國內樓市遇三年來最慘黃金周，
一線城市成交量跌超8成， 二線66%， 三線腰斬……
史上最嚴厲的樓市政策， 不是鬧著玩的。
從去年930開始，
限購、限貸、限售，
一線、二線、二點五線，
但凡還有一點炒房苗頭， 都要被掐死。
如果想進軍三四五線城市，
剛需自住OK，
炒房， 個人覺得， 還是別了， 風險太高……
可能是因為我自己的領域在海外投資這塊，
最近， 已經接觸到一些因為國內“三限”， 而開始考慮海外房產的朋友了。
在海外房產的選擇上，
我認同知乎上一個人民日報海外版記者的看法，
北美的地產投資更像old money，
穩健、長期地為置業人帶來收益，
而東南亞和第三世界是新風口。
所以，
據我自己的一些瞭解，
以及和當地從業者的交流，
選取了日本、泰國、柬埔寨、英國、澳大利亞、美國這幾個國家，
來聊一聊，
中國人在這些地方是否能借杠杆買（chao）房， 如何貸款， 利率幾何……
（劃重點！今天談的，
1、
日本：
東京房價均價在3-5萬人民幣/平左右。
在東京買房， 日本本土銀行只對日本本國人士或者持有工作簽證在日本居住的外國人開放貸款業務。
但在日本的中資行（一般是東京的中國銀行和交通銀行）可以對中國買家提供貸款， 需要提供以下資料給銀行審核， 通過之後才能往後推進。
打鉤項是初審必須提供的資料， 其中金三年的完稅證明為必須項。
兩家銀行的利率非常低， 只有2.8%， 期限15年左右， 貸款成數根據客戶資質而定， 一般在4-5成左右， 資質好的話， 也可以貸到6-7成。
日本其它城市和東京相比， 在貸款政策上市一致的， 沒有任何區別。
總體看， 日本是一個很適合利用杠杆買房的地區。
2、
泰國：
曼谷房價均價3W人民幣/平左右。
早前，
泰國的中國銀行和中國工商銀行都可以向中國大陸的投資人提供房貸。
但是自去年年底外匯管制收緊之後， 幾大中資行都已經暫停放貸。
到目前這個時間節點， 還未重啟。
泰國本地銀行亦不面向外國投資者開放房屋貸款。
新加坡大華銀行可提供貸款， 但需要客戶收入50萬 RMB 或者在大華銀行有 50 萬 RMB的大額存單。
非銀行的金融機構， 比如MBK金融公司， 目前可以向海外買家貸款， 但算下來也並不是很划算。
MBK按房價的評估值計算， 提供貸款， 利率在8個點左右， 年限一般是10年。
房價的評估值一般在實際價格的80%左右， 實際算下來只能在實際總價的3-4成。
舉個例子一套總價70萬人民幣的房子， 找MBK貸款， 額度不到30萬。
由於目前泰國房產的總價不高，
而且支持分期付款，
所以， 大部分在泰國的購房者一般都選擇在交房前付清全款。
3、
柬埔寨：
金邊核心區公寓價格在2000美金/平左右。
在柬埔寨買房， 可以找銀行貸款，
但不建議貸款。
因為貸款利率太高了，
房貸利率都差不多到了9%-10%了， 只能貸4-5成。
一些開發商也提供貸款， 但基本也是這個利率，
以這個利率來貸款的話， 基本把收益都吃掉了。
因此，
柬埔寨房產的總價不高， 用杠杆意義不大。
作為可以分期付款的期房，
看了一眼我朋友負責的那個項目，
總價64052美元的公寓， 共分八期， 資金壓力不大。
（這裡合計的總價給打了點折）
4、
英國：
外國人找英國本土銀行貸款很難。
目前比較容易做貸款的，是中國銀行英國分行、滙豐銀行和新加坡大華銀行、渣打銀行、東亞銀行，利率在1.69%-3.3%左右。
中國銀行英國分行的利率比其它銀行高，但審批相對容易。
倫敦以及英國房產，超過40萬英鎊（每套）的可以申請貸款。
以中國銀行倫敦分行為例，
貸款期限最長可以到30年，等額本息還款，
投資用途買房貸款比例在60%-75%，具體根據申請人收入證明判斷。
（投資用途買房，比自住買房利率更高，貸款比例也更低一些。）
（中國銀行英國分行貸款利率，點擊查看大圖）
英格蘭銀行基準利率為可變利率，可在整個貸款期間上浮或下降。
比較利率把除利息之外的其他一些實際開支也計算在內，比如申請費、房屋評估費等，所以比貸款利率要高。
貸款人需出具國內的收入證明（至少6個月的銀行流水）、完稅證明、社保單等等。
另，在英國還有一個貸款方式，
最適合外國投資者——interest only，
整個貸款期限內，不用還本金，只還利息，等到貸款期限到期之後，再還本金。
舉個例子，50萬英鎊的房子，貸款50%，最多可貸30年，前兩年利率僅為1.69%，那麼每年只需還款4225鎊，
之後按浮動利率計算，也基本在2.5%-3.5%之間。
30年到期時歸還本金25萬鎊。
當然，在這30年內把房子賣掉也是可以的，所以非常靈活。
但並不是所有銀行都願意給海外人士做這個產品，還得看你選的機構是否能夠操作。
5、
澳洲：
2016年4月之前，海外買家在澳洲購房，貸款一直都不是問題。
澳洲本土銀行都支持外國買家購房貸款。
但2016年4月開始，澳洲本土的澳新銀行和西太平洋銀行，相繼查出上百中國人在澳購房的貸款中，存在虛假材料做貸款的行為。
於是，澳洲各大銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道，相繼宣佈停止向海外人士發佈房屋按揭貸款。
因此，
目前，對於一般的澳洲房產的海外投資者而言，幾乎沒有可能向當地銀行申請貸款的可能。
如今的狀況下，還剩兩家外資行——滙豐銀行和新加坡大華銀行，可以提供貸款（目前大華銀行通道時開時關，目前暫時關閉）。
以澳幣貸款，滙豐銀行的利率約在4.85%左右，年限最長30年，本息同還。
兩家銀行對貸款人和所購物業的資質，都有做了一定要求。
BTW，之前，有陣子中國銀行澳州分行也可以貸款，但名額有限，內部消化都來不及，很少流通到市面上來。
除這兩家銀行以外，海外買家還可以向澳洲基金公司申請貸款，但利率極高，達到了8%-12%。
另還需支付貸款額度2%-4%的手續費，
因此，不推薦。
此外，
由於當地信貸政策突然收緊，為了給海外買家過渡，幫助他們延長籌集餘下房款的時間，
部分實力比較強的開發商，可以提供2年的貸款額度和利率保證，在6%-7%之間，最低可至5%。
這2年期間，只還利息，
2年到期之後，如果不能貸款，則付清餘款，
如可以貸款，則轉做其它銀行貸款。
6、
美國：
和澳洲不同，
目前美國沒有對外國人買房做出限制。
本土的銀行都可以給外國人提供房貸。
美國的銀行一般有兩種方式，多種利率可供外國購房者選擇。
- 浮動利率：1年期、3年期、5年期鎖定利率，鎖定期之後，隨市場利率浮動。
- 固定利率：15年固定利率 / 30年固定利率。
每種方式的貸款利率都有差別，買家可根據自己的需求判斷哪種更適合自己。
美國各個城市的貸款政策也都不同。
一線城市的房產，比如紐約、三藩市、洛杉磯，
洛杉磯最多可以貸款至房價的65%，30年期限，目前利率4.5-4.7%，
紐約的外國人，最多可以貸款房價大60%，30年期限，目前利率4.8%-5%。
三藩市和紐約差不多。
在這些城市，房價在60萬美金以下，貸款額6成的樣子，基本可以用租金覆蓋貸款及其它支出。
二線城市比如奧蘭多、休斯頓，
一般只能貸到房價的50%，利率約在4.8%左右，年限在15-20年。
At last，
以上所說的都是現階段各個國家的針對外國買家的房貸政策，
這些政策是會變化的，
也許今天是這樣，明天就變了，
另，
以上這些資訊，很多都來源於從事當地房產的仲介機構，
而每家仲介機構合作的銀行不同，能得到的貸款支援力度也不同，
因此，可能會有些小出入。
再另，
文中只闡述了貸款的利率水準，
並未計算其它成本，如申請費用、估值費用等等。
（這裡合計的總價給打了點折）
4、
英國：
外國人找英國本土銀行貸款很難。
目前比較容易做貸款的，是中國銀行英國分行、滙豐銀行和新加坡大華銀行、渣打銀行、東亞銀行，利率在1.69%-3.3%左右。
中國銀行英國分行的利率比其它銀行高，但審批相對容易。
倫敦以及英國房產，超過40萬英鎊（每套）的可以申請貸款。
以中國銀行倫敦分行為例，
貸款期限最長可以到30年，等額本息還款，
投資用途買房貸款比例在60%-75%，具體根據申請人收入證明判斷。
（投資用途買房，比自住買房利率更高，貸款比例也更低一些。）
（中國銀行英國分行貸款利率，點擊查看大圖）
英格蘭銀行基準利率為可變利率，可在整個貸款期間上浮或下降。
比較利率把除利息之外的其他一些實際開支也計算在內，比如申請費、房屋評估費等，所以比貸款利率要高。
貸款人需出具國內的收入證明（至少6個月的銀行流水）、完稅證明、社保單等等。
另，在英國還有一個貸款方式，
最適合外國投資者——interest only，
整個貸款期限內，不用還本金，只還利息，等到貸款期限到期之後，再還本金。
舉個例子，50萬英鎊的房子，貸款50%，最多可貸30年，前兩年利率僅為1.69%，那麼每年只需還款4225鎊，
之後按浮動利率計算，也基本在2.5%-3.5%之間。
30年到期時歸還本金25萬鎊。
當然，在這30年內把房子賣掉也是可以的，所以非常靈活。
但並不是所有銀行都願意給海外人士做這個產品，還得看你選的機構是否能夠操作。
5、
澳洲：
2016年4月之前，海外買家在澳洲購房，貸款一直都不是問題。
澳洲本土銀行都支持外國買家購房貸款。
但2016年4月開始，澳洲本土的澳新銀行和西太平洋銀行，相繼查出上百中國人在澳購房的貸款中，存在虛假材料做貸款的行為。
於是，澳洲各大銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道，相繼宣佈停止向海外人士發佈房屋按揭貸款。
因此，
目前，對於一般的澳洲房產的海外投資者而言，幾乎沒有可能向當地銀行申請貸款的可能。
如今的狀況下，還剩兩家外資行——滙豐銀行和新加坡大華銀行，可以提供貸款（目前大華銀行通道時開時關，目前暫時關閉）。
以澳幣貸款，滙豐銀行的利率約在4.85%左右，年限最長30年，本息同還。
兩家銀行對貸款人和所購物業的資質，都有做了一定要求。
BTW，之前，有陣子中國銀行澳州分行也可以貸款，但名額有限，內部消化都來不及，很少流通到市面上來。
除這兩家銀行以外，海外買家還可以向澳洲基金公司申請貸款，但利率極高，達到了8%-12%。
另還需支付貸款額度2%-4%的手續費，
因此，不推薦。
此外，
由於當地信貸政策突然收緊，為了給海外買家過渡，幫助他們延長籌集餘下房款的時間，
部分實力比較強的開發商，可以提供2年的貸款額度和利率保證，在6%-7%之間，最低可至5%。
這2年期間，只還利息，
2年到期之後，如果不能貸款，則付清餘款，
如可以貸款，則轉做其它銀行貸款。
6、
美國：
和澳洲不同，
目前美國沒有對外國人買房做出限制。
本土的銀行都可以給外國人提供房貸。
美國的銀行一般有兩種方式，多種利率可供外國購房者選擇。
- 浮動利率：1年期、3年期、5年期鎖定利率，鎖定期之後，隨市場利率浮動。
- 固定利率：15年固定利率 / 30年固定利率。
每種方式的貸款利率都有差別，買家可根據自己的需求判斷哪種更適合自己。
美國各個城市的貸款政策也都不同。
一線城市的房產，比如紐約、三藩市、洛杉磯，
洛杉磯最多可以貸款至房價的65%，30年期限，目前利率4.5-4.7%，
紐約的外國人，最多可以貸款房價大60%，30年期限，目前利率4.8%-5%。
三藩市和紐約差不多。
在這些城市，房價在60萬美金以下，貸款額6成的樣子，基本可以用租金覆蓋貸款及其它支出。
二線城市比如奧蘭多、休斯頓，
一般只能貸到房價的50%，利率約在4.8%左右，年限在15-20年。
At last，
以上所說的都是現階段各個國家的針對外國買家的房貸政策，
這些政策是會變化的，
也許今天是這樣，明天就變了，
另，
以上這些資訊，很多都來源於從事當地房產的仲介機構，
而每家仲介機構合作的銀行不同，能得到的貸款支援力度也不同，
因此，可能會有些小出入。
再另，
文中只闡述了貸款的利率水準，
並未計算其它成本，如申請費用、估值費用等等。