市民安居樂業。無論是就近轉移的農業人口，還是返回家鄉購房的外出務工人員，都將是下一階段三、四線城市購房的主力軍，要給予新市民購房更多的政策性支持，包括信貸、稅收、保障等一系列措施，才可能為去庫存爭取多贏的結果。
——國務院發展研究中心研究員 劉衛民