摘要：不少較大體量的城市， 居民存款都遇到了瓶頸；同時， 各大城市的房貸利率普遍都在上浮
本文系杠杆遊戲創作， 未經授權，
撰文|張銀銀
看我國各大城市的房地產走勢， 京滬深的樣本意義極大。 這3座城市的政策和資金敏感度最高， 並依次傳遞至其他城市。
譬如這一波行情， 始於深圳， 這座特區的投資者， 最早聽懂北京釋放出的降息降准、去庫存信號。 同樣， 沖得最猛的深圳， 也最早開始收斂。 而京滬， 調控有關的部門， 除了喊話、長效機制方面努力、擔當表率， 信貸部門也頗為積極。
近日， 《證券日報》記者就獲悉， 在銀行信貸持續收緊的情況下， 京城首套房房貸利率持續走高。
自9月14日起， 北京地區多家銀行繼續上調首套房貸款利率， 此次調整後， 首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，
北京的信貸信號意味著什麼？要分析清楚這個問題， 其實首先要看京城地產信貸市場發生了什麼變化。 趨勢， 一定掩藏在變局之中。
1、北京房地產信貸增速、增量下滑明顯
伴隨著首套房利率提升的是， 北京房地產相關貸款的增速、增量都一降再降。
通過《2017年8月北京市貨幣信貸運行情況》， 杠杆遊戲發現， 8月末， 北京市金融機構人民幣房地產貸款（包括房地產開發貸款和個人購房貸款等）餘額15885.3億元， 同比增長18.2%， 增速比上月下降1.3個百分點。
沒有對比就沒有參照。 這個資料看上去也不低， 但6月末時， 該增速還有20.7%。 而那個時候，
看全國的話， 可以發現北京地產貸款增速回落速度更快。 2017年6月末， 我國人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元， 同比增長24.2%， 增速比上季末低1.9個百分點。
伴隨增速回落的自然是增量的回落。
而個人購房貸款方面， 餘額9531.6億元， 比年初增加1233.3億元。 看上去還行， 但這個數字比上年同期少增390億元， 同比增長27.4%， 相對2016年11月43%的歷史高點， 已經回落15.6個百分點。
不僅如此， 前8月， 北京市個人新增房貸， 占人民幣各項貸款新增額的24.4%， 較2016年末40.3%的新增占比下降15.9個百分點。
而根據《2017年7月北京市貨幣信貸運行情況》的披露， 1-7月個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元。
8月當月， 杠杆遊戲通過央行資料發現， 北京市個人購房貸款新增額82.9億元， 為今年以來最低水準， 比前7個月月均增量少81.4億元。
無論對於開發商， 還是二手房東， 銀行收緊信貸， 都是致命的。 沒有足夠多的錢， 就沒有足夠多的交易， 沒有足夠多的交易對房價就是制約。
這和北京今年的房價走勢是吻合的。
2、北京存款增長乏力到難以置信的地步， 指望銀行拿出更多的錢給地產不現實
問題就在於， 錢去了哪裡？
資料很驚人， 2017年8月末， 北京市本外幣各項存款餘額143226.8億元， 同比增長2.7%——杠杆遊戲也很震驚， 增速低到了這個地步。
這個增幅比上月下降2.8個百分點，比上年同期低3.6個百分點。去年同期，北京市本外幣各項存款餘額同比增長6.3%；比年初增加4792億元，比上年同期少增6133.3億元。
去年8月，北京當月存款餘額增加3869.4億元，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元。
整個2016年，北京市本外幣各項存款同比增長7.7%，當時的增幅已經比2015年末低5.3個百分點。但比如今還是高出好幾個點。
和全國比，北京的各項存款增速也是超級低的。2017年8月末，我國本外幣存款餘額167.04萬億元，同比增長9.3%。
作為我國的首都，有大量的機關、企事業單位，無論央企、國企還是跨國企業（區域）總部或者其中國公司，表現不該如此。
和存款的疲軟表現不同，2017年8月末，北京市本外幣各項貸款餘額68528億元，同比增長10.4%，增幅比上年同期高7個百分點；比年初增加4788.6億元，比上年同期多增1252.1億元。
通過這組資料，聯繫上文房貸增速，也就是說，在各項存款增長乏力的情況下，北京相關金融機構已經算是開足馬力放貸款了。特別是對房貸的支持，已經算是力度很大了。
當然，和很多城市比，北京的存貸比似乎偏高。不過，北京畢竟有其特殊性，有些銀行裡的存款並非都是“北京”的。
比如一些金融機構不能動的錢、存款準備金、外匯、各大機關事業單位央企的某些款項，用於長期房貸不現實。
所以杠杆遊戲覺得，上述資料表明，如果沒有宏觀上的寬鬆，按照北京目前存款增長乏力到難以置信的情況，指望銀行拿出更多的錢給地產不現實。
3、住戶存款增長微乎其微，居民繼續加杠杆購房能力本身也是個問題！
《2017年8月北京市貨幣信貸運行情況》裡還有一組資料很說明問題。
2017年1-8月，北京市人民幣存款中，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元，同比增長3%；
非金融企業存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元，餘額同比增長6.4%；
廣義政府存款增加5802.7億元，比上年同期多增1052.2億元，同比增長14.5%。
杠杆遊戲翻譯一下就是，居民手上的錢增長極度乏力，這和總的存款增速倒十分吻合。但政府倒是頗有錢，增加的存款總量、比重、增速都是最高。
而非金融機構的企業日子也不好過，存款比年初反倒減少。當然，不能簡單這麼說企業，年底或許回款增加。
與此對應的是，去年同期，北京市住戶人民幣存款餘額，比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元。其中，當月增加74.5億元，同比多增76.1億元。反正一句話，比今年的表現要好很多。
當然，實際上房子賣得越好，主要說的是二手房，部分人套現、落袋為安的錢越多。自然，存款也就越多。
雖然這個過程部分人掏光了首付，減少了存款，但賣出的人則拿到了整套房子的錢，或許賣出的人又會拿出部分錢去付下一套首付——這一小減、一大增、一小減，理論上住戶存款還是會增加。
今年恰恰交易不如去年活躍。看來，要讓少部分人更有錢，還得靠把房地產（二手房）交易搞活。
可無論如何，對比去年、今年北京市住戶的存款表現還是很說明問題，住戶確確實實手上的錢增加太慢、太少。換句話說，剛需一族很多都把錢拿去首付、還貸了，哪來多少存款。
而已經落袋為安的人，或許早已把錢拿出來繼續購房投資，甚至轉移到海外配置資產了……
其實不少較大體量的城市，居民存款都遇到了瓶頸。同時，各大城市的房貸利率普遍都在上浮。
綜上，北京上述幾組貨幣、存貸款信號，很說明問題，背後的國家意志是赤果果的。看懂信號很重要。
歡迎各位杆友關注“杠杆遊戲”的備用號“泡沫帝國”
這個增幅比上月下降2.8個百分點，比上年同期低3.6個百分點。去年同期，北京市本外幣各項存款餘額同比增長6.3%；比年初增加4792億元，比上年同期少增6133.3億元。
去年8月，北京當月存款餘額增加3869.4億元，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元。
整個2016年，北京市本外幣各項存款同比增長7.7%，當時的增幅已經比2015年末低5.3個百分點。但比如今還是高出好幾個點。
和全國比，北京的各項存款增速也是超級低的。2017年8月末，我國本外幣存款餘額167.04萬億元，同比增長9.3%。
作為我國的首都，有大量的機關、企事業單位，無論央企、國企還是跨國企業（區域）總部或者其中國公司，表現不該如此。
和存款的疲軟表現不同，2017年8月末，北京市本外幣各項貸款餘額68528億元，同比增長10.4%，增幅比上年同期高7個百分點；比年初增加4788.6億元，比上年同期多增1252.1億元。
通過這組資料，聯繫上文房貸增速，也就是說，在各項存款增長乏力的情況下，北京相關金融機構已經算是開足馬力放貸款了。特別是對房貸的支持，已經算是力度很大了。
當然，和很多城市比，北京的存貸比似乎偏高。不過，北京畢竟有其特殊性，有些銀行裡的存款並非都是“北京”的。
比如一些金融機構不能動的錢、存款準備金、外匯、各大機關事業單位央企的某些款項，用於長期房貸不現實。
所以杠杆遊戲覺得，上述資料表明，如果沒有宏觀上的寬鬆，按照北京目前存款增長乏力到難以置信的情況，指望銀行拿出更多的錢給地產不現實。
3、住戶存款增長微乎其微，居民繼續加杠杆購房能力本身也是個問題！
《2017年8月北京市貨幣信貸運行情況》裡還有一組資料很說明問題。
2017年1-8月，北京市人民幣存款中，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元，同比增長3%；
非金融企業存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元，餘額同比增長6.4%；
廣義政府存款增加5802.7億元，比上年同期多增1052.2億元，同比增長14.5%。
杠杆遊戲翻譯一下就是，居民手上的錢增長極度乏力，這和總的存款增速倒十分吻合。但政府倒是頗有錢，增加的存款總量、比重、增速都是最高。
而非金融機構的企業日子也不好過，存款比年初反倒減少。當然，不能簡單這麼說企業，年底或許回款增加。
與此對應的是，去年同期，北京市住戶人民幣存款餘額，比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元。其中，當月增加74.5億元，同比多增76.1億元。反正一句話，比今年的表現要好很多。
當然，實際上房子賣得越好，主要說的是二手房，部分人套現、落袋為安的錢越多。自然，存款也就越多。
雖然這個過程部分人掏光了首付，減少了存款，但賣出的人則拿到了整套房子的錢，或許賣出的人又會拿出部分錢去付下一套首付——這一小減、一大增、一小減，理論上住戶存款還是會增加。
今年恰恰交易不如去年活躍。看來，要讓少部分人更有錢，還得靠把房地產（二手房）交易搞活。
可無論如何，對比去年、今年北京市住戶的存款表現還是很說明問題，住戶確確實實手上的錢增加太慢、太少。換句話說，剛需一族很多都把錢拿去首付、還貸了，哪來多少存款。
而已經落袋為安的人，或許早已把錢拿出來繼續購房投資，甚至轉移到海外配置資產了……
其實不少較大體量的城市，居民存款都遇到了瓶頸。同時，各大城市的房貸利率普遍都在上浮。
綜上，北京上述幾組貨幣、存貸款信號，很說明問題，背後的國家意志是赤果果的。看懂信號很重要。
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