在“房子是用來住的， 不是用來炒的”政策基調下， 房地產行業似乎進入“不樂觀”時代。
近期， 部分房企大佬直言對後市的悲觀。 在3月28日的業績會上， 融創董事長孫宏斌稱， 對市場預期非常悲觀， 本輪調控會超過任何想像， 融創從去年10月1日開始， 就暫時停止在公開市場買地。 稱世聯行(002285,買入)董事長陳勁松表示對今年的成交量“不樂觀”。 萬科增加存貨減值計提更是引發外界關注。
近期， 房企業績密集披露。 龍頭房企的土地儲備量卻創出新高， 去年的“銷冠”恒大更是擁有2.29億平方米的天量土儲。 即使在強勢調控週期內，
告別暴利時代
一直以來， “並購王”孫宏斌對做大規模有著強烈的渴望， 但是面對此輪調控， 他罕見地表示了悲觀。 他認為按照現在政府的限價措施， 房價暴漲這個邏輯是不成立的， 所以現在買了貴的土地， 就會虧錢；貨幣政策收緊、利息增加， 企業的現金流會很緊張， 這個行業風險在放大。
地價高企對房企利潤空間的擠壓已是不爭的事實， 導致過去一年行業銷售規模創出記錄， 但利潤率增速持續下滑。
中指院報告指出， 2016年百強房企銷售規模再上新臺階，
從已經披露年報的房企來看， 2016年， 萬科實現銷售金額3647.7億元， 同比增長39.5%， 營業收入為2404.8億元， 增長23%， 歸屬于上市公司股東的淨利潤為210.2億元，
這一趨勢在行業“利潤之王”中海身上更為顯露。 中海公佈的業績表明， 中海2016年歸屬上市公司股東淨利潤為370.2億港元。 過去四年， 即從2012~2015年， 中海淨利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元， 同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。 合併中信重新計算財務資料後， 2016年中海淨利潤的增幅只有6.9%， 增速驟降。 如果剔除中信的影響， 2016年的淨利潤同比增幅為14%， 跌破了中海一直遵守的20%的淨利潤增長率。
中海董事局主席肖肖在業績會上委婉地表示， 對於中海這樣一個利潤接近400億元的企業來說， 要永遠保持20%的增長是不可能的， 但30%的毛利率是可以期待的。
“看空不做空”
利潤率在下降， 但房企對規模的酷愛並未退燒。 一向穩健的中海也開始強調規模了，
孫宏斌雖然對市場表示了悲觀， 但在過去的一年， 融創新增土地儲備達到5394萬平方米， 其中三分之二為收並購所得， 目前總土地儲備7912萬平方米， 總貨值達到12000億元。
未來行業機會在哪裡？萬科在致股東信裡說， 按照中性預測， 以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量， 我國還有超過20個百分點的城鎮化空間。 隨著新型城鎮化戰略的實施， 近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態， 成為永久市民。 這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。 因此在人口流入地， 住房短缺的現象短期內並不會消失。
去年， 萬科接近九成的新增土地在一二線城市，
安信證券分析師陳天城認為， 萬科的判斷在業內有代表性， 雖然熱點城市存在調控， 但從長遠來看， 新房開發的機會在於城市帶。
不過， 從短期來看， 調控導致的銷售不確定性依然不可小覷， 銷售不暢對於嚴重依賴銷售回款的房企來講資金鏈將面臨緊張， 此外融資管道的收緊會雪上加霜。
《華爾街見聞》援引Orient CApital一份研究報告認為， 中國房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰， 預計僅到期公司債一項就將達到5440億元人民幣。 這意味著， 中小房企或將不得不面對一場潛在的流動性危機。
有跡象顯示， 龍頭房企已經開始著力降低負債， 保持充裕的現金流。陳勁松表示，目前開發企業已經在降杠杆，不能再通過捆綁基金去拿地了。
萬科財報顯示，公司2016年經營性現金淨流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬科董事會秘書朱旭稱，資金充裕既可強化風險抵禦能力，也令公司能更主動地應對市場波動，發掘潛在的項目獲取機會。
2016年，碧桂園(港股02007)去化及回款水準進一步提高。其年報顯示，2016年碧桂園銷售樓款現金回籠約為2841億元，回款率約為92%，淨經營性現金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌表示，碧桂園已在報告期內償還完畢所有永續債。
恒大財報顯示，恒大集團期末現金餘額達到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水準。憑藉與國內大型商業銀行的穩定合作基礎，期末未使用銀行授信額度達到1383億元，連同期末3043.3億元的現金餘額，集團可動用資金合計人民幣4426.3億元。
記者梳理發現，近兩年來，龍頭房企的負債率越來越低，比如中海地產，手裡握著1500多億港元的貨幣資金，淨負債率低到了7%，萬科現在的淨負債率不到26%。除了萬科、中海外，目前華潤置地(港股01109)的淨負債率為23.8%，碧桂園去年的淨借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。
在不少房企看來，並購將是未來的機會。日前，在招商蛇口(001979,買入)舉辦的網上業績交流會上，招商蛇口總經理許永軍表示，今年公司發展方面一項很重要的工作就是要做並購，退出房地產的央企和地方國企是重點關注的對象。
保持充裕的現金流。陳勁松表示，目前開發企業已經在降杠杆，不能再通過捆綁基金去拿地了。萬科財報顯示，公司2016年經營性現金淨流入約396億元，年底持有貨幣資金約870億元。萬科董事會秘書朱旭稱，資金充裕既可強化風險抵禦能力，也令公司能更主動地應對市場波動，發掘潛在的項目獲取機會。
2016年，碧桂園(港股02007)去化及回款水準進一步提高。其年報顯示，2016年碧桂園銷售樓款現金回籠約為2841億元，回款率約為92%，淨經營性現金流約為人民幣415億元。此外，碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌表示，碧桂園已在報告期內償還完畢所有永續債。
恒大財報顯示，恒大集團期末現金餘額達到人民幣3043.3億元，為上市以來最高水準。憑藉與國內大型商業銀行的穩定合作基礎，期末未使用銀行授信額度達到1383億元，連同期末3043.3億元的現金餘額，集團可動用資金合計人民幣4426.3億元。
記者梳理發現，近兩年來，龍頭房企的負債率越來越低，比如中海地產，手裡握著1500多億港元的貨幣資金，淨負債率低到了7%，萬科現在的淨負債率不到26%。除了萬科、中海外，目前華潤置地(港股01109)的淨負債率為23.8%，碧桂園去年的淨借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。
在不少房企看來，並購將是未來的機會。日前，在招商蛇口(001979,買入)舉辦的網上業績交流會上，招商蛇口總經理許永軍表示，今年公司發展方面一項很重要的工作就是要做並購，退出房地產的央企和地方國企是重點關注的對象。