這是澳洲房產大全 第 582 篇原創文章
上週三， 澳洲聯邦銀行（CBA）將大悉尼的7個區劃入風險控制區域範圍（包含三大華人區）， 這幾個區域內的房屋貸款比率不得超過70%；如果超過這個貸款比率申請人就要繳納貸款保險費用。 一時間， CBA將“黑名單”的概念再一次推向風口浪尖。 （點擊閱讀以下7個區域今天剛被列入高密度貸款風險控制區， 包括三大華人區！）
其實， 推出風險控制區域並不只是CBA一家銀行的做法；今年早些時候， Nab, ANZ, AMP, Wespac Goup都推出過自己的名單， 只是CBA這份名單正好趕在樓市較為動盪時刻顯得耀眼罷了。
為什麼有些區域會被銀行列入高風險區域？
首先我們要明確一個概念， 那就是被銀行列入名單只是代表銀行的一種控風險的態度， 不能說明這些區域好或是不好。
銀行就像“當鋪”一樣， 所有的房產就是“典當物“， 當有些屬性類似或相同”典當物“太多的時候， 當鋪就會減少借款的額度， 並不代表”典當物“價值下降了。
銀行風險控制是一個非常複製的系統， 對於普通人和一般投資者來說， 我們只需要理解以下三點就可以了：
1
微觀的區域市場供需關係
銀行在評估貸款申請時， 會詳細的預估抵押物相關的風險。 特別是， 銀行認為無論出於何種原因， 只要貸款人沒有能力償還貸款， 他們必須能夠用最快的速度收回資金。
那麼銀行會考慮，
因此， 在房屋過度供應的地區， 銀行在發放房產貸款方面持謹慎態度， 也就完全可以理解了。
2
宏觀經濟及社會環境
市場宏觀因素也是被銀行重點考慮的因素。 前幾年的房價飛漲， 到現在平均房價的漲幅已經超過借款人工資收入漲幅的幾倍之多， 民眾的貸款壓力越來越大。
顯而易見， 高比例貸款的還款壓力， 比起低比例貸款的還款壓力， 大太多了。
所以， 無論是對銀行還是還款人來說， 降低貸款比率就是降低風險， 特別是在一些重點關注的區域， 銀行根據它們對地產市場的持續監控，
3
政府監管壓力
今年以來， APRA澳洲銀監會持續向借款機構施壓， 最主要的一項就是嚴查貸款人的可負擔能力（點擊閱讀史上最嚴格的貸款審查， 銀行會問的問題細緻到你想不到！）。
APRA擔心的是， 澳洲目前處於利率低位， 人口增長放緩， 工資增長放緩、房屋庫存增多， 租金收入下降。 這些因素疊加在一起， 使得有些區域的房屋價格、貸款壓力和房主收入處於一種勉強為之的脆弱結構當中；一旦有某個變數發生大的變化， 風險指數就會劇增， 並且有可能引發市場雪崩效應。
為了配合APRA的調控政策， 銀行降低一些區域的貸款比率， 也是對政府宏觀經濟導向的響應。
綜上所述，
對於以自住為目的的客戶來講， 這個名單的影響就是在某些地方買房， 首付款可能要多準備一些；而對於投資者來說， 杠杆的比率少一些的話， 也許現金流會更健康。 地產市場的遊戲規則畢竟是實力說話， 少一些實力不足、依賴高杠杆的投機者， 長遠來看未必不是一件壞事。
感謝閱讀， 下期見！