「以案說法」借用他人名義買房無力還貸，實際購房人和名義購房人誰來擔責？

案情

2015年小王因結婚需要買房， 但由於自身資信不良， 無法在銀行辦理按揭貸款， 故找到好友小李借名買房。 小李出於朋友之間的信任，

先以自己的名義與某社區開發商簽訂了購房合同， 將房屋產權登記在自己名下後， 又以自己的名義向銀行申請了貸款22萬餘元， 借款期限10年。 合同簽訂後， 小李一再囑託小王按期履行還款義務， 但2016年12月開始， 小王連續7個月未按期歸還貸款本息， 銀行為維護信貸資產安全， 將小李訴至法院， 要求小李歸還按揭貸款本金及利息。

分析

案件在審理過程中產生分歧， 小李認為實際購房人是小王， 房子由小王一直居住， 貸款也是小王償還， 故銀行應該起訴小王， 訴訟主體不適格， 請求法院駁回起訴， 而銀行認為房產證上是小李的名字， 與銀行簽訂按揭貸款合同的也是小李， 理應由小李承擔歸還貸款的責任。

筆者認為應由名義購房人小李承擔還本付息的責任。

從合同的效力來看， 當事人訂立合同， 自雙方當事人簽字或蓋章時成立， 雖然小李不是真正的購房人， 但其作為完全民事行為能力人， 與銀行訂立借款合同系其真實意思表示， 且合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定， 故該合同合法有效。

從債權的相對性來看， 合同關係存在于特定的當事人之間， 而債權原則上僅在合同當事人之間發生效力， 並不及於第三人， 債權只能向特定的債務人請求給付， 即使因合同以外的第三人的行為致使債權不能實現， 債權人也不能在沒有法律依據的情況下突破合同相對性要求第三人對債務承擔責任。 本案中， 雖案涉房屋實際購買人為小王，

償還貸款的也是小王， 但銀行與小李簽訂借款合同時並不知情， 合同只在小李和銀行間發生約束力， 銀行無權直接要求小王歸還借款， 故只能由合同當事人小李承擔還本付息的責任， 在小李向銀行承擔責任後可以另案向小王主張。

法官說法：

法律雖未明文禁止借名買房， 但無論是對借名人還是被借名人， 其背後存在諸多法律風險， 比如在貸款買房的情形下， 如果借名人不按時償還貸款， 將直接影響被借名人的信用記錄；因房屋產權登記在被借名人名下， 可能會引起房屋所有權的爭議；如果被借名人失信， 房屋可能因訴訟被查封、執行等， 因此， 借名需謹慎。