觀點地產網 加快培育租賃市場、租賃用途土地出讓、競自持比例， 2015年以來一系列的租賃新政， 讓長租公寓市場保持了持續的高溫熱度。
從長租公寓在房地產行業的崛起之路來看， 這個已經出現了不少“網紅長租公寓品牌”的細分領域似乎早已經貼上了互聯網的標籤， 不過在優派克互聯網首席運營官楊劍淩看來， 長租公寓作為房地產行業組成部分， 仍然是除了金融以外的另一個仍未被互聯網改變的行業。
在2017博鼇房地產論壇的博鼇直播間中， 這位元語速飛快、邏輯清晰的優派克互聯網業務掌舵者表示， 從阿裡巴巴出來後做過O2O的創業， 而之所以加入作為高端長租公寓品牌優派克， 正是因為希望發揮互聯網的作用， 解決這兩個行業中的互聯網化難題。
與目前人們熟知的集中式白領公寓品牌不同的是， 優派克集團成立至今已有15年之久，
據介紹， 目前公司擁有的房源規模為5萬套， 主要覆蓋的地方為北京、上海、廣州、成都和重慶等核心區域， 旗下擁有三個品牌， 分別為針對高淨值人群的優派克、偏中高端的優融和社區型的地產優家， 不同品牌的定價區間分別從5千-3萬/月租金。
優融為面向集中式管理成立的合資公司， 地產優家則為優派克集團與上海地產集團合資成立的一家公司， 目前運營的是全國最大的中高端人才公寓。
隨著潛在的中高端租客平均年齡的下降以及中國籍租客的增加， 互聯網將在獲客管道中扮演更為重要的角色， 而在長租公寓這萬億級的市場中，
“五年之後長租公寓市場會發生質變”
“我一直覺得長租公寓這個市場是被低估的。 ”在分析中國的長租公寓市場前景中， 楊劍淩指出， 有報告預測， 到2030年國內整個租房市場規模能達到5萬億， 基本上是現在的5倍， 而實現這個巨大的轉變的最大變數就是來自“增量人群”。
他認為， 在房價門檻越來越高之下， 國內的自有住房率會逐漸降低， 而租賃住房會逐漸成為中國人住房的更主要方式， 不僅以前過渡性剛需租客會進行消費的升級， 更重要的是在前15年裡幾乎很少進入這個市場的以家庭為代表的收入人群， 會成為未來長租公寓的主力租客。
隨著以上兩類人群的大量進入，
“兩類人群的一個共性是願意為租房支付更高的租金， 而這是刺激整個租房市場在服務和運營等多方面發展質的變化原因， 並且核心是後一種增量人群， 這個以家庭為單位的人群在教育、配套方面有更多的服務需求， 並且此前幾乎沒有進入租賃市場。 ”
他進一步分析認為：“對於租賃公寓的情況， 如果永遠是年輕人的話， 我覺公寓價值的挖掘有限。 因為你會發現現在很多的白領公寓、青年公寓， 年輕人住進去， 一年以後的續約率會是很低。 ”
據市場資料顯示， 截至目前， 在國內中高端服務式公寓領域， 這種變化已經在發生。
在優派克發展的這15年裡， 公司的主要客群是外籍高端商務人士。
對此， 楊總認為潛在租客的變化也使得公司在獲客管道上發生了變化， 互聯網扮演著越來越重要的角色。
“在10年之前我們是沒有任何互聯網的獲客管道， 主要通過涉外門店的仲介帶客， 但10年之後我們互聯網獲客占到了15%， 現在從互聯網上引流的是我們最重要的工作之一。 ”
“不擔心房企的進入， 最大的競爭者是個人小業主”
國內長租公寓市場成為香饃饃， 不少公寓運營商以及房企紛紛進入這一市場， 並且以極快的速度在全國大部分城市展開佈局。
對此，楊劍淩表示，作為專業的公寓運營商其實並沒有壓力，相反的，不管是房企或者是運營商，他希望越來越多的專業公寓運營者能夠進入這個市場。
在他看來，從國內已有的長租公寓品牌角度出發，目前公寓的市場有佔有率僅有2%，遠低於具有成熟市場的美國和日本，行業預期中國未來15年內的占比會介於兩者之間，即品牌公寓的占比會達到20%，“這個比例是非常誘人的，如果能達到這個比例，相信每一個公寓品牌都能有一個很好的收益”。
另外，楊劍淩表示，不可忽略的一點是，長租公寓這一市場的門道還是挺多的，在這一領域要做好運營，仍然需要綜合多方面的經驗和技術。
“長租公寓的運營是非常複雜的過程，牽涉到的人力、物力非常大，你沒有經過一段時間的積累和固化的話，很難形成整個系統和流程的。”
據瞭解，優派克在過往15年的發展積累和固化了一套TI系統，而其“互聯網+”其中就包括了這一系統的打造和維護，“我們建立了一個ERP系統，這是基於15年積累的標準和流程，我們把它形成一個ERP系統，現在我們更進一步把它發展成一個基於雲端的SaaS系統，接下來它會支援所有新開的項目，只要做模組化的定制就可以很快的投入進來”。
對於優派克來說，與其說如何應對房企的切入，更重要的是怎麼進行租賃市場中租客、小業主的“教育”，因為目前公寓運營商的“最大競爭者是個人小業主”。
“在日本的租賃市場中，80%的房東是把房源託管給專業的運營商公司進行掛牌和管理運營，但是國內的住房租賃中，除了仲介以外，一大部分仍然還是房東在帶看房，但是個人業主和運營商是有著根本區別的，個人業主想著的是租金、押金，而運營商是以滿足租客的喜好及服務需求為出發點的。”
他認為：“只有越來越多的公寓運營商進來以後，無論是對租客還是對小業主，他們才能意識到長租公寓這個事情，其實是需要一些專業的人員來運營的，市場才能產生一些變化。”
“長租市場從來不是一個暴利的行業”
“長租公寓在市場端是藍海，但在運營端是紅海”，行業內對於長租公寓的盈利空間的普遍質疑，讓這個話題成為業內企業不得不回應問題。
據瞭解，無論是房企或者是公寓運營商，截至目前僅有一家運營商在不久前宣佈盈利1%，而更多的公寓運營者仍然掙扎在破解盈利問題的方案之中。
楊劍淩也直言，公寓行業從來不是一個暴利的行業，它的盈利模式其實非常簡單，即“你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價格，而這部分成本合計大概占到70%-80%，10%的利潤率是一個非常理想的水準，但空置率每上升一個點，你全年的利潤都有可能被吃掉”。
因而，他表示公寓行業是一個非常講究運營的行業，“所以為什麼我們一直說服務體系，因為能夠提供一些增值的服務，它的利潤其實是遠遠超過租金的盈利空間的，而這些服務是構建在你的租賃運營能力之上的，因為只有運營能力達到一定水準以後，用戶對品牌的認可了之後，才有在客戶入住之後給予的更高一級的服務”。
據介紹，在今年年初，優派克就新推出了We living的概念品牌，這款產品主要為健身、工作、生活、寵物等達人定制的4款主題公寓，既是針對客戶群變化而作出的調整，同時也是其在增加服務體系的更多嘗試。
他表示：“如果只是純粹圍繞著租賃來運營的話，其實它的利潤點是非常非常少，包括我們本身，為什麼我們在15年的整個的盈利狀況是非常好的。其實我們整個的利潤的來源是來自于附加的全服務，這個才是整個利潤真正的來源。”
不過，在他看來，公寓要獲得更大的盈利空間，對於現在所有新進來的公寓從業者來說，仍要把目光放到未來15年的週期之中，因為上述提及兩大群體進入公寓市場仍有一定的時間。
“中國的長租市場就是處於一個剛剛起步的階段，所以我個人還是覺得這個市場可能是比較適合那種中長期的，有一定的耐心和運營的能力的自主品牌”。
對於未來的發展之路的問題，楊劍淩表示，未來公司中高端的定位，決定了在區域佈局上，仍然是以核心城市核心區域的核心樓盤為主，而作為公寓運營商，公司發展到一定規模之後，未來將會持有一定的重資產。
他透露，公司的發展主要為兩大路徑，一是和大業主，即房地產商成立合資公司，做一些股權投資，另外一種是和基金合作，由基金買樓，我們負責運營，當然這個基金和我們本身是有關係的。
“重資產的模式還是我們一個重要的發展戰略，因為我們覺得運營商發展到一定的規模，能否擁有房源還是很重要的，這也是我們接下來一個很重要的工作。”
在確定發展路徑之後，優派克為尋求更多、更低成本的資金，公司已經成立一個相關的團隊，進行上市的前期籌備。
對此，楊劍淩表示，作為專業的公寓運營商其實並沒有壓力，相反的，不管是房企或者是運營商，他希望越來越多的專業公寓運營者能夠進入這個市場。
在他看來，從國內已有的長租公寓品牌角度出發，目前公寓的市場有佔有率僅有2%，遠低於具有成熟市場的美國和日本，行業預期中國未來15年內的占比會介於兩者之間，即品牌公寓的占比會達到20%，“這個比例是非常誘人的，如果能達到這個比例，相信每一個公寓品牌都能有一個很好的收益”。
另外，楊劍淩表示，不可忽略的一點是，長租公寓這一市場的門道還是挺多的，在這一領域要做好運營，仍然需要綜合多方面的經驗和技術。
“長租公寓的運營是非常複雜的過程，牽涉到的人力、物力非常大，你沒有經過一段時間的積累和固化的話，很難形成整個系統和流程的。”
據瞭解，優派克在過往15年的發展積累和固化了一套TI系統，而其“互聯網+”其中就包括了這一系統的打造和維護，“我們建立了一個ERP系統，這是基於15年積累的標準和流程，我們把它形成一個ERP系統，現在我們更進一步把它發展成一個基於雲端的SaaS系統，接下來它會支援所有新開的項目，只要做模組化的定制就可以很快的投入進來”。
對於優派克來說，與其說如何應對房企的切入，更重要的是怎麼進行租賃市場中租客、小業主的“教育”，因為目前公寓運營商的“最大競爭者是個人小業主”。
“在日本的租賃市場中，80%的房東是把房源託管給專業的運營商公司進行掛牌和管理運營，但是國內的住房租賃中，除了仲介以外，一大部分仍然還是房東在帶看房，但是個人業主和運營商是有著根本區別的，個人業主想著的是租金、押金，而運營商是以滿足租客的喜好及服務需求為出發點的。”
他認為：“只有越來越多的公寓運營商進來以後，無論是對租客還是對小業主，他們才能意識到長租公寓這個事情，其實是需要一些專業的人員來運營的，市場才能產生一些變化。”
“長租市場從來不是一個暴利的行業”
“長租公寓在市場端是藍海，但在運營端是紅海”，行業內對於長租公寓的盈利空間的普遍質疑，讓這個話題成為業內企業不得不回應問題。
據瞭解，無論是房企或者是公寓運營商，截至目前僅有一家運營商在不久前宣佈盈利1%，而更多的公寓運營者仍然掙扎在破解盈利問題的方案之中。
楊劍淩也直言，公寓行業從來不是一個暴利的行業，它的盈利模式其實非常簡單，即“你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價格，而這部分成本合計大概占到70%-80%，10%的利潤率是一個非常理想的水準，但空置率每上升一個點，你全年的利潤都有可能被吃掉”。
因而，他表示公寓行業是一個非常講究運營的行業，“所以為什麼我們一直說服務體系，因為能夠提供一些增值的服務，它的利潤其實是遠遠超過租金的盈利空間的，而這些服務是構建在你的租賃運營能力之上的，因為只有運營能力達到一定水準以後，用戶對品牌的認可了之後，才有在客戶入住之後給予的更高一級的服務”。
據介紹，在今年年初，優派克就新推出了We living的概念品牌，這款產品主要為健身、工作、生活、寵物等達人定制的4款主題公寓，既是針對客戶群變化而作出的調整，同時也是其在增加服務體系的更多嘗試。
他表示：“如果只是純粹圍繞著租賃來運營的話，其實它的利潤點是非常非常少，包括我們本身，為什麼我們在15年的整個的盈利狀況是非常好的。其實我們整個的利潤的來源是來自于附加的全服務，這個才是整個利潤真正的來源。”
不過，在他看來，公寓要獲得更大的盈利空間，對於現在所有新進來的公寓從業者來說，仍要把目光放到未來15年的週期之中，因為上述提及兩大群體進入公寓市場仍有一定的時間。
“中國的長租市場就是處於一個剛剛起步的階段，所以我個人還是覺得這個市場可能是比較適合那種中長期的，有一定的耐心和運營的能力的自主品牌”。
對於未來的發展之路的問題，楊劍淩表示，未來公司中高端的定位，決定了在區域佈局上，仍然是以核心城市核心區域的核心樓盤為主，而作為公寓運營商，公司發展到一定規模之後，未來將會持有一定的重資產。
他透露，公司的發展主要為兩大路徑，一是和大業主，即房地產商成立合資公司，做一些股權投資，另外一種是和基金合作，由基金買樓，我們負責運營，當然這個基金和我們本身是有關係的。
“重資產的模式還是我們一個重要的發展戰略，因為我們覺得運營商發展到一定的規模，能否擁有房源還是很重要的，這也是我們接下來一個很重要的工作。”
在確定發展路徑之後，優派克為尋求更多、更低成本的資金，公司已經成立一個相關的團隊，進行上市的前期籌備。