前言
根據最新的城市統計資料， 中國城市建成區面積達到40941平方公里， 市轄區人口達到4.5億。 針對這樣一個體量的城市空間和人口格局進行優化， 經濟和社會效益都將是巨大的！
城市不可避免地會出現逐步老化或因外界變化而引起的不適應性， 局部或整體地、有步驟地改造和更新舊城的物質環境就成為必然。 世界城市發展至今， 許多國家和地區的城市開始從造城走向有機更新。 從我國的情況來看， 伴隨著城市內部人地矛盾日益突出， 目前的城市更新改造進入到了關鍵的時期， 其承擔的提高城市承載力的作用越來越大。
城市更新的縱向業務聚焦
企業在城市更新的過程中要深度參與， 構建更完整的業務鏈條。
城市更新是將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建，
第一類：全面拆遷重建。 即按照城市更新單元規劃， 成片區拆除符合改造條件的建城區， 包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等， 並根據城市新規劃進行建設。 在這一過程中， 土地所有權、使用權主體可能發生變更， 土地用途可能發生變化。 而拆除後的土地多以協議出讓和招拍掛方式出讓。 我國此前多數舊城改造均採取這一模式。 此類模式， 參與企業需要具備較強的片區統籌開發能力， 但企業能夠深度參與到後期的設計、開發、運營等流程中，
第二類：部分重建。 即在符合產業佈局規劃條件下， 滿足產業轉型升級要求， 進行部分重新建設， 其中土地使用權主體不改變， 也可保留建築物原主體結構， 但改變部分或全部建築物使用功能。 這類更新模式主要運用於產業升級地塊， 由土地使用權人申請後， 補繳地價， 再進行重新建設。 通過部分重建重新使地段較好， 使效益低下的產業地塊重新煥發出活力， 建築物與周邊的環境更加具有協調性， 與內部的使用需求具有更高的匹配性。
城市更新的橫向城區聚焦
企業在城市更新的過程中要“分區施策”， 構建體系化的區域開發策略。
城市發展到今天， 內部形成了各自不同的功能分區， 只有對各個分區的內部價數值型別有一個清楚的認識， 才能夠做到“一區一策”， 根據區域特點制定相應的更新策略， 從而在社會效益和經濟效益之間尋求到更好的平衡點。
◆城市中心區：利用商業以及公共空間， 挖掘商業及後期住宅利潤
城市中心承載著城市功能與活動的主要部分， 擁有核心區位與交通樞紐優勢。 由於拆遷成本較高， 城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目， 但也要注意改造區域內的功能調節， 儘量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求， 滿足經濟能力不同的功能需要， 可以選擇高端商業、步行系統等。 城市中心改造應分階段分地域逐步改造， 在保護歷史建築與景觀風貌的前提下， 盡可能地利用商業以及公共空間， 挖掘商業及後期住宅利潤。
◆歷史文化區：通過修復維持長期利潤， 提高商業競爭力
城市古建築真實地記錄了城市的發展和演進， 是城市不可再生的寶貴資源， 也是城市底蘊和魅力所在， 更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。 對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，反而會損害開發商的長期利潤，甚至降低該地吸引力及商業競爭力。因此歷史文化區更應採用修舊如舊模式，盡可能保留歷史風貌。
◆混合居住區：成片改造，需要統籌操作
◆城市邊緣區：主要通過發展城中村住房租賃業務進行間接更新
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居，城中村即是其中典型。城中村落在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面，與現代城市的要求相距甚遠。2017年8月，國土資源部住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確了將集體建設用地與租賃相結合，方案賦予了村集體組織更大的自主權，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應逐步放量，特別是一線城市的城郊區域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。同時，部分城市在租賃政策中均提出要規範發展現代城中村租賃業務。未來，城市邊緣區結合發展住房租賃市場的需要，將原本“破、亂、舊”的建築形態改造成符合市場化租賃需求的，具有城鄉融合特徵的建築形態和內部使用功能，本質上也是一種城市更新模式。
◆工業聚集區：主要通過改變用途進行城市更新
一線城市在經過數十年的經濟發展後，產業結構持續升級，第三產業占比早已超過60%，金融業、互聯網等已成主導產業，早先建成的各類存量物業，有相當一部分體量與城市產業結構不相匹配，政府在控制增量的同時更應該去思考非住宅物業資源的有效盤活。另外，北上深目前仍保留了大量工業用地，存量工業用地的占比遠遠高於國外城市，這顯然不符合大城市未來的產業結構需要，無論是由政府主導還是由土地擁有者主導，盤活現有存量工業用地均可緩解供地緊張問題。
國際視角：
英、美、日三國城市更新過程中的企業機遇
企業助力城市優雅生長
發達國家的大規模舊城改造始於上世紀40年代末，隨著二戰後經濟的復蘇與發展，舊城改造被提上了議事日程。英國、美國、日本、德國、荷蘭、法國、西班牙、義大利、澳大利亞、加拿大等國家在城市更新的理論和實踐方面都有了較多的積累。英、美、日等國城市更新改造已有多年經驗，形成了在城市物質環境的改善基礎上，注重引導政府、社會資源和公眾參與，從而提高土地利用價值，緩解城市衰退。至今，發達國家城市改造政策的重點已經從大量清理貧民窟轉向社區鄰里環境的綜合整治和社區鄰里活力的恢復振興。鑒於英國、美國以及日本是城市更新研究及實踐成果最多，我們在企業發展案例的選擇上主要以這三個國家為主。
◆英國倫敦道克蘭開發公司十七載見證城市更新政策演變
1960年代起，倫敦道克蘭地區就由繁榮開始衰落，並由此引發一系列經濟與社會問題。一方面，道克蘭地區內部及期與外部地區交通狀況不良，周圍環境雜亂，工業用地大量閒置，多數土地和水域由於開發成本過高而荒廢，環境、土地、交通問題阻礙投資者在該地區的投資；另一方面，人口下降明顯，人口失業率較高，居民居住條件較差，大部分地區缺乏滿足居民生活需求的基礎設施，且多年沒有真正的私人住房建築。
1979年政府對城市建設的政策轉向以市場為主導的城市更新，鼓勵私有資本介入城市開發。1980年為解決內城衰退，英國成立城市開發公司，一個開發公司對應一個特定城市區域，負責吸引私人投資。公司以市場為導向，培育資本市場、土地市場和住宅市場等，利用國家公共資金的投入和地方稅減免、減少規劃控制、提供基礎設施等優惠政策，刺激更多的私人資金注入指定區域。在此背景下，1981年倫敦道克蘭城市開發區成立，並建立倫敦道克蘭開發公司（LDDC），以其作為城市更新的主體，直至1998年完成使命。公司被賦予了發展控制權，其擁有地方權威及運輸和道路基礎設施規劃權力，擁有交通運輸和地方權力機構部門。從公司建立到退出，17年相關措施實施正是英國關於城市更新政策變化的縮影。總體來看，倫敦道克蘭開發公司在道克蘭城市更新過程中採取多方面政策，並取得了顯著成果。
圖：倫敦道克蘭開發公司（LDDC）權力
◆美國地產商瑞聯集團改造哈德遜廣場打造史上最大的私有房產開發項目
美國紐約有超過800萬的居民居住在789平方千米的土地上，且全球各大總部設立於此。預計到2025年，紐約將新增44萬員工，需要超過1000萬㎡的辦公面積。在寸土寸金的紐約，市區僅有185萬㎡土地可供開發，這遠遠無法滿足未來需求。由於缺少開發土地而導致的人口和產業的外溢，會在一定程度上削弱紐約的競爭力。為了扭轉這一局面，2001年紐約城市規劃署發佈了Far WestSide（遠西）重建框架，希望以此將West Midtown（遠西中城區）打造成集商務辦公、休閒娛樂等於一體的城市新中心，同時也可以滿足城市擴張需求。而Hudson Yards（哈德遜廣場）作為臨近Midtown Manhattan（曼哈頓中城區）最後一塊可供開發的最大片區，且哈德遜碼頭區原為工業用地，此處大量的土地以及較少的居民成為紐約擴張的絕佳之地。
哈德遜廣場由美國地產商瑞聯集團（RelatedCompanies）和加拿大牛津地產集團（Oxford Properties Group）聯合開發，雙方將在建築面積10萬平方米土地上，打造包括寫字樓、酒店、商場、住宅等多種業態在內的紐約最大的商業和住宅街區，其總投資預計達到250億美元，這在紐約甚至美國地產歷史上是最大的私有房產開發專案。
針對這樣一個龐大和長期的項目，該專案的投資結構一直在變化，兩家地產公司的直接投資貸款來源在不同的銀行和股權公司間轉讓以及紐約市政府的投資和減稅計畫。同時，哈德遜廣場通過預售預租的方式使其多數的大樓在還未啟動就有了業主或租戶。比如Coach集團在規劃期就入資了10號辦公樓，其長期租戶已經包括了如歐萊雅集團和波士頓諮詢公司等全球知名企業。正因為大量的優質租戶進入到哈德遜廣場，越來越多的投資機構看好該項目的長期發展。哈德遜廣場改造將有效聯結周邊區域，有效提升區域觀感，吸引更多的全球優質企業入駐，為曼哈頓乃至整個紐約帶來的經濟效益和社會影響，提升其城市競爭力和影響力。
◆日本森大廈株式會社馬拉松式更新城市板塊，樹立企業優秀品質
六本木之丘，位於東京港區的六本木地區，是日本至今規模最大的都市再開發成功項目。二戰後，六本木地區逐漸演變城為酒吧、夜店等林立的繁華地區。60年代後期-80年代後期，以外國人與較富裕的日本人為營業對象的DISCO舞廳開業，一度達到數十家之多，六本木成為體驗東京夜生活的有名街區，但附近由於特種行業聚集，六本木一帶治安也隨之敗壞。狹窄擁擠的道路、惡劣的治安環境、有限的綠化面積迫切要求實行舊城改造。
六本木之丘改造開發、規劃及建設週期長達17年，其中前期開發、規劃、設計及與拆遷戶溝通花費14年。1986年，東京都政府啟動六本木新城再開發計畫，指明六本木六丁目地區為“城市改建誘導地區”。其後，作為土地所有者之一的森大廈株式會社與朝日電視臺等共同向其土地所有者提出建議，對此區進行街區改造。並於1997年啟動六本木改造項目。1998年“六本木六丁目地區再開發準備委員會”成立，與東京都政府協調再開發計畫，1999年東京都政府完城土地權利變更申請報批工作，六本木之丘設計工作進入尾聲，於2000年4月開始建設施工，2003年4月完成。
改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。企業提供資金和知識支持，東京都政府負責協調。森大廈株式會社用13年的時間，爭取區內超過400位業主參與共同開發，為了與原住民和租戶共生共贏，建立互信，森大廈株式會社靈活採取了四種拆遷方案。整個改造過程中，森大廈株式會社耗費4700億日圓（包含土地價值，折合近300億人民幣）開發。通過這個綜合項目，東京中城與周圍街區形成了具有文化氛圍區域性的六本木藝術三角區，有效地提升了環境品質，增強了地區活力。歷經長達17年的前期運作，是任何一家國內開發商不可能做到的。整個團隊堅持不懈的追求品質，樹立世界一流品牌，這也成為森大廈株式會社逐漸發展壯大的核心競爭力。
圖：六本木之丘拆遷方案
結語
城市更新是城市的又一次成長，也是企業的又一次成長
城市人口容量的邊界在哪裡？又如何解決當前出現的大城市發展困境使城市能夠更加“優雅”的成長呢？既然城市意味著資源集聚，那麼，集聚之後必然出現城市人口承載的邊界問題。也許，通過發展城市新區都能夠提高城市的人口容量。然而，這種提高城市人口容量的方法仍然是一種擴張性的措施，特別是對已經不具備擴張條件來說，這種方法也不具備可行性。因此，大城市人口承載力的提升仍然要從最核心的圈層入手，否則一城面積再大，其結果只會使城市內部的空間發展問題同步增加。
中國城鎮化的快速推進離不開大量企業的共同推動，正是這種參與形成了中國當前超過四萬平方公里的城市建成區，吸引了超過四億人口在城市中居住。當前，對大部分一線及二線城市來說，城鎮化已處於較高水準，企業參與到這類城市的業務模式也開始發生變化。未來，中國的城市更新同樣離不開大量企業的共同推動，城市就像一個系統，前期的開發固然重要，但後期的升級維護同樣需要有人站崗。
對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，反而會損害開發商的長期利潤，甚至降低該地吸引力及商業競爭力。因此歷史文化區更應採用修舊如舊模式，盡可能保留歷史風貌。◆混合居住區：成片改造，需要統籌操作
◆城市邊緣區：主要通過發展城中村住房租賃業務進行間接更新
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居，城中村即是其中典型。城中村落在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面，與現代城市的要求相距甚遠。2017年8月，國土資源部住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確了將集體建設用地與租賃相結合，方案賦予了村集體組織更大的自主權，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應逐步放量，特別是一線城市的城郊區域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。同時，部分城市在租賃政策中均提出要規範發展現代城中村租賃業務。未來，城市邊緣區結合發展住房租賃市場的需要，將原本“破、亂、舊”的建築形態改造成符合市場化租賃需求的，具有城鄉融合特徵的建築形態和內部使用功能，本質上也是一種城市更新模式。
◆工業聚集區：主要通過改變用途進行城市更新
一線城市在經過數十年的經濟發展後，產業結構持續升級，第三產業占比早已超過60%，金融業、互聯網等已成主導產業，早先建成的各類存量物業，有相當一部分體量與城市產業結構不相匹配，政府在控制增量的同時更應該去思考非住宅物業資源的有效盤活。另外，北上深目前仍保留了大量工業用地，存量工業用地的占比遠遠高於國外城市，這顯然不符合大城市未來的產業結構需要，無論是由政府主導還是由土地擁有者主導，盤活現有存量工業用地均可緩解供地緊張問題。
國際視角：
英、美、日三國城市更新過程中的企業機遇
企業助力城市優雅生長
發達國家的大規模舊城改造始於上世紀40年代末，隨著二戰後經濟的復蘇與發展，舊城改造被提上了議事日程。英國、美國、日本、德國、荷蘭、法國、西班牙、義大利、澳大利亞、加拿大等國家在城市更新的理論和實踐方面都有了較多的積累。英、美、日等國城市更新改造已有多年經驗，形成了在城市物質環境的改善基礎上，注重引導政府、社會資源和公眾參與，從而提高土地利用價值，緩解城市衰退。至今，發達國家城市改造政策的重點已經從大量清理貧民窟轉向社區鄰里環境的綜合整治和社區鄰里活力的恢復振興。鑒於英國、美國以及日本是城市更新研究及實踐成果最多，我們在企業發展案例的選擇上主要以這三個國家為主。
◆英國倫敦道克蘭開發公司十七載見證城市更新政策演變
1960年代起，倫敦道克蘭地區就由繁榮開始衰落，並由此引發一系列經濟與社會問題。一方面，道克蘭地區內部及期與外部地區交通狀況不良，周圍環境雜亂，工業用地大量閒置，多數土地和水域由於開發成本過高而荒廢，環境、土地、交通問題阻礙投資者在該地區的投資；另一方面，人口下降明顯，人口失業率較高，居民居住條件較差，大部分地區缺乏滿足居民生活需求的基礎設施，且多年沒有真正的私人住房建築。
1979年政府對城市建設的政策轉向以市場為主導的城市更新，鼓勵私有資本介入城市開發。1980年為解決內城衰退，英國成立城市開發公司，一個開發公司對應一個特定城市區域，負責吸引私人投資。公司以市場為導向，培育資本市場、土地市場和住宅市場等，利用國家公共資金的投入和地方稅減免、減少規劃控制、提供基礎設施等優惠政策，刺激更多的私人資金注入指定區域。在此背景下，1981年倫敦道克蘭城市開發區成立，並建立倫敦道克蘭開發公司（LDDC），以其作為城市更新的主體，直至1998年完成使命。公司被賦予了發展控制權，其擁有地方權威及運輸和道路基礎設施規劃權力，擁有交通運輸和地方權力機構部門。從公司建立到退出，17年相關措施實施正是英國關於城市更新政策變化的縮影。總體來看，倫敦道克蘭開發公司在道克蘭城市更新過程中採取多方面政策，並取得了顯著成果。
圖：倫敦道克蘭開發公司（LDDC）權力
◆美國地產商瑞聯集團改造哈德遜廣場打造史上最大的私有房產開發項目
美國紐約有超過800萬的居民居住在789平方千米的土地上，且全球各大總部設立於此。預計到2025年，紐約將新增44萬員工，需要超過1000萬㎡的辦公面積。在寸土寸金的紐約，市區僅有185萬㎡土地可供開發，這遠遠無法滿足未來需求。由於缺少開發土地而導致的人口和產業的外溢，會在一定程度上削弱紐約的競爭力。為了扭轉這一局面，2001年紐約城市規劃署發佈了Far WestSide（遠西）重建框架，希望以此將West Midtown（遠西中城區）打造成集商務辦公、休閒娛樂等於一體的城市新中心，同時也可以滿足城市擴張需求。而Hudson Yards（哈德遜廣場）作為臨近Midtown Manhattan（曼哈頓中城區）最後一塊可供開發的最大片區，且哈德遜碼頭區原為工業用地，此處大量的土地以及較少的居民成為紐約擴張的絕佳之地。
哈德遜廣場由美國地產商瑞聯集團（RelatedCompanies）和加拿大牛津地產集團（Oxford Properties Group）聯合開發，雙方將在建築面積10萬平方米土地上，打造包括寫字樓、酒店、商場、住宅等多種業態在內的紐約最大的商業和住宅街區，其總投資預計達到250億美元，這在紐約甚至美國地產歷史上是最大的私有房產開發專案。
針對這樣一個龐大和長期的項目，該專案的投資結構一直在變化，兩家地產公司的直接投資貸款來源在不同的銀行和股權公司間轉讓以及紐約市政府的投資和減稅計畫。同時，哈德遜廣場通過預售預租的方式使其多數的大樓在還未啟動就有了業主或租戶。比如Coach集團在規劃期就入資了10號辦公樓，其長期租戶已經包括了如歐萊雅集團和波士頓諮詢公司等全球知名企業。正因為大量的優質租戶進入到哈德遜廣場，越來越多的投資機構看好該項目的長期發展。哈德遜廣場改造將有效聯結周邊區域，有效提升區域觀感，吸引更多的全球優質企業入駐，為曼哈頓乃至整個紐約帶來的經濟效益和社會影響，提升其城市競爭力和影響力。
◆日本森大廈株式會社馬拉松式更新城市板塊，樹立企業優秀品質
六本木之丘，位於東京港區的六本木地區，是日本至今規模最大的都市再開發成功項目。二戰後，六本木地區逐漸演變城為酒吧、夜店等林立的繁華地區。60年代後期-80年代後期，以外國人與較富裕的日本人為營業對象的DISCO舞廳開業，一度達到數十家之多，六本木成為體驗東京夜生活的有名街區，但附近由於特種行業聚集，六本木一帶治安也隨之敗壞。狹窄擁擠的道路、惡劣的治安環境、有限的綠化面積迫切要求實行舊城改造。
六本木之丘改造開發、規劃及建設週期長達17年，其中前期開發、規劃、設計及與拆遷戶溝通花費14年。1986年，東京都政府啟動六本木新城再開發計畫，指明六本木六丁目地區為“城市改建誘導地區”。其後，作為土地所有者之一的森大廈株式會社與朝日電視臺等共同向其土地所有者提出建議，對此區進行街區改造。並於1997年啟動六本木改造項目。1998年“六本木六丁目地區再開發準備委員會”成立，與東京都政府協調再開發計畫，1999年東京都政府完城土地權利變更申請報批工作，六本木之丘設計工作進入尾聲，於2000年4月開始建設施工，2003年4月完成。
改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。企業提供資金和知識支持，東京都政府負責協調。森大廈株式會社用13年的時間，爭取區內超過400位業主參與共同開發，為了與原住民和租戶共生共贏，建立互信，森大廈株式會社靈活採取了四種拆遷方案。整個改造過程中，森大廈株式會社耗費4700億日圓（包含土地價值，折合近300億人民幣）開發。通過這個綜合項目，東京中城與周圍街區形成了具有文化氛圍區域性的六本木藝術三角區，有效地提升了環境品質，增強了地區活力。歷經長達17年的前期運作，是任何一家國內開發商不可能做到的。整個團隊堅持不懈的追求品質，樹立世界一流品牌，這也成為森大廈株式會社逐漸發展壯大的核心競爭力。
圖：六本木之丘拆遷方案
結語
城市更新是城市的又一次成長，也是企業的又一次成長
城市人口容量的邊界在哪裡？又如何解決當前出現的大城市發展困境使城市能夠更加“優雅”的成長呢？既然城市意味著資源集聚，那麼，集聚之後必然出現城市人口承載的邊界問題。也許，通過發展城市新區都能夠提高城市的人口容量。然而，這種提高城市人口容量的方法仍然是一種擴張性的措施，特別是對已經不具備擴張條件來說，這種方法也不具備可行性。因此，大城市人口承載力的提升仍然要從最核心的圈層入手，否則一城面積再大，其結果只會使城市內部的空間發展問題同步增加。
中國城鎮化的快速推進離不開大量企業的共同推動，正是這種參與形成了中國當前超過四萬平方公里的城市建成區，吸引了超過四億人口在城市中居住。當前，對大部分一線及二線城市來說，城鎮化已處於較高水準，企業參與到這類城市的業務模式也開始發生變化。未來，中國的城市更新同樣離不開大量企業的共同推動，城市就像一個系統，前期的開發固然重要，但後期的升級維護同樣需要有人站崗。