那些空置的寫字樓，
像擺在無錫房地產市場的一個拖油瓶。
中房報記者 李燕星 江蘇報導
328米的江陰空中華西村、301米的無錫茂業世界金融中心、258米的無錫潤華國際大廈、248米的無錫紅豆國際廣場、240.8米的宜興東汣大廈-宜興凱賓斯基、209米的無錫三陽銀輝·摩天360，
10月24日下午5點半， 堪稱無錫城市中心地標的國金中心， 下班的人三三兩兩；10月25日中午12點半， 太湖新城寫字樓旁邊最近的商場海岸城， 也未有出現人潮擁擠。 即便去年蘇州人湧入， 讓無錫樓市瘋狂補漲， 商業地產也未因此沾得紅利， 尤其是那些空置的寫字樓， 像擺在無錫房地產市場的一個拖油瓶。
商業地產躍進之局
上個世紀50年代， 無錫市政府特邀波蘭和蘇聯專家， 對無錫城市做整體規劃， 憑藉無錫太湖、蠡湖的山水最佳組合優勢， 提出打造東方日內瓦的構想。 半個世紀過去了， 在2017年1月20日國家統計局公佈的“2016年中國城市GDP榜單”中， 無錫位列14名， GDP實現9157億元， 同比增長7.5%， 人口數量為651萬。
對環境與經濟的雙重追求， 讓這座城市經歷了一次不輕鬆的轉型， 這種裂變也深深淺淺地烙在了房地產市場的發展軌跡中。
2006年， 無錫市政府發佈《市政府關於加快無錫市區工業佈局調整工作的意見》告訴中國房地產報記者：“一方面， 寫字樓投入回報週期長， 沒有三五年根本無法回款， 只能依靠貸款， 這種資金壓力也迫使有的開發商將物業進行切割出售， 但是這麼做帶來的新問題是， 部分持有部分出售時， 地產基金無法進入；再者， 政府干預措施也起到一定作用， 無錫市場上租賃寫字樓最多的就是保險等金融行業， 但是無錫多年前建立了太湖新城， 通過部分優惠政策引導很多銀行等金融機構搬過去， 這對市場公平競爭是不利的， 對於其他區域的寫字樓造成衝擊。 ”
稅後返點式競爭：同城不同命
中國房地產報記者以承租企業主的身份走訪了國金中心、太湖新城等多個寫字樓發現， 在市場競爭愈烈、供需失衡的現狀下， 無錫市不同地區的不同落地細則， 為寫字樓公平的市場環境蒙上陰影， 甚者， 企業與政府之間心照不宣的“稅後返點”讓部分開發商失去競爭優勢。
陸夢晴表示：“我們這裡租住的企業沒有可以享受到政府補貼和減免政策， 政府自己的商辦物業具體不太清楚， 不過我們可以説明客戶引薦政府人員。 ”
平安財富中心招商租賃部主任王雪（化名）壓低聲音告訴記者：“在我們這棟樓裡， 政府優惠政策主要針對持有營業執照的金融公司。 不過， 如果你們一年納稅能夠達到幾百萬元， 我們可以引薦政府人員， 並且出面與政府方面談判， 納稅越多返點越高。 ”
2016年2月27日， 無錫發佈《市政府關於印發無錫市現代產業發展資金管理辦法的通知》， 扶持現代產業發展， 但是對於梁溪區的國金中心和濱湖區金融一條街的平安財富中心大樓來說， 並不儘然， 尤其是“稅後返點”的規則。
許國告訴中國房地產報記者：“金融保險是無錫寫字樓的入駐大頭，對於這類行業的扶持，梁溪區沒有，財政包乾的區域才有優惠政策。產業扶持政策、產業扶持資金、獎勵資金等政策是明確的，稅收返點是比較含糊的，這需要根據企業稅種、持續納稅時間來判定。但是各個區域針對寫字樓的不同政策其實是不公平的，比如太湖新城招租的優惠政策，可以有很長的免租期，這對梁溪區市場影響很大。”
最為明顯的影響就是沒有優惠政策地區的退租率變高。一位從梁溪區某寫字樓退租的辦公文化用品公司，年營業收入為800萬元到900萬元，在梁溪區租了很多年，該企業類型也不在享受產業扶持政策之列，但濱湖區“免租一年、持續納稅3年就可以返稅”優惠政策約定讓這家企業迅速搬離：“我們小企業很在乎這個錢。”當然，近年金融監管趨嚴也成為部分網路公司倒閉，進而造成退租率升高的原因之一。
對於承租企業來說，相比偏遠區域的寫字樓，類似濱湖區這樣經濟發展迅速、配套較為完善的區域更具吸引力，也能夠節省人力成本和交通成本，而相比梁溪區這種沒有優惠政策的企業來說，濱湖區“免租一年、稅後返點”幾乎完勝。
北京市中諮律師事務所律師賈瑞果告訴中國房地產報記者：“稅後返點一般是政府招商引資檔中的相關內容，或者通過其他方式返回，不合規，但是形式上很難被查出來。”
即便有這樣的優惠，濱湖區寫字樓的生存狀況也並非樂觀。有知情人士算了一道數學題。太湖新城是政府發動企業建造的，寫字樓建築面積大多都是7萬平方米到10萬平方米，原來某個文化企業在市中心辦公的面積只有6000平方米，被發動建造寫字樓之後，3萬平方米也夠用了，7萬平方米到10萬平方米斷然是用不了的，所以空置率較高。
針對上述相關問題，中國房地產報記者聯繫無錫市政府方面，宣傳部人員以“需要跟住建局負責人商量”為由，至截稿日期未給予明確答覆。
可否3年之內不再新建
無錫是善於分解任務的，從太湖新城的分解式建造與不同區域的分解式政策。但是，“打地鼠”式管理並非長遠之計，對於無錫的寫字樓市場來說，也缺乏一個長效機制。
中國指數研究院資料顯示，今年3月份、4月份和6月份，無錫辦公用地出讓的面積分別為9370平方米、2248平方米、15.41萬平方米，呈持續上升狀態，地塊數量分別為2、1、8，成交均價分別為8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米。
林平表示：“一方面，無錫前幾年批地過多，且目前仍然在出讓，實際上建樓是提高稅收的較好方式，他們喜歡建房子，且中間涉及利益問題；我認為，目前商業地產去化，首先要從源頭做起，不再出讓商業辦公類土地，同時需要加大政策扶持力度。”
許國表示：“去年到今年商務辦公地塊出讓變少了，即便有也面積不大。作為開發商，我們希望建立相對公平的扶持政策，產業扶持政策；希望政府有意識地在不同區域打造不同商業綜合體，形成差異化，畢竟廉租返點方式對市場長遠發展是不利的；最後希望政府能夠限制建設，應該有明確像住宅限購政策一樣，比如3年之內不再新建。”
但是，多名無錫市房地產人士表示收效不太明顯。即便去年無錫住宅價格補漲，個別樓盤從9000元/平方米漲至目前2萬元/平方米，寫字樓市場也未沾到一點紅利。據從事商業地產工作10多年的許國回憶，2008年至2011年無錫市商業地產發展較快，價格也曲線上升，但之後一直持平甚至下降。
對此，沈洵提出建議：“首先要合理規劃佈局，控制商業地產重複建設，如不提前規劃，很多商業專案則不得不面臨取消或者變性的命運；其次在土地供應上要控制商業用地供應，做到精准調控，計畫供地；然後要加大政策扶持，這不只是政府的事情，需要各個社會團體參與，比如可以針對商戶作行銷培訓；可以通過租購並舉的方式來實現去化；也可以適當地將部分商辦物業更改為公寓項目，提供人才住房；此外，現階段提倡大眾創業、萬眾創新，可以通過聯合辦公的方式，在同一空間內建立完整產業鏈的同時實現去化，政府部門也要參與進來。”
許國告訴中國房地產報記者：“金融保險是無錫寫字樓的入駐大頭，對於這類行業的扶持，梁溪區沒有，財政包乾的區域才有優惠政策。產業扶持政策、產業扶持資金、獎勵資金等政策是明確的，稅收返點是比較含糊的，這需要根據企業稅種、持續納稅時間來判定。但是各個區域針對寫字樓的不同政策其實是不公平的，比如太湖新城招租的優惠政策，可以有很長的免租期，這對梁溪區市場影響很大。”
最為明顯的影響就是沒有優惠政策地區的退租率變高。一位從梁溪區某寫字樓退租的辦公文化用品公司，年營業收入為800萬元到900萬元，在梁溪區租了很多年，該企業類型也不在享受產業扶持政策之列，但濱湖區“免租一年、持續納稅3年就可以返稅”優惠政策約定讓這家企業迅速搬離：“我們小企業很在乎這個錢。”當然，近年金融監管趨嚴也成為部分網路公司倒閉，進而造成退租率升高的原因之一。
對於承租企業來說，相比偏遠區域的寫字樓，類似濱湖區這樣經濟發展迅速、配套較為完善的區域更具吸引力，也能夠節省人力成本和交通成本，而相比梁溪區這種沒有優惠政策的企業來說，濱湖區“免租一年、稅後返點”幾乎完勝。
北京市中諮律師事務所律師賈瑞果告訴中國房地產報記者：“稅後返點一般是政府招商引資檔中的相關內容，或者通過其他方式返回，不合規，但是形式上很難被查出來。”
即便有這樣的優惠，濱湖區寫字樓的生存狀況也並非樂觀。有知情人士算了一道數學題。太湖新城是政府發動企業建造的，寫字樓建築面積大多都是7萬平方米到10萬平方米，原來某個文化企業在市中心辦公的面積只有6000平方米，被發動建造寫字樓之後，3萬平方米也夠用了，7萬平方米到10萬平方米斷然是用不了的，所以空置率較高。
針對上述相關問題，中國房地產報記者聯繫無錫市政府方面，宣傳部人員以“需要跟住建局負責人商量”為由，至截稿日期未給予明確答覆。
可否3年之內不再新建
無錫是善於分解任務的，從太湖新城的分解式建造與不同區域的分解式政策。但是，“打地鼠”式管理並非長遠之計，對於無錫的寫字樓市場來說，也缺乏一個長效機制。
中國指數研究院資料顯示，今年3月份、4月份和6月份，無錫辦公用地出讓的面積分別為9370平方米、2248平方米、15.41萬平方米，呈持續上升狀態，地塊數量分別為2、1、8，成交均價分別為8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米。
林平表示：“一方面，無錫前幾年批地過多，且目前仍然在出讓，實際上建樓是提高稅收的較好方式，他們喜歡建房子，且中間涉及利益問題；我認為，目前商業地產去化，首先要從源頭做起，不再出讓商業辦公類土地，同時需要加大政策扶持力度。”
許國表示：“去年到今年商務辦公地塊出讓變少了，即便有也面積不大。作為開發商，我們希望建立相對公平的扶持政策，產業扶持政策；希望政府有意識地在不同區域打造不同商業綜合體，形成差異化，畢竟廉租返點方式對市場長遠發展是不利的；最後希望政府能夠限制建設，應該有明確像住宅限購政策一樣，比如3年之內不再新建。”
但是，多名無錫市房地產人士表示收效不太明顯。即便去年無錫住宅價格補漲，個別樓盤從9000元/平方米漲至目前2萬元/平方米，寫字樓市場也未沾到一點紅利。據從事商業地產工作10多年的許國回憶，2008年至2011年無錫市商業地產發展較快，價格也曲線上升，但之後一直持平甚至下降。
對此，沈洵提出建議：“首先要合理規劃佈局，控制商業地產重複建設，如不提前規劃，很多商業專案則不得不面臨取消或者變性的命運；其次在土地供應上要控制商業用地供應，做到精准調控，計畫供地；然後要加大政策扶持，這不只是政府的事情，需要各個社會團體參與，比如可以針對商戶作行銷培訓；可以通過租購並舉的方式來實現去化；也可以適當地將部分商辦物業更改為公寓項目，提供人才住房；此外，現階段提倡大眾創業、萬眾創新，可以通過聯合辦公的方式，在同一空間內建立完整產業鏈的同時實現去化，政府部門也要參與進來。”