宋清輝：房貸利率上行迫使整個房地產市場逐漸降溫
在著名經濟學家宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過他也提出，
每日商報記者 虞洪波 綜合報導
近來，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進。監測資料顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，
作為北京地區首家上調首套貸款利率的民生銀行，其首套基準上浮10%，二套基準上浮20%的利率政策，於6月5日起正式實施。據計算，首套房購房者每貸款300萬，較政策寬鬆時期的8.5折、30年期月供，每月要多還3600多元。多家暫未公開上浮首套房貸款利率的銀行人士表示，目前銀行在放款過程中要“議價”，已經形成房貸利率實際上浮。
據統計，
業界預計，房貸收緊的狀況可能會持續，這對商品房銷售市場會有什麼樣的影響？
市場
北京房貸利率漲幅達30%
從年初北京首套房貸利率的8.5折，到現在首套房的1.1倍，這相當於房貸利率瘋狂上漲了近30%。
根據記者對四大銀行國有、股份制和城市商業銀行的瞭解，目前北京大多數銀行首套房貸利率執行基準利率，
值得注意的是，多家銀行都表示貸款額度非常緊張。
另據瞭解，二套房方面，多家銀行利率調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率上浮10%。
而根據業內統計的放款週期，18家銀行已拉長至30天，3家銀行延至45天，
5個月房貸利率4次調整
2016年年底，北京房地產交易仲介收到內部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。
3月21日，16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優惠幅度，由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。
5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。
6月5日，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。
廣州部分銀行上浮5%－20%
記者近日走訪廣州各大銀行網點發現，廣州首套房貸的利率水準相比5月份進一步上升，折扣優惠已基本消失，部分銀行執行的利率較基準利率上浮5%－20%。
記者從幾家大銀行的廣東省分行瞭解到，目前其在廣州地區首套房貸款利率均以基準利率為最低標準，而二套房則最低按照基準利率的1.1倍執行。有銀行負責人表示，首套房執行基準利率、二套房執行1.1倍基準利率是“最低授權”，各分行實際利率有可能高於這一最低標準。
天津首套房貸利率回歸基準
天津房天下金融主管張雪玲介紹，天津各銀行房貸再度收緊，除了個別銀行還有首套房貸9.5折的優惠，其他銀行基本執行基準利率；對於第二套房貸，多數銀行均執行基準利率上浮10%起；對於第三套房貸，均停止發放。而且，銀行未對批貸、放款時間作出承諾，要看審批速度及個人征信等具體情況。目前銀行對申貸者的資質審核更加嚴格，會需要一些輔助的資產證明，比如工資流水等文件。
濟南房貸放款變相收緊
在濟南某國有銀行工作的李剛稱，雖然濟南房貸利率沒有上浮，但現在審批更嚴、拖得時間更長，等於變相收緊。他的說法得到了一些銀行網點負責人的確認。“額度確實有限。”一位元負責人告訴記者，但他強調“目前濟南沒有以‘額度有限’為由，強迫客戶接受更高利率的現象”。
成都首套房貸款利率取消優惠
成都首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折，從9折到基準……隨著對房地產信貸政策的逐步調控，商業銀行的定價也在不斷攀升。如今，成都首套房貸款利率已經出現了上浮。
8日記者調查瞭解到，目前成都除了工行按9折利率執行首套房貸款、華夏銀行執行95折以外，多數銀行已取消首套房貸款折扣，按基準利率執行。就目前明確上調的銀行來看，光大、招商等股份制銀行已上調了個人首套房貸款的利率，新政從6月5日起執行。
一位仲介人士透露，未來如沒有鬆動政策，幾家大銀行等首套房利率上浮也不是沒有可能，上調趨勢明顯。
有銀行放款或要等半年
7日，一位已在廣州某銀行申請了首套房貸的李小姐處告訴記者，她的貸款申請已等了三個月還沒批下來。另一位正在打算向這家銀行申請房貸的張先生也稱，貸款經理告訴他目前審批週期很長，如果是目前提交申請可能要明年初才能放款。
“目前我們房貸業務還是可以接受申請的，最低還能申請9.5折，但是放款時間不確定，等待時間可能真的比較長，如果現在申請可能要等半年後。”該銀行廣州越秀區一網點負責房貸業務的人士告訴記者。
北京部分銀行按月放貸
某銀行北京分行房貸部門相關人士透露，去年總行以年為單位向分行下發放款額度，今年由於內控原因，改成按月下發。一些銀行從4月開始停止受理個人住房貸款業務。
北京某大型房地產仲介人士表示，由於多家大銀行的住房按揭貸款業務申請趨嚴，目前平安、華夏等中小銀行成了房貸業務的主力軍。
貸款300萬較寬鬆時每月多還3608元
新的房貸政策對首套房的購房者有多大影響？如果購房者貸款100萬元，執行基準利率時，按等額本息還款法，25年期月供為5787.8元；如果執行最低1.1倍基準利率，25年期月供為6075.4元。也就是說，新政策後，首套房的購房者較房貸利率執行基準利率時每個月要多還287.6元，按照一套房子貸款300萬元來計算，購房者每月要多還862.8元。如果與2016年市場寬鬆時執行的8.5折、30年期月供相比，首套房購房者每100萬元貸款每月增加月供1202.7元，每300萬元貸款較政策寬鬆時增加月供3608.1元。
據悉，2009年到2010年，北京地區的銀行首套房貸執行7折優惠政策；2014年，因銀行資金緊張，首套房貸利率回到基準利率；從2015年開始，北京地區銀行多執行首套房最低8.5折政策。
說法
資金價格決定房貸成本
5月份北京首套房房貸的利率剛調回到基準利率。這才過去1個月，房貸市場為何再次收緊？
業內人士表示，這一方面受到信貸收緊等樓市調控政策影響，另一方面也是由當前的資金價格決定。隨著近期資金成本不斷上升，商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。
6月下旬是金融市場習慣性的“資金緊張時刻”。而在今年金融去杠杆壓力之下，銀行對半年末時點流動性衝擊的擔憂尤為嚴重。在此背景之下，銀行展開資金爭奪戰，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率。
信貸資源配合樓市調控
“銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的，根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定的，銀行單方面是不能夠決定貸款利率高低的。”有資深銀行人士表示，“此次上調，可見收緊房貸利率的緊迫性。一方面是配合樓市調控的需要；另一方面，市場存款利率在上升，房貸利率如果繼續優惠，也會影響銀行自身的利潤。”
穿透式監管所致
房貸利率上漲，是銀行真的“缺錢”嗎？作為資深從業人員，濟南某銀行李剛的說法讓人吃驚，“我們行在濟南的幾個區一級支行中，只有市中、天橋區的存款是上漲的，其餘的都出現了不同程度的下滑，有的下滑超過5%。”他認為銀行存款普遍出現下滑，貸款自然而然就收緊了。
不過根據該行發佈的財報，2017年一季度客戶存款超過16萬億元，比去年同期增長5%，不應該存在存款下滑的問題。
為什麼財報與業內的感觀差別如此之大？業界人士李德荃認為是“金融去杠杆”所致，“而且不光是銀行業去杠杆，銀監會、保監會、證監會都密集下發監管檔，進行‘穿透式監管’。”所謂穿透式監管，始見於去年10月的《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，就是將資金來源、中間環節與最終投向穿透連接起來，對金融機構的業務和行為實施全流程監管。李德荃認為，穿透式監管的目的，在於將金融機構的過橋業務、銀行的理財產品等“脫實”業務監管起來，將資金導向實體經濟。
預測
投資客積極性遭打擊
儘管監管層已由時點監管轉向區間監管，但6月銀行即將迎來的年中考核仍舊關鍵。業內人士指出，信用風險、政策風險和流動性風險管理的弦一起被擰緊，資金定價就易上翹。
某商業銀行人士告訴記者，金融手段一直以來對房地產市場的影響很大，此次如果政府嚴控金融信貸，首當其衝打擊的就是投資客的購買積極性，而剛需和改善也都會受到抑制，對購房者的信心是個巨大打擊，將會對樓市造成巨大的影響。
房貸利率上浮大勢已定
中信證券認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。
不到半年時間，銀行房貸利率先是從85折優惠回歸到基準利率，然後又攀升至基準利率的1.2倍，這被業界解讀為就是樓市的“定向加息”。這個“加息”的幅度可不小，高達41.18%！
業界人士看來，目前商業銀行大幅度提高房貸利率，實際上是變相拒貸。
另一種意見認為，實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報導稱，有的銀行在房貸放款先後順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款申請人才能較快獲得貸款。這與一位元股份制銀行客戶經理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。
商品房銷售或受影響
中信證券測算，商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔，並在一定程度上抑制居民的房貸需求，進一步冷卻商品房銷售市場。
在著名經濟學家宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過他也提出，房企可能通過各種形式的策略性降價，彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。
雖有不少業界專家學者仍看好房地產市場，特別是一線城市及熱點城市，但在層出不窮的調控措施之下，房產成交資料明顯萎縮，多數處於“量跌價滯”的態勢。以北京為例，根據中原地產統計資料顯示，5月北京二手房住宅共計簽約10801套，這是繼4月之後，北京二手房網簽量連續兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據鏈家研究院的資料顯示，5月單月，鏈家經手的二手房成交量環比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點。原標題：從85折到1.2倍，房貸利率6個月飆40%
有銀行負責人表示，首套房執行基準利率、二套房執行1.1倍基準利率是“最低授權”，各分行實際利率有可能高於這一最低標準。天津首套房貸利率回歸基準
天津房天下金融主管張雪玲介紹，天津各銀行房貸再度收緊，除了個別銀行還有首套房貸9.5折的優惠，其他銀行基本執行基準利率；對於第二套房貸，多數銀行均執行基準利率上浮10%起；對於第三套房貸，均停止發放。而且，銀行未對批貸、放款時間作出承諾，要看審批速度及個人征信等具體情況。目前銀行對申貸者的資質審核更加嚴格，會需要一些輔助的資產證明，比如工資流水等文件。
濟南房貸放款變相收緊
在濟南某國有銀行工作的李剛稱，雖然濟南房貸利率沒有上浮，但現在審批更嚴、拖得時間更長，等於變相收緊。他的說法得到了一些銀行網點負責人的確認。“額度確實有限。”一位元負責人告訴記者，但他強調“目前濟南沒有以‘額度有限’為由，強迫客戶接受更高利率的現象”。
成都首套房貸款利率取消優惠
成都首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折，從9折到基準……隨著對房地產信貸政策的逐步調控，商業銀行的定價也在不斷攀升。如今，成都首套房貸款利率已經出現了上浮。
8日記者調查瞭解到，目前成都除了工行按9折利率執行首套房貸款、華夏銀行執行95折以外，多數銀行已取消首套房貸款折扣，按基準利率執行。就目前明確上調的銀行來看，光大、招商等股份制銀行已上調了個人首套房貸款的利率，新政從6月5日起執行。
一位仲介人士透露，未來如沒有鬆動政策，幾家大銀行等首套房利率上浮也不是沒有可能，上調趨勢明顯。
有銀行放款或要等半年
7日，一位已在廣州某銀行申請了首套房貸的李小姐處告訴記者，她的貸款申請已等了三個月還沒批下來。另一位正在打算向這家銀行申請房貸的張先生也稱，貸款經理告訴他目前審批週期很長，如果是目前提交申請可能要明年初才能放款。
“目前我們房貸業務還是可以接受申請的，最低還能申請9.5折，但是放款時間不確定，等待時間可能真的比較長，如果現在申請可能要等半年後。”該銀行廣州越秀區一網點負責房貸業務的人士告訴記者。
北京部分銀行按月放貸
某銀行北京分行房貸部門相關人士透露，去年總行以年為單位向分行下發放款額度，今年由於內控原因，改成按月下發。一些銀行從4月開始停止受理個人住房貸款業務。
北京某大型房地產仲介人士表示，由於多家大銀行的住房按揭貸款業務申請趨嚴，目前平安、華夏等中小銀行成了房貸業務的主力軍。
貸款300萬較寬鬆時每月多還3608元
新的房貸政策對首套房的購房者有多大影響？如果購房者貸款100萬元，執行基準利率時，按等額本息還款法，25年期月供為5787.8元；如果執行最低1.1倍基準利率，25年期月供為6075.4元。也就是說，新政策後，首套房的購房者較房貸利率執行基準利率時每個月要多還287.6元，按照一套房子貸款300萬元來計算，購房者每月要多還862.8元。如果與2016年市場寬鬆時執行的8.5折、30年期月供相比，首套房購房者每100萬元貸款每月增加月供1202.7元，每300萬元貸款較政策寬鬆時增加月供3608.1元。
據悉，2009年到2010年，北京地區的銀行首套房貸執行7折優惠政策；2014年，因銀行資金緊張，首套房貸利率回到基準利率；從2015年開始，北京地區銀行多執行首套房最低8.5折政策。
說法
資金價格決定房貸成本
5月份北京首套房房貸的利率剛調回到基準利率。這才過去1個月，房貸市場為何再次收緊？
業內人士表示，這一方面受到信貸收緊等樓市調控政策影響，另一方面也是由當前的資金價格決定。隨著近期資金成本不斷上升，商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。
6月下旬是金融市場習慣性的“資金緊張時刻”。而在今年金融去杠杆壓力之下，銀行對半年末時點流動性衝擊的擔憂尤為嚴重。在此背景之下，銀行展開資金爭奪戰，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率。
信貸資源配合樓市調控
“銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的，根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定的，銀行單方面是不能夠決定貸款利率高低的。”有資深銀行人士表示，“此次上調，可見收緊房貸利率的緊迫性。一方面是配合樓市調控的需要；另一方面，市場存款利率在上升，房貸利率如果繼續優惠，也會影響銀行自身的利潤。”
穿透式監管所致
房貸利率上漲，是銀行真的“缺錢”嗎？作為資深從業人員，濟南某銀行李剛的說法讓人吃驚，“我們行在濟南的幾個區一級支行中，只有市中、天橋區的存款是上漲的，其餘的都出現了不同程度的下滑，有的下滑超過5%。”他認為銀行存款普遍出現下滑，貸款自然而然就收緊了。
不過根據該行發佈的財報，2017年一季度客戶存款超過16萬億元，比去年同期增長5%，不應該存在存款下滑的問題。
為什麼財報與業內的感觀差別如此之大？業界人士李德荃認為是“金融去杠杆”所致，“而且不光是銀行業去杠杆，銀監會、保監會、證監會都密集下發監管檔，進行‘穿透式監管’。”所謂穿透式監管，始見於去年10月的《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，就是將資金來源、中間環節與最終投向穿透連接起來，對金融機構的業務和行為實施全流程監管。李德荃認為，穿透式監管的目的，在於將金融機構的過橋業務、銀行的理財產品等“脫實”業務監管起來，將資金導向實體經濟。
預測
投資客積極性遭打擊
儘管監管層已由時點監管轉向區間監管，但6月銀行即將迎來的年中考核仍舊關鍵。業內人士指出，信用風險、政策風險和流動性風險管理的弦一起被擰緊，資金定價就易上翹。
某商業銀行人士告訴記者，金融手段一直以來對房地產市場的影響很大，此次如果政府嚴控金融信貸，首當其衝打擊的就是投資客的購買積極性，而剛需和改善也都會受到抑制，對購房者的信心是個巨大打擊，將會對樓市造成巨大的影響。
房貸利率上浮大勢已定
中信證券認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。
不到半年時間，銀行房貸利率先是從85折優惠回歸到基準利率，然後又攀升至基準利率的1.2倍，這被業界解讀為就是樓市的“定向加息”。這個“加息”的幅度可不小，高達41.18%！
業界人士看來，目前商業銀行大幅度提高房貸利率，實際上是變相拒貸。
另一種意見認為，實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報導稱，有的銀行在房貸放款先後順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款申請人才能較快獲得貸款。這與一位元股份制銀行客戶經理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。
商品房銷售或受影響
中信證券測算，商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔，並在一定程度上抑制居民的房貸需求，進一步冷卻商品房銷售市場。
在著名經濟學家宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過他也提出，房企可能通過各種形式的策略性降價，彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。
雖有不少業界專家學者仍看好房地產市場，特別是一線城市及熱點城市，但在層出不窮的調控措施之下，房產成交資料明顯萎縮，多數處於“量跌價滯”的態勢。以北京為例，根據中原地產統計資料顯示，5月北京二手房住宅共計簽約10801套，這是繼4月之後，北京二手房網簽量連續兩個月下滑。此外，這1萬多套的簽約量，是最近27個月的最低值。另據鏈家研究院的資料顯示，5月單月，鏈家經手的二手房成交量環比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在2015年以來的最低點。原標題：從85折到1.2倍，房貸利率6個月飆40%