【導讀】
2011年4月6日， 謀縣人民政府作出行政決定， 原告孔某某的房屋在被徵收範圍內， 其不服該《決定》， 提起行政訴訟。 在國有土地上房屋徵收與補償問題上， 對被徵收人產生直接影響的是房屋徵收決定和補償決定， 對房屋徵收決定和補償決定不服的， 被徵收人可以通過依法申請行政覆議或者提起行政訴訟直接實現合法權利的司法救濟， 覆議機關和人民法院對補償決定的審查也包括對徵收補償方案的附帶審查， 以此保障被徵收人的合法權利。 北京吳少博律師事務所十多年來專注拆遷維權案件，
關鍵字：房屋徵收、補償決定、法律意見
【基本案情】
2011年4月6日， 某縣人民政府作出行政決定， 其徵收補償方案規定， 選擇貨幣補償的， 被徵收業主按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償;選擇產權調換的， 安置房超出主房屋補償面積的部分由被徵收人出資， 超出10平方米以內的按優惠價結算房價， 超出10平方米以外的部分按市場價格結算房價;被徵收業主房面積大於安置房面積的部分， 按照安置房優惠價增加300元/m2標準給予貨幣補償。 原告孔某某的房屋在被徵收範圍內， 其不服該《決定》， 提起行政訴訟。
【裁判結果】
【典型意義】
本案典型意義在於:《國有土地上房屋徵收補償條例》第二條規定的對被徵收人給予公平補償原則， 應貫穿於房屋徵收與補償全過程。 無論有關徵收決定還是補償決定的訴訟， 人民法院都要堅持程式審查與實體審查相結合， 一旦發現補償方案確定的補償標準明顯低於法定的“類似房地產的市場價格”，
【專業分析】
北京吳少博律師事務所結合十年拆遷補償案件的經驗， 結合案例情況， 給廣大被徵收拆遷方提供相應專業化指導意見， 系統分析當遇到拆遷徵收時， 補償的標準及補償數額如何確定？
一、房屋拆遷補償方式
1、貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價， 生成有據可循的多元組成的補償金額。 以下介紹三種法定評估依據：
（1）市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格， 是由符合規定的專業估價機構，
（2）商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格， 由相關部門每季度定期匯總測定並公佈。
（3）重置價：是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術， 按估價時點的價格水準， 判定出重新建造與估價物件具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據， 但用途各有不同， 在不同情形下分別適用。
2、產權置換
產權置換也被稱作產權調換， 根據評估方法不同， 有兩種置換方式。
（1）異地安置：是指由於開發商專案不涉及住宅或由於該地塊容積率原因， 不能進行回遷安置， 只能選擇在其他地塊上新建安置房， 再通過產權的增減儘量以等價價值做到產權置換。
（2）回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置， 通過產權置換比例完成回遷安置。
3、結合型補償
顧名思義， 這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。 由於我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
二、房屋拆遷補償計算
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。 由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
【律師點評】
拆遷補償的標準到底是什麼？這不僅是被拆遷人，也是拆遷人甚至是專業拆遷律師一直在尋找的答案。拆遷人一直遵循著儘量省錢只要被拆遷戶能接受即可的原則；被拆遷人則是尋求利益最大化，合法合理補償到位，這是人“趨利避害”之本性使然；對於拆遷專業維權律師首先遵循的是“該不該拆”的問題，其次才會涉及到合法拆遷應當如何補償的標準問題。拆遷維權法律程式不同於一般的經濟、民事、刑事法律維權，她關係到行政機關上下級關係的處理、協調，地方政府的土地財政、經濟建設，地方司法機關的重新定位等諸多深層次的社會體制問題，專業性強、維權難度可想而知，但是只要當事人相信法律、堅持維權，並按照專業律師的正確指導，高舉“依法行政、合理行政”這杆大旗走下去，是可以到達理想彼岸的。
由於我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。二、房屋拆遷補償計算
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。 由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
【律師點評】
拆遷補償的標準到底是什麼？這不僅是被拆遷人，也是拆遷人甚至是專業拆遷律師一直在尋找的答案。拆遷人一直遵循著儘量省錢只要被拆遷戶能接受即可的原則；被拆遷人則是尋求利益最大化，合法合理補償到位，這是人“趨利避害”之本性使然；對於拆遷專業維權律師首先遵循的是“該不該拆”的問題，其次才會涉及到合法拆遷應當如何補償的標準問題。拆遷維權法律程式不同於一般的經濟、民事、刑事法律維權，她關係到行政機關上下級關係的處理、協調，地方政府的土地財政、經濟建設，地方司法機關的重新定位等諸多深層次的社會體制問題，專業性強、維權難度可想而知，但是只要當事人相信法律、堅持維權，並按照專業律師的正確指導，高舉“依法行政、合理行政”這杆大旗走下去，是可以到達理想彼岸的。