◆經濟導報首席記者 王延鋒 濟南報導
“買房子湊不齊首付， 能不能用家裡的第一套房子申請房抵貸， 用貸款做第二套房子的首付款？”最近， 正在為湊二套房首付款發愁的宋女士向經濟導報記者這麼問道。
用已有房子抵押後貸款再買房， 這種操作模式靠譜嗎？
經濟導報記者瞭解到， 在央行收縮房地產貸款的背景下， 消費貸、房抵貸借道流入房地產市場。 在今年前7個月， 全國消費貸更是新增1萬億元以上。 但實際上， 這並不是一種合規行為， 房抵貸、消費貸都有明確的資金用途， 貸款人將之挪用于購房將面臨一定的政策風險及市場風險。
100多萬的首付款讓她犯了愁
“房抵經營貸， 融資得自在”。 當宋女士在朋友圈看到這樣一則廣告時， 頓時靈機一動：買第二套房子的首付款有指望了！
宋女士居住在濟南和平路東段的一個老舊社區裡。 這裡是學區房， 片區內配套的學校較為知名， 而她的孩子再有1年就要上小學， 所以短期內她並不打算搬離這裡。 但因為是老舊社區， 環境、物業都很一般， 每天停車都大費周折。 更重要的是， 家裡的房子面積太小， 只有70多平， 卻居住著5口人， 實在是不方便。 所以， 她和丈夫正在考慮買第二套房。
但現在的房子實在太貴。 “周圍房價動輒兩三萬元/平米， 稍微大一點的三室就二三百萬元。 ”她向經濟導報記者抱怨道，
經過一段時間的奔波， 他們看上了奧體中路一個樓盤。 “現在還沒有開盤， 但置業顧問說價格預計在1.7萬元/平米左右。 我們相中了105平米的戶型， 總房款預計將近200萬元。 ”宋女士說道， 目前她和丈夫每月收入合起來在2萬元左右， 200萬元的總房款還起房貸來壓力並不是很大。 但問題是， 他們手裡現在並沒有那麼多首付款。
按照目前的政策， 濟南本地戶籍居民買二套房的首付比例為60%， 200萬元的總房款首付就需要120萬元。 “滿打滿算， 我們家手裡現在只有60多萬元可用資金， 還差50多萬元呢。 ”
“120多萬元的首付款， 往哪兒弄啊？”15日， 她在微信朋友圈如此抱怨道。 未曾想， 馬上有好友與她互動，
看到這裡， 她“豁然開朗”：自己還有一套房產呢， 為什麼不把第一套房產用作抵押貸款呢？
首付比例越高， 優惠越多
除了像宋女士這種付不起首付款的人在求助於各類融資管道之外， 很多能付得起首付的， 也在設法提高首付比例。 因為， 濟南一些開發商近期推出了首付比例越高優惠越多的活動。
宋女士就收到了前述樓盤置業顧問發來的資訊：該樓盤認籌金是3萬元， 認籌時間只有半天時間， 買房人需要提前將購房款存到卡裡，
除此之外， 有些樓盤更是推出了全款優先選房的活動， 以至於首付30%的一些客戶， 拿著錢也買不到房子。 經濟導報記者瞭解到， 在本月8日， 濟南西部某樓盤開盤， 全款和六成首付的優先選房， 最終大部分首付30%的購房者未能選擇到房子， 購房者為此與開發商發生衝突。 而這種情況在濟南已經並非個例， 多個樓盤此前都出現過這種情況。
一位元開發商向經濟導報記者介紹，
某些違規資金流向房地產
在各種因素的推動下， 一些不合規的資金借道流入了房地產市場。
以前述房抵貸為例， 它實際上是一種經營貸款， 貸款用途只能是企業營業。 一位元銀行人士向經濟導報記者介紹道：“這類貸款期限很長， 可以是二三十年。 它只能用於企業經營。 比如， 你是一個企業的法人代表、股東， 或者實際控制人， 你自己名下有一套房產， 就可以把它在銀行做抵押， 然後我們向你企業放貸款。 ”根據相關規定， 這類貸款並不能用於個人購房。 “它只能用於企業經營，在打款時不僅不能將貸款打給個人，也不能打給企業，而是直接將貸款打往企業的交易對手方。比如，你的企業買了30萬元的原材料，現在你公司賬上資金不足，在你房產被抵押後我們會把錢直接打往原料供應方。”雖然如此，但在實際操作中，有些銀行的業務人員會有意無意地縱容資金回流到個人帳戶上。
除了銀行的資金流往房地產之外，小額貸款公司、P2P平臺的資金流向房地產就更加難以監管。“這類資金的成本比較高，資金使用人一定要量力而行。”這位銀行人士提醒道。
整頓行動已經在路上
對房抵貸、消費貸流向房地產的情況，上層已經注意到相關風險。
來自央行的資料顯示，今年前7個月，全國新增的居民中長期貸款（主要是住房按揭貸款）額度僅有1771億元。而在去年前7個月，這個數字是2.83萬億元。在新增住房按揭貸款大幅下降的同時，消費貸卻大幅增長。來自Wind資訊的資料顯示，今年前7個月，全國居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億，今年前7個月新增總額已遠超去年全年。
面對這種情況，中國人民銀行深圳市中心支行在2017年第9期《金融風險提示》中表示：“今年以來，人民銀行採取多項措施加強房地產金融調控，個人住房貸款過快上漲勢頭得到明顯抑制，但近期，所轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，可能對房地產金融調控造成負面影響……”
另外，北京銀監局、人民銀行營業管理部在本月5日已聯合印發通知，要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查房抵貸等資金違規流入房地產市場的情況。
前述銀行業人士向經濟導報記者表示，部分一線城市已經開始嚴查房抵貸、消費貸的資金流向，並採取了一些強力措施。比如，縮短房抵貸的使用週期，從30年降低至5年，這就可以大幅增加房抵貸用於購房的難度。未來，濟南不排除也會加入到嚴查的行列。
另外，該人士還提醒購房者注意房抵貸、消費貸的風險。“一定要量力而行。比如有些消費貸，三五年後到期，如果到期後你還不上錢，個人資金鏈會不會斷？而且，很多人對自己承受能力的判斷是建立在當前房價繼續上漲的前提下，如果房價未來幾年停止上漲，買房人的風險就會大大增加，買房人對此一定要有清晰的認識。”
“它只能用於企業經營，在打款時不僅不能將貸款打給個人，也不能打給企業，而是直接將貸款打往企業的交易對手方。比如，你的企業買了30萬元的原材料，現在你公司賬上資金不足，在你房產被抵押後我們會把錢直接打往原料供應方。”雖然如此，但在實際操作中，有些銀行的業務人員會有意無意地縱容資金回流到個人帳戶上。除了銀行的資金流往房地產之外，小額貸款公司、P2P平臺的資金流向房地產就更加難以監管。“這類資金的成本比較高，資金使用人一定要量力而行。”這位銀行人士提醒道。
整頓行動已經在路上
對房抵貸、消費貸流向房地產的情況，上層已經注意到相關風險。
來自央行的資料顯示，今年前7個月，全國新增的居民中長期貸款（主要是住房按揭貸款）額度僅有1771億元。而在去年前7個月，這個數字是2.83萬億元。在新增住房按揭貸款大幅下降的同時，消費貸卻大幅增長。來自Wind資訊的資料顯示，今年前7個月，全國居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億，今年前7個月新增總額已遠超去年全年。
面對這種情況，中國人民銀行深圳市中心支行在2017年第9期《金融風險提示》中表示：“今年以來，人民銀行採取多項措施加強房地產金融調控，個人住房貸款過快上漲勢頭得到明顯抑制，但近期，所轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，可能對房地產金融調控造成負面影響……”
另外，北京銀監局、人民銀行營業管理部在本月5日已聯合印發通知，要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查房抵貸等資金違規流入房地產市場的情況。
前述銀行業人士向經濟導報記者表示，部分一線城市已經開始嚴查房抵貸、消費貸的資金流向，並採取了一些強力措施。比如，縮短房抵貸的使用週期，從30年降低至5年，這就可以大幅增加房抵貸用於購房的難度。未來，濟南不排除也會加入到嚴查的行列。
另外，該人士還提醒購房者注意房抵貸、消費貸的風險。“一定要量力而行。比如有些消費貸，三五年後到期，如果到期後你還不上錢，個人資金鏈會不會斷？而且，很多人對自己承受能力的判斷是建立在當前房價繼續上漲的前提下，如果房價未來幾年停止上漲，買房人的風險就會大大增加，買房人對此一定要有清晰的認識。”