主編寄語
作者Kevin YU， 國內浙江大學畢業的高材生， 也是澳洲房產圈內我眼中真正的投資顧問， 所謂的“真正”， 即不僅停留於房屋本身， 區域本身， 而是投資本身， 這點很重要。
希望Kevin的文章能給大家帶去價值。
這是澳洲房產大全第548篇原創文章
最近我利用閒置時間， 閱讀了澳洲本地的房地產投資者和創富教育家Stuart Zadel編著的書《The New Way to Make Money in Property Fast》,翻譯成中文名字可以叫《房地產快速致富新法》。
看名字似乎有些成功學書籍的感覺， 但仔細閱讀全書後， 我發現作者的內容其實還是非常接地氣的。
雖然本書的作者標注的是Stuart Zadel， 但實際上， 這是一本由七位在房產領域內各領一方風騷的行業專家聯合編著的一本實用工具書。
這七位作者他們分別在房地產市場研究， 房產開發， 快速裝修， 資產保護， 稅務， 以及Distressed Property投資等不同領域有著長期的研究， 是各自領域內的頗有名氣的人物。
因此，
（Stuart Zadel曾經是個健身房老闆， 做了很久的小生意， 2006年突發奇想改行做起了房產教育）
而在閱讀全書後， 我特別想和各位分享的， 是其中一篇關於房產開發的章節，
Bob在書中講述了個人如何在澳洲成為一個開發商的基本思路和策略。
（澳洲地產開發教育老司機Bob Anderson）
個人也能做開發商？這在中國對許多人來說或許是天方夜譚， 但在神奇的土澳， 這樣的事情卻再也平常不過。
拿小的來說， 個人買塊空地來造個自住房， 從某種意義上來說， 這樣的經歷也算是當了一回開發商；而往大了說， 像Meriton這樣的超級開發企業， 幾十年前不也是從一個不起眼的小開發開始做起的嗎？
所以說， 千里之行始於足下， 再大的企業， 再大的願景， 一開始也需要腳踏實地的從頭幹起。
好了， 話不多說， 今天就先來說說個人開發房產的幾大基本步驟。 鑒於內容較多， 因此， 這個話題我們將分兩次來談。
1明確你的財力
絕大多數人對於自己做房產開發連想都不敢想的原因， 第一條一定是“沒有錢”。
的確， 錢是一個大問題。 不過， 沒錢也不是完全不能做一個deal， 但你需要非常有“創意”才能做一個開發專案， 具體怎麼做， 我們先賣個關子。
但假設你有一些錢， 或者房子裡有一些Equity， 那麼你第一步要做的事， 是先弄清你能夠負擔開發一個多大規模的專案。 而要找到答案的話， 最好的辦法是去尋找一個Commercial Finance Broker。
一個好的Commercial Broker可以根據你的財務能力， 告知你的借貸能力， 這樣， 你對大約所開發的專案的規模也基本有了底。 最好在借貸比例上留有餘地， 免得到時出現意外。
2建立正確的投資架構
對於一個房產開發者來說， 建立一個正確的投資架構是非常重要的。
你不想因為投資失敗而賠上全部家當吧？你也不想投資之後給政府交上大筆大筆的稅吧？要做到這點， 你就要好好花點功夫了。
那麼問題來了， 作為開發者的你又怎麼知道哪種模式最合適自己呢？答案是：你不必知道。 你需要做的是去諮詢一位資深的商業會計。
和上一個步驟提到的點一樣，這裡的會計可不是平時幫你退稅的個人會計，他們估計對開發結構這樣的專業問題並不瞭解，你應該找的是一個專門給開發商提供服務的會計，他們會用自己的專業知識，告訴你怎樣的結構合適你，是公司名義，Trust，還是其他結構去做開發。
3決定開發地點及物業類型
前面兩點看著有些乾燥，無聊吧，那麼這一點你肯定就感興趣的了。
根據前面的兩個步驟，你已經知道了你的貸款能力，總投資額，以及用什麼樣的名義去做開發，接下來的步驟，你需要做的就是決定開發什麼樣的物業類型。
對於大部分起步的人來說，通常我們會建議第一個開發專案比較適合做一個小的Subdivision，比如說把一個house拆了，在土地上建兩個duplex，或者三四套townhouse。（對大部分人來說，第一次能做成這樣的項目已經非常不錯）。
在選擇開發地的時候，如果可以那最好就從你熟悉的區域開始尋找，因為你是“地頭蛇”嘛，對周邊的環境，規劃，和發展就比較熟了。
最好尋找那些有重大規劃，有增值潛力，人口增加比較多的區域，這樣對於未來的銷售會比較有利。多登陸一下Council的網站，去看看你要開發的區域的zoning如何。如果你不懂怎麼看， 那麼同樣可以投資一筆小錢，請一位Town Planner來幫你提供這方面的專業意見。
可見，整個開發過程是一個不斷借力的過程，你不可能自己掌握所有的專業知識。
平時呢，有事沒事的請和當地的房產仲介保持一個不錯的關係，那麼當有合適的Site出現的時候，他們會想到你。
4 選定開發地點
終於到了選定開發地的時候了。要找一個潛在的開發土地，通常來說有兩種類型的土地：on market sites和off market sites。
On market site就是指通過公開管道可以找到的開發地，主要通過以下幾種管道可以找到：買家仲介，網站，報紙媒體，房產仲介等，而off market site甚至那些不通過公開廣告方式而出售的土地。
重點來了，通常來說，off market site對於一個開發者來說，可能未來的收益會更高，因為這樣的房產或土地，owner其實並不急著出售，但通過測算可以獲知，這樣的site的潛在開發價值或許又是最高的。
這時候，你可能又需要借力了，買家仲介或者專門的site flickers（專門賣地的人或公司）他們的手中通常有這方面的資源，你可以通過他們的服務去尋找潛在的開發地，或者有時候，你需要他們幫你去說服owner將土地或房產出售給你。
總的來說，在確定site時候，你需要做大量的調研，尋找位置合適的開發土地，對當地的人口組成，交通，購物，歷史增值情況等都要瞭解，這樣才能保障你所選擇的開發專案最終得以順利銷售。
5盡職調查和可行性研究
不用贅言，這個步驟將決定你的Deal有多大的收益，是整個開發過程中很有技術含量的一步。
盡職調查分為三步：城市規劃，專案設計，以及工程盡職調查；可行性研究報告就是算一算項目的盈利預計。
城市規劃的盡職調查包括研究Zoning，看你所感興趣的location能夠建造怎樣的房屋，這些資訊基本上你在Council的網站上都可以查到。如果自己不會，那就要出錢請專業人士幫你做這部分的盡職調查，當然他們通常收費也是不便宜，但這是必要的成本。
項目設計包括確定項目所開發的套數，項目在土地上的大致方位，車庫的位置等等。完成這些工作你需要設計師和建築師的專業意見。
工程盡職調查則要找一位土木工程師。如果你買的地是帶DA的，那這些工作基本上已經做好了。總而言之，如果你沒有這方面的專業知識，那你最好請教一位有經驗的建築師。
可行性研究可以讓你知道這個專案是否真的可以盈利，在這個領域有一些不錯的軟體可以幫你完成計算，但其實這就相當於一張利潤表，初步的計算可以通過筆頭來自行完成，也就是：
利潤 ＝ 銷售額 － 成本
成本主要包括以下幾個方面：土地收購成本，諮詢費，建築成本，貸款成本，銷售及市場推廣費。
通常來說，一個開發專案的土地成本和建築成本加起來應該占總成本的80%左右，如果計算出來的最終利潤不理想，那麼可以看看這兩部分的成本是否有效控制了。
說到這裡，我們大約只涉及了房產開發環節中的前一半。你應該注意到了，到目前為止，你還沒有出手買地，更不要談開工建設，整個流程下來應該說絕對是一個技術活。
關於開發過程中接下來的幾個重要步驟，我們下次再聊。
祝各位中秋節快樂！
你需要做的是去諮詢一位資深的商業會計。和上一個步驟提到的點一樣，這裡的會計可不是平時幫你退稅的個人會計，他們估計對開發結構這樣的專業問題並不瞭解，你應該找的是一個專門給開發商提供服務的會計，他們會用自己的專業知識，告訴你怎樣的結構合適你，是公司名義，Trust，還是其他結構去做開發。
3決定開發地點及物業類型
前面兩點看著有些乾燥，無聊吧，那麼這一點你肯定就感興趣的了。
根據前面的兩個步驟，你已經知道了你的貸款能力，總投資額，以及用什麼樣的名義去做開發，接下來的步驟，你需要做的就是決定開發什麼樣的物業類型。
對於大部分起步的人來說，通常我們會建議第一個開發專案比較適合做一個小的Subdivision，比如說把一個house拆了，在土地上建兩個duplex，或者三四套townhouse。（對大部分人來說，第一次能做成這樣的項目已經非常不錯）。
在選擇開發地的時候，如果可以那最好就從你熟悉的區域開始尋找，因為你是“地頭蛇”嘛，對周邊的環境，規劃，和發展就比較熟了。
最好尋找那些有重大規劃，有增值潛力，人口增加比較多的區域，這樣對於未來的銷售會比較有利。多登陸一下Council的網站，去看看你要開發的區域的zoning如何。如果你不懂怎麼看， 那麼同樣可以投資一筆小錢，請一位Town Planner來幫你提供這方面的專業意見。
可見，整個開發過程是一個不斷借力的過程，你不可能自己掌握所有的專業知識。
平時呢，有事沒事的請和當地的房產仲介保持一個不錯的關係，那麼當有合適的Site出現的時候，他們會想到你。
4 選定開發地點
終於到了選定開發地的時候了。要找一個潛在的開發土地，通常來說有兩種類型的土地：on market sites和off market sites。
On market site就是指通過公開管道可以找到的開發地，主要通過以下幾種管道可以找到：買家仲介，網站，報紙媒體，房產仲介等，而off market site甚至那些不通過公開廣告方式而出售的土地。
重點來了，通常來說，off market site對於一個開發者來說，可能未來的收益會更高，因為這樣的房產或土地，owner其實並不急著出售，但通過測算可以獲知，這樣的site的潛在開發價值或許又是最高的。
這時候，你可能又需要借力了，買家仲介或者專門的site flickers（專門賣地的人或公司）他們的手中通常有這方面的資源，你可以通過他們的服務去尋找潛在的開發地，或者有時候，你需要他們幫你去說服owner將土地或房產出售給你。
總的來說，在確定site時候，你需要做大量的調研，尋找位置合適的開發土地，對當地的人口組成，交通，購物，歷史增值情況等都要瞭解，這樣才能保障你所選擇的開發專案最終得以順利銷售。
5盡職調查和可行性研究
不用贅言，這個步驟將決定你的Deal有多大的收益，是整個開發過程中很有技術含量的一步。
盡職調查分為三步：城市規劃，專案設計，以及工程盡職調查；可行性研究報告就是算一算項目的盈利預計。
城市規劃的盡職調查包括研究Zoning，看你所感興趣的location能夠建造怎樣的房屋，這些資訊基本上你在Council的網站上都可以查到。如果自己不會，那就要出錢請專業人士幫你做這部分的盡職調查，當然他們通常收費也是不便宜，但這是必要的成本。
項目設計包括確定項目所開發的套數，項目在土地上的大致方位，車庫的位置等等。完成這些工作你需要設計師和建築師的專業意見。
工程盡職調查則要找一位土木工程師。如果你買的地是帶DA的，那這些工作基本上已經做好了。總而言之，如果你沒有這方面的專業知識，那你最好請教一位有經驗的建築師。
可行性研究可以讓你知道這個專案是否真的可以盈利，在這個領域有一些不錯的軟體可以幫你完成計算，但其實這就相當於一張利潤表，初步的計算可以通過筆頭來自行完成，也就是：
利潤 ＝ 銷售額 － 成本
成本主要包括以下幾個方面：土地收購成本，諮詢費，建築成本，貸款成本，銷售及市場推廣費。
通常來說，一個開發專案的土地成本和建築成本加起來應該占總成本的80%左右，如果計算出來的最終利潤不理想，那麼可以看看這兩部分的成本是否有效控制了。
說到這裡，我們大約只涉及了房產開發環節中的前一半。你應該注意到了，到目前為止，你還沒有出手買地，更不要談開工建設，整個流程下來應該說絕對是一個技術活。
關於開發過程中接下來的幾個重要步驟，我們下次再聊。
祝各位中秋節快樂！