鏈家楊現領：整個房地產的“黃金時代”才剛剛開始

2018年可能是中國房地產的一個拐點。在“房住不炒”、“住有所居”的基調下，

房地產市場將會出現一些新的趨勢，租房會成為一種可支付的流行的生活方式，一手房和二手房未來的比例關係更加均衡，城市更新將成為房地產發展的新的增長點，滿足人民對住房美好生活的嚮往，將會成為房地產發展的主旋律。

長期來看，“房住不炒”、“住有所居”這個定位基本奠定了中國房地產市場發展的基調和政策方向。房地產邁入新時代，國民的居住觀和住房需求已發生重大轉變，

對品質居住的追求，對美好生活的嚮往，不再是一句空談，抑或遙不可及的願景，它已成為未來房地產發展的主旋律和長效機制的著力點。今天，我將在最新上線的《財新私房課》中，從品質居住的角度出發，探討房地產新時代的種種變革，展望十九大之後的房地產市場發展前景。

地產新時代的“五大轉變”

從開發的角度來講，中國房地產市場已由“黃金時代”邁向“白銀時代”，

而事實上，對於整個房地產市場來說，“黃金時代”才剛剛開始，站在新時代起點上的房地產市場，相對過往有了重大轉變。

第一，由數量需求向品質需求轉變：房地產市場由供不應求到基本實現總體均衡，人們對居住品質的需求不斷提升。目前，居住品質失衡已成為當下中國居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成為主流。

第二，

由增量向存量轉變：一個成熟的市場一般都要有新房市場、二手房市場和租賃市場構成，三者都是滿足居民“住”的需求，缺一不可。而目前在一二線城市新房供應不足，且新房豪宅化趨勢加劇，二手房已成為滿足北上廣深及部分二線城市首次置業需求的主戰場。

第三，由購為主向租購並舉轉變：2015年之後，我們對租賃市場的關注已經開始發酵，而政策的全面鼓勵和市場的“井噴式”發展是在2017年，

其背後的根本原因在於我國“購租”的極大不平衡，近兩年，國家政策的主基調定在“租購並舉”，其中“租”在“購”的前位，未來的租賃市場將有更大的發展。

第四，由單個城市向城市圈轉變：新時代以單一城市為核心的開發佈局將轉變為城市圈之間的聯動發展，城市圈將成為宏觀經濟的新載體，同時它也是房地產發展的新載體。未來無論是從拿地、開發還是業務佈局，

都將圍繞城市圈來佈局。

第五，從生產向服務轉變：這是目前房地產市場一個較大的轉變，以往房地產更多是一個偏開發、偏製造、偏銷售，住房消費的全面升級產生新的需求，在這個背景下，未來房地產市場的潛在空間也會向品質租賃、服務等方面轉變，會產生物業管理、社區服務、房地產資產管理服務等一系列與居住相關的服務。

新時代的“新矛盾”如何解讀 ？

中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地產市同樣面臨著“不平衡”和“不充分”的新矛盾。

“不平衡”體現在哪裡？第一，區域不平衡，體現在一二線城市與三四線城市不平衡；第二，人地不平衡，人口淨流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三，租購不平衡，即購房和租房享受到的公共資源不平衡；第四，商住不平衡，住宅短缺的同時商辦過剩的矛盾將長期存在；第五，住宅與工業用地不平衡，即住宅用地需求大但供應緊縮，工業用地占比卻在增加；第六，房屋所有與房屋使用不平衡，表現在一線城市住房短缺與閒置並存。

如何理解“不充分”？首先，與國外相比，國內住房面積小；第二，國外不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住占比較高；第三，國內住房金融支持不充分；第四，一線和重點二線城市“沒的住”和“住不起”；第五，老舊社區居住品質和功能低下；第六，人口淨流入城市的新市民住房困難，流動人口住房條件需要提高；第七，存量房屋交易服務相關法律制度不健全，行業缺乏頂層設計和底線規則。

換句話說，新時代房地產的矛盾已經從總量不足轉化為結構失衡，從“不夠住”的問題轉化為“住的貴”和“住的不好”的問題。

新時代出現了哪些“新趨勢”？

未來5年甚至更長時間裡，整個房地產市場將會出現一些新的趨勢：

趨勢一：在租購並舉的大方向下，租房會成為一種可支付的流行的生活方式。

趨勢二：一手房和二手房未來的比例關係更加均衡，二手房會成為滿足人們居住需求的一大方向。

趨勢三：以城市更新、房屋再生為代表的新的房地產市場未來有很大的發展機會。

趨勢四：集體建設用地建租賃住房、RETTS以及未來的房地產稅都將是房地產進入新階段的必備政策。

總而言之，建立房地產市場的長效機制，有效化解矛盾，滿足人民對住房美好生活的嚮往，將會是未來未來房地產發展的主旋律。

11月23日20:00課程正式上線

更多詳實的房地產市場資料和分析，請點選連結瞭解：

http://course.caixin.com/expert.course/course/reserve?courseTimes=1510043038&channel=07078

新時代的“新矛盾”如何解讀 ？

中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地產市同樣面臨著“不平衡”和“不充分”的新矛盾。

“不平衡”體現在哪裡？第一，區域不平衡，體現在一二線城市與三四線城市不平衡；第二，人地不平衡，人口淨流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三，租購不平衡，即購房和租房享受到的公共資源不平衡；第四，商住不平衡，住宅短缺的同時商辦過剩的矛盾將長期存在；第五，住宅與工業用地不平衡，即住宅用地需求大但供應緊縮，工業用地占比卻在增加；第六，房屋所有與房屋使用不平衡，表現在一線城市住房短缺與閒置並存。

如何理解“不充分”？首先，與國外相比，國內住房面積小；第二，國外不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住占比較高；第三，國內住房金融支持不充分；第四，一線和重點二線城市“沒的住”和“住不起”；第五，老舊社區居住品質和功能低下；第六，人口淨流入城市的新市民住房困難，流動人口住房條件需要提高；第七，存量房屋交易服務相關法律制度不健全，行業缺乏頂層設計和底線規則。

換句話說，新時代房地產的矛盾已經從總量不足轉化為結構失衡，從“不夠住”的問題轉化為“住的貴”和“住的不好”的問題。

新時代出現了哪些“新趨勢”？

未來5年甚至更長時間裡，整個房地產市場將會出現一些新的趨勢：

趨勢一：在租購並舉的大方向下，租房會成為一種可支付的流行的生活方式。

趨勢二：一手房和二手房未來的比例關係更加均衡，二手房會成為滿足人們居住需求的一大方向。

趨勢三：以城市更新、房屋再生為代表的新的房地產市場未來有很大的發展機會。

趨勢四：集體建設用地建租賃住房、RETTS以及未來的房地產稅都將是房地產進入新階段的必備政策。

總而言之，建立房地產市場的長效機制，有效化解矛盾，滿足人民對住房美好生活的嚮往，將會是未來未來房地產發展的主旋律。

11月23日20:00課程正式上線

更多詳實的房地產市場資料和分析，請點選連結瞭解：

http://course.caixin.com/expert.course/course/reserve?courseTimes=1510043038&channel=07078