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主編寄語
作者Kevin YU， 國內浙江大學畢業的高材生， 也是澳洲房產圈內我眼中真正的投資顧問， 所謂的“真正”， 即不僅停留於房屋本身， 區域本身， 而是投資本身， 這點很重要。
希望Kevin的文章能給大家帶去價值。
這是澳洲房產大全第527篇原創文章
很多人都認為， 過去幾年的澳洲房產市場經歷了一輪上漲高峰， 其實嚴格來說， 與其說是澳洲的房產漲了， 不如說是悉尼和墨爾本的房價漲了。 因為除去這兩大門戶城市的風光無限， 其餘城市的房價可以說是表現平平， 像珀斯這樣的大城市， 房價比起十年前甚至是有所下降的。
不過， 如果說珀斯的房價表現差勁是由於礦業泡沫的破碎讓人可以理解， 那麼澳洲另一個被寄予厚望的首府城市布里斯班的房價表現， 則不能讓人滿意。
根據Domain的資料顯示， 十年前，
今天， 人們對於布里斯班的看法是呈兩極化的。
看好它的人認為這裡的房價可負擔性比起悉尼墨爾本來說強很多， 城市發展也有諸多利好因素， 因此未來房市一定走好。
看不看好的人， 會說這裡的供大於求， 尤其是內城區的公寓市場， 早已經是許多媒體隔三差五地要拿出來抖一抖的包袱。
我絕不敢說自己對布里斯班房地產市場瞭若指掌， 但我想， 可以從我自己這些年來觀察到的現象， 和身邊投資人的故事， 來說說我對這個市場的看法， 供大家參考。
比供應量更值得關注的
一上來， 我們就來談談你最關注的， 所謂布里斯班市場供過於求的問題。
不可否認的是， 過去幾年， 布里斯班當地政府的確在公寓審批方面曾經批准了不少新建公寓， 這些公寓的建設交房高峰期將在2017-2018兩年之內到來。
之後， 許多機構都預測， 供應量將會出現下降。 主要原因在於目前的新建公寓審批量和新開工量已經大幅下降。
（RPData資料顯示， 未來兩年左右是布里斯班公寓實際交房的高峰期）
但是， 說到公寓供應量， 悉尼和墨爾本的供應量難道比布里斯班少嗎？尤其是墨爾本， 據說那裡的CBD裡， 中國人的比例已經快上升到人口組成第一名了， 許多超高層建築也都在建造或者交房中。
但就我所知，
所以， 供需其實是一個相對的概念。 與其說布里斯班的公寓供應量太多， 我倒認為不如說是這裡的需求太弱！
同樣的建造業大boom， 出現在了悉尼和墨爾本就沒有太多的問題， 更何況這兩大城市的供應量要遠遠高過布里斯班。 但布里斯班每年目前一萬套左右的供應量， 就已經被稱作oversupply。
一萬套是什麼概念， 在天朝的某些大型城市改造項目， 一個社區可能就有這麼多套房子吧。
真正造成oversupply的說法大行其道的， 恐怕和布里斯班當地的人口增長速度還不夠快， 中心城區租房需求還跟不上有關。
目前悉尼和墨爾本每週的人口增加都在1500-2000左右， 而布里斯班每月的人口增加才只有3000多一點， 而人口增加的速度， 背後反映的則是一個城市和一個州的就業和整體經濟情況。
所以， 如果您也關注布里斯班和昆士蘭的房產投資， 那麼最好不要只關注當地的房產新聞， 更要多留意當地的整體經濟。
買房就相當於買了一個城市的股票， 沒有一個城市的房價上漲， 不是受益于當地經濟水準的上升。 如果未來布里斯班的房價起飛， 那一定是在當地的經濟騰飛以後， 才會出現的結果。
（要想做好房產投資，那就多看書看報，多學習吧）
其實不是沒有漲，而是你沒有買對
說到這兒，可能有一些朋友看了就更不爽了。索性要是一碗水端平了，大家都不漲，那倒也死心了。但現實永遠就是這麼殘酷，別人的房子漲，只有你的房子不漲…
這不，這些年來在布里斯班的房產市場上，依然有一些suburb的表現是非常不錯的，尤其是高端的自住市場，漲幅可以說可圈可點。
在離市中心不遠的St Lucia，過去12個月的獨立屋中位價，從100萬上漲到了120萬，傳統富人區Ascot，一年內的房價上漲了也有12.8%。
（同樣屬於布里斯班的區，這個表現不丟人吧？）
他所去到的suburb並非是Ascot這樣的明星區域，但是他所買的房產的租金回報率非常好，都在6%-7%左右。
他的理念是，目前這樣的高租金回報率，在悉尼和墨爾本幾乎不太可能找到。一旦未來昆州的房價起飛，那麼他已經提前佈局。總之，資本增值和租金回報，你總得圖一頭。
再來說說公寓市場。公寓市場的情況實際上一直隨著市場供應量的變化而變化。如果目前看到的新開工數量驟減的情況能夠繼續保持，那麼1-2年後的市場將會重新保持平衡。
不過，我倒是最近看到一個比較有意思的說法，說布里斯班的某一種公寓嚴重供不應求！
原來，隨著越來越多的澳洲人選擇公寓式的居住方式，在布里斯班當地，也有一些downsizer，希望住到那些設施設備齊全，出門交通方便的公寓中。
但是，他們一般需要的是那些至少有三間臥室的，有足夠室外空間的大戶型。也就是說，如果你買得起布里斯班的大三房公寓，或者penthouse，那麼這種公寓絕對沒有oversupply，放心大膽買…
布里斯班人不住公寓？前總理陸克文剛花800萬在那買了個公寓，呵呵
(布里斯班人不住公寓？前總理陸克文剛花800萬在那買了個公寓，呵呵)
好了，布村的房市就先聊到這兒吧。總之，我認為昆州房產作為一個投資地來說，如果選擇的項目合適，至少是一種安全的投資地。因為當澳洲進入利息上升通道時，我認為悉尼和墨爾本的房價，將比布里斯班面臨更大的挑戰。
但至於說布村的房子能漲到哪去，那就拜託當地的政府多花心思，把當地經濟好好搞上去，別整天想著rezone賣地，讓人操心。
今天的文章就是這樣，感謝閱讀。
（要想做好房產投資，那就多看書看報，多學習吧）
其實不是沒有漲，而是你沒有買對
說到這兒，可能有一些朋友看了就更不爽了。索性要是一碗水端平了，大家都不漲，那倒也死心了。但現實永遠就是這麼殘酷，別人的房子漲，只有你的房子不漲…
這不，這些年來在布里斯班的房產市場上，依然有一些suburb的表現是非常不錯的，尤其是高端的自住市場，漲幅可以說可圈可點。
在離市中心不遠的St Lucia，過去12個月的獨立屋中位價，從100萬上漲到了120萬，傳統富人區Ascot，一年內的房價上漲了也有12.8%。
（同樣屬於布里斯班的區，這個表現不丟人吧？）
他所去到的suburb並非是Ascot這樣的明星區域，但是他所買的房產的租金回報率非常好，都在6%-7%左右。
他的理念是，目前這樣的高租金回報率，在悉尼和墨爾本幾乎不太可能找到。一旦未來昆州的房價起飛，那麼他已經提前佈局。總之，資本增值和租金回報，你總得圖一頭。
再來說說公寓市場。公寓市場的情況實際上一直隨著市場供應量的變化而變化。如果目前看到的新開工數量驟減的情況能夠繼續保持，那麼1-2年後的市場將會重新保持平衡。
不過，我倒是最近看到一個比較有意思的說法，說布里斯班的某一種公寓嚴重供不應求！
原來，隨著越來越多的澳洲人選擇公寓式的居住方式，在布里斯班當地，也有一些downsizer，希望住到那些設施設備齊全，出門交通方便的公寓中。
但是，他們一般需要的是那些至少有三間臥室的，有足夠室外空間的大戶型。也就是說，如果你買得起布里斯班的大三房公寓，或者penthouse，那麼這種公寓絕對沒有oversupply，放心大膽買…
布里斯班人不住公寓？前總理陸克文剛花800萬在那買了個公寓，呵呵
(布里斯班人不住公寓？前總理陸克文剛花800萬在那買了個公寓，呵呵)
好了，布村的房市就先聊到這兒吧。總之，我認為昆州房產作為一個投資地來說，如果選擇的項目合適，至少是一種安全的投資地。因為當澳洲進入利息上升通道時，我認為悉尼和墨爾本的房價，將比布里斯班面臨更大的挑戰。
但至於說布村的房子能漲到哪去，那就拜託當地的政府多花心思，把當地經濟好好搞上去，別整天想著rezone賣地，讓人操心。
今天的文章就是這樣，感謝閱讀。