海南樓市大換檔：調控很近，炒房很遠

篳路藍縷，以啟山林，海南省一路發展幾許燦爛幾許波折。

4月13日，國家支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設的消息傳出，因改革開放而興旺的海南如今被國家和時代賦予新的使命。

遊資對政策利好的消息敏感不過，但已無炒作的空間和可能。 3月31日，海南出臺堪稱全國最嚴的房地產調控政策， 4月16日，政策再度窮追猛打。事前鋪墊，升級調控政策，事後圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波操作謹慎，顯示了地方減少經濟對房地產的依賴、調整產業結構的決心。

上車變難

海南建設自貿區自貿港的消息後傳出後，謝二可部門對轄區內所有房企和仲介進行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為；對違法違規的房企、仲介及從業人員給予最嚴厲的處罰，直至清理出海南市場。

這即可解釋，何以大的、專案多的開發商配合地方，不敢漲價，沒有人敢拿公司在區域的未來冒險。

王路告訴記者，目前市場上幾乎沒有新增供應，房價確實存在較大的上漲壓力。但政府已說了重話，應相信政府的行動和決心。不排除目前個別調價的樓盤是一種行銷手段。

為防萬一，海南省住房和城鄉建設廳還打算聯合省紀委派駐組對各市縣執行“房八條”情況、房地產市場波動情況進行不間斷督查和明察暗訪。而各市縣商品住宅銷售資料也要每日一報，由海南省住房和城鄉建設廳要求匯總後上報海南省政府。

海南房地產史上有數個重要節點。

1993年，海南房地產泡沫爆破，當地樓市從白天轉向黑夜。此後，海南用了近十年時間來消化庫存、處理爛尾樓。

2010年，海南國際旅遊島的概念出臺，樓市得到利好。陳改革還記得，那時“一夜漲了7000、8000元／平方米，因為沒有完善的樓市防範措施”。

俱往矣，今時不同往日。事前鋪墊，升級調控政策，事後圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波炒作謹慎，讓人看到地方減少經濟對房地產的依賴、配合更高層面的政策支持的最大決心。

房地產業角色再定位

但海南島上，房產的價格越來越貴也成為業內共同判斷。

2010年之後，經歷政策調控、宏觀經濟走弱等影響，國際旅遊島的概念被消化後，從2011年至2015年，海南樓市歷經了5年的下調。

回暖已經是2016年的事了。 2016年2月，海南省發佈《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》，

提出了“兩個暫停”去庫存措施，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水準的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規劃報建。

此後一年中，海南省又多次發佈政策落實、深化“兩個暫停”。並且，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產專案。

庫存的下降已是毋庸置疑了， 2015年12月海南全省的商品房庫存為45個月，到了2016年12月庫存只有23個月。

2018年1月，《海南省人民政府關於進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》被官方宣佈，實行建設用地總量和強度雙控制度。宅地和新房項目雙收緊，海南樓市的供給側已無花樣文章可言。

而2016年，尤其是第四季度後，國內一二線城市和部分環都市圈的三四線縣市遭到多輪樓市調控，

部分遊資進入海南。

此外，棚改貨幣化安置也促進海南樓市回暖。根據海南省住房和城鄉建設廳資料， 2017年全省棚戶區計畫開工25108套，實際開工25866套，開工完成率為103%。

再加之，海南樓市正歷經一場價值回歸，國際旅遊島、自貿區自貿港所帶來的發展動力、新一輪旅居和消費需求將成為海南房產價值上漲的驅動力。

第一財經已報導過，今年年初，由於調控從嚴，一部分海南地產從業人士放棄本地市場，到雲南和廣西尋找新的商機，為海南外溢需求服務。但同時，一些新的從業者正湧入，說明市場的吸引力猶在。

根據海南省統計局資料，今年第一季度，房地產業用工人數增速為13.5%。統計局表示，房地產業用工較快增長主要得益於房地產推介、“候鳥”過冬和旅遊購房需求增加影響，其中房地產仲介用工人數同比增長33.6%。

謝二可在2016年10月爭取到的兩成首付已成絕唱。政策要求首付七成，而實際市場中，第一財經多方採訪發現，不乏要求購房者全款的專案，甚至出現茶水費。而根據不同的專案類別和定位高低，茶水費有5萬、10萬，甚至高達百萬。

如果海南市場政策繼續收緊，或將要求搖號。目前，杭州、西安等城市已出臺公證搖號買賣新房的政策。

海南省省長沈曉明說，海南要有壯士斷腕的決心，調整產業結構。海南建設自貿區自貿港的歷史正待寫下，產業重塑，房地產業的角色被重新定位，正逐步變成現實。

其中房地產仲介用工人數同比增長33.6%。

如果海南市場政策繼續收緊，或將要求搖號。目前，杭州、西安等城市已出臺公證搖號買賣新房的政策。