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主編寄語
如果把澳房投資喻成一場足球比賽， 那麼澳洲稅法在我看來就代表著後防， 是體系中非常重要的一部分。
本文作者以唐是個北京大妞， 以全優成績獲取澳洲注會執照， 曾供職於澳TOP5事務所任高級財務顧問， 其無論文字還是本人， 都透著北京人特有的“邪性”， 不過我喜歡懂得調侃， 還有專業功底的人。 因為既有趣， 又有料。
澳房大全【稅務專欄】由領贏會計事務所團隊撰寫。
這是澳洲房產大全
第 554 篇原創文章
首次置業很美， 終究飛不過茫茫稅海
幾個月前， 北區房屋拍賣市場人頭攢動， Lynn 衝破層層人浪， 舉牌成功， 激動買下了人生的第一套兩室公寓房。 這價格已經直逼南區的Townhouse了。
再不買， Lynn不知道自己的置業夢何時能實現。
誰知道， Lynn 突然接到公司總部調令， 要去新加坡執行一個緊急項目時間可能要幾個月。 本來想馬上搬入喜屋的計畫只能暫且擱置。
Lynn的閨蜜 Penny是個全職媽媽， 不過是個閒不住的人， 剛剛簽了合同賣掉當下的居屋， 要搬到北區換套學區房住。 她自認為自己是炒房老手， 對投資理財頗有心得， 她建議Lynn把房子那段時間先租出去， 別空關著。 甚至她認為回到澳洲後Lynn還可以把其中一間臥室再租給其他人。 因為她的理念是房子不自己住的話， 就要讓房子活用起來。
現在， Lynn的項目完成了， 終於盼到回來的日子， 她滿心歡喜地開始張羅新屋傢俱的大採購行動， 邀請了一眾好友喬遷之日去暖屋。
投資的道理貌似都懂， 但這裡面有關自住房稅務問題就複雜了， 出現了好幾種可能性：
1. 自住房從何時起算？
如果因為有疾病和其他未能預見的情形發生阻礙搬入，
Lynn 接到總部的調令是買下公寓房的時點未能預見的， 而且她在任務完成回來後立馬盡可能採取入住的行動安排。 由此說明， 如果沒有總部調令， 她本可以拿到鑰匙就搬進去的。 所以， 她可以視同房屋合同交割日到她真正搬進去的期間是屬於自住房的。
2. 出租了能算自住房嗎？
Lynn 如果採納Penny 的意見， 在出國那段時間把房子出租給他人， 會有何得失？
得呢， 當然是幾個月的租金收入。 相應的抵扣也不少， 什麼貸款利息啊， 水電煤氣帳單啊， 房屋保險啊， 折舊啊， 也很可能達到負扣稅效應。
失呢， 是有可能會影響到幾年或幾十年後賣房時的資本利得稅計算：如果Lynn在擁有這套房產的時間段內房價上升，
當然如果Lynn 之後自住時間越長， 這部分算作資本利得的期間影響也會被稀釋。
3. 出租一間， 能算自住房嗎？
同樣的， Lynn順利搬入後， 若把其中一間出租給其他人， 利弊如何？其實如同前面所言。
利呢， 眼下既得利益。 持續的租金收入和相應的抵扣， 什麼貸款利息啊， 水電煤氣帳單啊， 房屋保險啊， 折舊啊， 負扣稅效應可以達到。
弊呢， 未來的資本利得稅負擔少不了。 這間出租房， 並不會因為Lynn同在一個屋簷下住而有任何免除， 該攤多少算多少。
4. 整租， 能算自住房嗎？
Penny 又給了個計策， 這房子在交通便利的北區好地段， Lynn 自住半年後， 不如整租出去吧。 為什麼這倒算是個良策呢？優劣何在？
優呢， 租金收入和負扣稅省稅， 不再贅述。 整租後六年內仍可視同自住房， 全免。 整租超過六年的話， 部分減免。 負扣稅和資本利得稅享受自住減免， 兩不耽誤。
劣呢， 自己得另掏銀子付別人租金了。
這點稅務道道， 早明白， 早受益。 Lynn 是幸運的， 算是有貴人相助。 對於諸多即將踏入首次置業大門的朋友們， 不論你們親自讀到這篇文章， 還是收到轉發， 你們也都是幸運兒， 希望有所啟示, 順祝週末愉快！
*本文並不旨在提供專業意見（包括但不局限於稅務、法律、財務或會計意見）或投資推薦， 也不應被當作專業意見或投資推薦加以依賴。 請您視個人需要徵求適當的專業意見。本文內容及/或所表達之意見僅為刊發時作者的意見，作者有權修改該等意見而無須另行通知。
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