更多專欄文章， 請點上方藍字“澳洲房產大全”關注查詢
主編寄語
【法律專欄】為雙週刊欄目， 撰稿人為澳洲法律博士林匯銘。
作為澳洲房產大全平臺的明星專欄之一， 林律師將澳洲房產法律用條理性和邏輯性極強的方式為讀者一一道出， 每篇文章都堪稱精品， 值得收藏。
這是澳洲房產大全
第545篇原創文章
澳大利亞“陽光之州（Sunshine State）”昆士蘭州地理位置優越， 自然資源豐饒， 投資環境良好， 礦業、農業和旅遊業等發達。 近年來， 中昆關係健康發展， 經貿合作不斷深化， 越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務，
由於介紹昆士蘭州投資環境及法律法規的中文資訊較少， 中方投資者對昆士蘭州的投資情況缺乏必要瞭解， 在業務拓展與投資選擇的過程中遇到了諸多問題。 而房產交易作為投資中占量最多的標的， 其相關法律資訊也最為中方投資者所關注。 需要注意的是， 本文中所指的房產交易主要為二手房交易。
為使中方投資者， 特別是澳洲新移民與房產置業者， 更好地瞭解昆士蘭州相關投資法律環境， 本文將對澳洲（昆士蘭州）《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納， 通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析，
主要為以下篇章：
1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款（主筆：林匯銘律師）
2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 產權交易法律流程（上）（主筆：來哲夫律師）
3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 產權交易法律流程（中）（主筆：來哲夫律師）
4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程（下）（主筆：來哲夫律師）
5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 主要稅務與（首次）置業補貼（主筆：林匯銘律師）
需要指出的是， 當前澳洲投資環境不斷變化， 加上各投資者在自身背景、投資領域或選擇方向等方面存在差別， 本文僅為讀者提供一般性參考， 並無意提供任何個案法律建議。
昆士蘭州產權交易法律流程主要分為以下三大環節與十四個步驟：
A. 合同簽訂 - 昆州房產交易法律指南(2) | 產權交易法律流程（上）：
1) 定名；
2) 量力；
3) 選房；
4) 出價；
5) 簽約；
B. 合同執行 - 昆州房產交易法律指南(3) | 產權交易法律流程（中）：
6) 投保；
7) 付定；
8) 查房；
9) 批貸；
C. 準備交割 - 昆州房產交易法律指南(4) | 產權交易法律流程（下）：
10) 核數；
11) 劃款；
12) 驗房；
13) 交割；
14) 後續事項。
A. 合同簽訂 之 1) 定名
澳洲印花稅的徵收十分嚴格， 不容變通， 合同簽訂後的加名、減名或更名， 有很大的可能被認定是簽訂了兩份合同， 因此政府要收兩次印花稅。 所以， 提前做好功課， 儘量避免此類情況的發生；
如果實在要加、減、更名， 為了杜絕被雙重徵稅的可能性， 一般律師會要求雙方簽訂一個終止前一個合同的契約（Deed of Rescission）， 由此產生的額外律師費， 就要由買方承擔了；
2) 量力
如果貸款， 建議先找銀行或貸款仲介， 給您的貸款能力做一個預評估；
在買房過程中， 您最後要支付的總金額受到以下因素的影響：
1. 房價；
2. 貸款銀行要收取的各種費用（包括申請費、銀行律師費和評估費等）；
3. 印花稅；
4. 律師費（包括律師服務費和律師代為支付的檢索查詢註冊等費用）；
5. 截至房產交割日市政管理費、水費和社區物業管理費（如適用）多退少補後的增減額；
6. 對房屋做建築物質量和害蟲檢查要支付的費用；
7. 政府收取的房產過戶註冊費和銀行收取的房產抵押登記費等；
其中貸款收費， 各銀行會有不同， 應事先向銀行或貸款仲介問清楚。 房屋品質和害蟲檢查費向有專業資質的檢查員詢價。 其他費用可以諮詢您的律師；
昆州印花稅採取超額累進稅率。 目前的稅率是物業價值：
小於$5000以下部分 -- 免稅
$5001至$75,000部分 -- 1.5%
$75,001至$540,000部分 -- 3.5%
$540,001至$1,000,000部分 -- 4.5%
$1,000,00以上部分 -- 5.75%；
如果您是用來投資， 則印花稅是$14,175澳元；
昆州地方稅務局（Office of State Revenue）網站上有印花稅計算器， 根據要求輸入房價和其他條件， 可以大致算出您要支付的印花稅；
考慮了以上所有因素後，您應該對您能負擔得起什麼價位的房產心中有數了。
3) 選房
在選房階段，有兩個因素需要考慮。一是您準備在何處買一個什麼樣的房產，另一個是看中的房產處於何種狀況。
您如果在成片的住宅區內買一處建成的房產，房產沒有明顯的加建改建跡象，您也準備按原樣使用，沒有推倒重建或者加建、改建的打算，您可能不需要在簽約前做下文提及的房產資訊檢索（Searches）。
當您看中了一處地塊或房產，仔細考察一下它的周邊情況，有沒有高壓電線從近旁經過，有沒有手機信號塔矗立在房後不遠處，離交通骨幹有多遠，地勢如何，有無被洪水淹沒的風險，房前屋後是否有井蓋或泄水口，所有這些都可能減損房產的價值或影響限制房產的使用。在簽約前注意到這些問題並請律師做些檢索，看一看這些情況對使用該地塊施加了哪些限制，對您的影響有多大。
根據昆州的法律，有些對房產有負面影響的資訊，即使您是在合同簽訂後房屋交割前查到了，依法您也不具有終止合同的權利，比如洪水威脅該地塊的資訊，通訊電纜穿過該地塊的資訊，及該地塊地處交通噪音走廊的資訊等等。所以，在正式簽約前就您所關心的問題，請律師做些檢索，搞清狀況，對地塊情況有一個相對充分地瞭解後再出價簽約，可以避免隨後毀約不能而帶來的更大的損失。
4) 出價
出價有兩種方式。一種是您口頭或書面給出一個價格和相應的條件（出Offer），由仲介去詢問賣方是否接受，如接受，仲介準備合同，買方簽字後，再找賣方簽字，合同成立。
另一種是，仲介直接將房價和相應的條件寫在正式合同文本上，要求買方簽字並在合同的每一頁上簡簽（簽上買方的姓或姓氏的首字母），然後仲介去找賣方簽字。如果賣方在合同上不做任何改動，直接簽字並簡簽，則合同成立。如果，賣方在合同上做了任何改動，比如，把買方給出的價格劃掉，在旁邊寫上了一個更高的價格，則合同不能成立，構成新的出價（offer），需要買方在賣方改動過的價格旁邊簡簽，合同才成立。如果買方不同意賣方改動的價格，把它劃掉，寫上一個比自己的原價格高但比賣方的出價低的價格，並簡簽，則合同仍不成立，需要賣方在買方新寫上的價格旁再次簡簽，合同才成立。
兩種出價方式，無所謂優劣，但由於第二種方式，一旦賣方不做修改直接簽字，則合同立即成立，買方再無轉圜餘地，所以，建議買方把本文下一篇中關於簽約前的注意事項都考慮進去之後，再用此種方式出價。
聲明：
《昆州房產交易法律指南》由林匯銘律師主編：
第1、5篇章主筆：林匯銘律師
第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院註冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲註冊會計師資格。
《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平臺明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
更多澳房及澳洲法律解讀請參見往期專欄文章：
昆州房產交易法律指南 (1)： 置業合同中的十大“問題”條款 | 法律專欄31
澳洲家庭法縱覽(5): 在澳洲遭遇家暴，我該怎麼辦? | 法律專欄30
澳洲家庭法縱覽(4): 如何“優雅”地獲得子女撫養權與撫養費? | 法律專欄29
新移民經商必讀(1) ：澳洲生意買賣盡職調查80問 | 法律專欄 21（原創）
作者介紹林匯銘
中國法學學士 (國家獎學金)，英國國際商法碩士 (榮譽學位)，澳大利亞法律博士
澳大利亞華盛律師事務所律師
昆士蘭州最高法院執業律師
澳大利亞聯邦法院註冊律師
中國上海市浩信律師事務所法律執業者
中國法律職業資格證書
涉獵產權法、移民法與國際商法等領域
近十年中英澳三國法律學習工作經驗
堅持華人社區公益法援與法律專欄普法宣傳
專注於亞太地區跨境法律業務與企業法務諮詢
考慮了以上所有因素後，您應該對您能負擔得起什麼價位的房產心中有數了。
3) 選房
在選房階段，有兩個因素需要考慮。一是您準備在何處買一個什麼樣的房產，另一個是看中的房產處於何種狀況。
您如果在成片的住宅區內買一處建成的房產，房產沒有明顯的加建改建跡象，您也準備按原樣使用，沒有推倒重建或者加建、改建的打算，您可能不需要在簽約前做下文提及的房產資訊檢索（Searches）。
當您看中了一處地塊或房產，仔細考察一下它的周邊情況，有沒有高壓電線從近旁經過，有沒有手機信號塔矗立在房後不遠處，離交通骨幹有多遠，地勢如何，有無被洪水淹沒的風險，房前屋後是否有井蓋或泄水口，所有這些都可能減損房產的價值或影響限制房產的使用。在簽約前注意到這些問題並請律師做些檢索，看一看這些情況對使用該地塊施加了哪些限制，對您的影響有多大。
根據昆州的法律，有些對房產有負面影響的資訊，即使您是在合同簽訂後房屋交割前查到了，依法您也不具有終止合同的權利，比如洪水威脅該地塊的資訊，通訊電纜穿過該地塊的資訊，及該地塊地處交通噪音走廊的資訊等等。所以，在正式簽約前就您所關心的問題，請律師做些檢索，搞清狀況，對地塊情況有一個相對充分地瞭解後再出價簽約，可以避免隨後毀約不能而帶來的更大的損失。
4) 出價
出價有兩種方式。一種是您口頭或書面給出一個價格和相應的條件（出Offer），由仲介去詢問賣方是否接受，如接受，仲介準備合同，買方簽字後，再找賣方簽字，合同成立。
另一種是，仲介直接將房價和相應的條件寫在正式合同文本上，要求買方簽字並在合同的每一頁上簡簽（簽上買方的姓或姓氏的首字母），然後仲介去找賣方簽字。如果賣方在合同上不做任何改動，直接簽字並簡簽，則合同成立。如果，賣方在合同上做了任何改動，比如，把買方給出的價格劃掉，在旁邊寫上了一個更高的價格，則合同不能成立，構成新的出價（offer），需要買方在賣方改動過的價格旁邊簡簽，合同才成立。如果買方不同意賣方改動的價格，把它劃掉，寫上一個比自己的原價格高但比賣方的出價低的價格，並簡簽，則合同仍不成立，需要賣方在買方新寫上的價格旁再次簡簽，合同才成立。
兩種出價方式，無所謂優劣，但由於第二種方式，一旦賣方不做修改直接簽字，則合同立即成立，買方再無轉圜餘地，所以，建議買方把本文下一篇中關於簽約前的注意事項都考慮進去之後，再用此種方式出價。
聲明：
《昆州房產交易法律指南》由林匯銘律師主編：
第1、5篇章主筆：林匯銘律師
第2、3、4篇章主筆：來哲夫律師，昆士蘭州高等法院註冊律師。擁有中國法學學士學位、澳洲會計學碩士及法學博士學位，並具有澳洲註冊會計師資格。
《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平臺明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
更多澳房及澳洲法律解讀請參見往期專欄文章：
昆州房產交易法律指南 (1)： 置業合同中的十大“問題”條款 | 法律專欄31
澳洲家庭法縱覽(5): 在澳洲遭遇家暴，我該怎麼辦? | 法律專欄30
澳洲家庭法縱覽(4): 如何“優雅”地獲得子女撫養權與撫養費? | 法律專欄29
新移民經商必讀(1) ：澳洲生意買賣盡職調查80問 | 法律專欄 21（原創）
作者介紹林匯銘
中國法學學士 (國家獎學金)，英國國際商法碩士 (榮譽學位)，澳大利亞法律博士
澳大利亞華盛律師事務所律師
昆士蘭州最高法院執業律師
澳大利亞聯邦法院註冊律師
中國上海市浩信律師事務所法律執業者
中國法律職業資格證書
涉獵產權法、移民法與國際商法等領域
近十年中英澳三國法律學習工作經驗
堅持華人社區公益法援與法律專欄普法宣傳
專注於亞太地區跨境法律業務與企業法務諮詢