2016年底， 我對2017年房地產的總體預判是：六月份房地產會變天， 中國的高淨值人士應該減持房地產。 事實如何呢？先是“3.17”的政策變天， 各種限制性的手段無所不用其極， 高層不斷強調“房子是住的， 不是炒的”， 並且將防範房地產泡沫列為中國經濟的五大風險。 事實上， 這樣的基調意味著， 房地產作為最好投資的在中國房地產的歷史基本宣告結束。 在政策的打壓下， 包括一線在內的熱點城市開始降溫， 在新房限價的情況下， 二手房市場博弈出現了明顯的逆轉， 到2017年年底， 北京等城市的二手房出現了量價齊跌的局面，
但出乎我的意料的是， 由於貨幣化補償等政策， 導致房價快速上漲的熱度向一些沒有概念， 沒有基礎， 房子供應量很大的四五線城市蔓延， 甚至小縣城都出現了搶房子的現象。 這樣的結果是， 儘管熱點城市降溫， 但四五線城市的火熱讓整個市場的資料再次創下歷史新高， 無論是房地產銷售， 還是土地市場， 突破2016年的高點已經成為定局。 前11個月商品房銷售額已經突破10萬億大關， 115481億元， 增長12.7%， 已經創造了歷史新高；從土地市場看， 前11月， 房地產開發企業土地購置面積22158萬平方米， 同比增長了16.3%， 前10個月國有土地使用權出讓收入35959億元， 同比增長了37.3%。 在銷售業績上， 短短一年時間， 中國房企巨頭的規模從“3000億時代”跑步跨入“5000億時代”，
但是， 我想說的是， 2017年房地產資料創造歷史性的新高， 幾乎成為房地產上半場一曲驚豔的絕唱。 我堅持我在2017年底對今年市場的基本判斷：2018年將是本輪房地產最困難的一年。
原因有二：第一， 政策調控的效應將在2018年全部顯現， 隨著四五線去庫存週期的結束， 市場將陷入非常困難的局面；第二， 房地產企業也好， 購房者也好， 還是吃瓜群眾， 對房地產的思考仍然停留在過去的思維， 沒有意識到房地產的天變了， 沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經濟週期和房地產自身週期的變化， 房地產上半場已經結束， 下半場正式開啟， 而下半場無論在政策環境、盈利模式， 以及競爭路徑和理念上， 都和過去20年完全不同， 房地產正在迎來真正的歷史性巨變。
房地產迎來歷史性巨變， 絕非虛張聲勢的妄言， 而是實實在在的事實， 這種巨變可以從三個維度觀察：
第一， 房地產的基本矛盾變了。
第二， 房地產的“靈魂”變了。 十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。 這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏， 房地產政策從從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策， 這是一個巨大的變化。 根據十九大的描述， 未來的房地產政策將告別調控週期，
第三， 房地產行業的價值鏈變了。 中國房地產靠規模競爭的階段已經逐漸過去， 決定一個企業未來的， 是是否具有卓越的理念和面向未來的競爭模式， 而不是僅僅靠規模。 下一個30年， 面對新的科技革命對人類生活以及很多行業顛覆性的變化， 房地產行業的自我革命剛剛開始，房地產企業是什麼？做什麼？非常重要。房地產企業靠簡單蓋房子賺錢，那一定會很快被淘汰，房地產企業的定位應該是為城市居民提供高品質的生活，成為高品質的服務商。開發商必須考慮下半場“我是誰”這個最基本的問題。在互聯網和消費時代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠為城市人提供高品質的服務，誰能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業，在下一個週期會死得很慘。
因此，我所言的中國房地產行業的歷史性巨變，絕非很多人淺層次理解的房地產只是告別了快速增長週期。而是面對一個新的歷史大週期，面對人工智慧、大資料、物聯網等對我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對生活的改變，房地產行業在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰，但又何嘗不是巨大的歷史性的機遇？
因此，歷史性巨變，不一定等於房地產的好日子結束。特別是，我在過去的文章中一再強調，在中國的人口紅利、市場紅利、製造業紅利和全球化四大紅利結束之後，下一個30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個十五年的目標能否實現。中國在下一個30年要跨越中等陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能以灣區和城市群為中心推動中國城鎮化質的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但房地產作為老百姓財富配置的主要工具之一的週期沒有結束。中國城市的軟硬體升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件，對於那些已經做好準備的房地產企業，這無疑是千載難逢的歷史機遇。
2018年，房地產行業將陷入“混亂”，面對“混亂”，你是擁抱，還是逃避？我將《臥底經濟學》的作者蒂姆．哈福德的新作《混亂》作為我新年推薦的第一本書，送給各位。天才的蒂姆在這本書裡就是想告訴我們：循規蹈矩你會一事無成，擁抱混亂，才能激發真正的創造力；不去努力計畫成功，會更成功！佛家雲：不是風動，不是幡動，而是心動。面對一個混亂的市場，和混亂的世界，你需要做的是，打破陳規，做回你自己，而不是把自己鎖到陳舊的規矩和秩序中去。
祝各位在2018年更加“混亂”！
房地產行業的自我革命剛剛開始，房地產企業是什麼？做什麼？非常重要。房地產企業靠簡單蓋房子賺錢，那一定會很快被淘汰，房地產企業的定位應該是為城市居民提供高品質的生活，成為高品質的服務商。開發商必須考慮下半場“我是誰”這個最基本的問題。在互聯網和消費時代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠為城市人提供高品質的服務，誰能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業，在下一個週期會死得很慘。因此，我所言的中國房地產行業的歷史性巨變，絕非很多人淺層次理解的房地產只是告別了快速增長週期。而是面對一個新的歷史大週期，面對人工智慧、大資料、物聯網等對我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對生活的改變，房地產行業在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰，但又何嘗不是巨大的歷史性的機遇？
因此，歷史性巨變，不一定等於房地產的好日子結束。特別是，我在過去的文章中一再強調，在中國的人口紅利、市場紅利、製造業紅利和全球化四大紅利結束之後，下一個30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個十五年的目標能否實現。中國在下一個30年要跨越中等陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能以灣區和城市群為中心推動中國城鎮化質的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但房地產作為老百姓財富配置的主要工具之一的週期沒有結束。中國城市的軟硬體升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件，對於那些已經做好準備的房地產企業，這無疑是千載難逢的歷史機遇。
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