稅務專欄10
復活節來了， 你打算如何復活你的土地？
文：以唐
先來聽聽兩個小故事：
王先生的故事
王先生瞭解到A市政府新鮮出爐最新政策， 允許該地區幾條臨近火車站的街道開發更小塊土地。 於是當機立斷購買一塊大土地， 有意分割成兩塊， 然後再賣了賺錢。 王先生成功執行方案， 賣了兩塊空地賺了一大票。 眼看就要到報稅期， 王先生開始暗暗忐忑起來， 這稅該怎麼交？交多少？
有人認為， 這是簡單以投資角度出發的變賣土地， 應該套用資本利得稅(CGT)。
有人認為， 這不就是“買賣”嘛， 只是賣買的是土地不是商品，
有人認為， 這買賣不單是一個所得稅( Income Tax)和資本利得稅( CGT)， 還得考慮商品服務稅（GST）。 因為土地在交易中成了商品， 又不屬於免稅商品類別之一。
張小姐的故事
海子說， 面朝大海， 春暖花開。 海景房早就成了你我他很多人心中的憧憬。 張小姐尋尋覓覓， 終於在沿海小鎮物色到一塊觀景空地。 為了能供養得起， 她決定先買下土地， 然後造一個兩棟相連的房屋(Duplex)， 賣掉一個， 自住一個。 此招一舉兩得， 使她住的起好地段又不至日子過得那麼囊中羞澀。
買下空地後， 她立即向當地的市政廳遞交了必要的土地開發申請， 成功批准蓋房， 並找到靠譜的建造商承建。 一切都在掌握中, 劇情發展到最後就是初衷：一個賣了，
有人認為， 自住的那套將來才賣， 應該不用交稅。 已經出售的那套， 賣價要是高於土地成本和建造成本， 還是得套用資本利得稅吧。
有人認為， 自住的放一邊不考慮稅。 已經出售的， 因為一開始就打算是“短平快“高價轉讓的， 這算是商人無利不圖的思維模式， 應該是所得稅範疇。
讀到此， 有共鳴的讀者按捺不住內心的激動或者渴望， 我也有如此打算呀， 我的房屋也有類似的情況呢， 能不能簡而言之告訴我到底哪個稅務處理是對的呢？
越是非同尋常的房產交易， 注意哪怕是一次性的交易， 客戶只是希望專業人士最好能簡單明瞭地告訴他們一個答案。
什麼是正確的處理方式， 要用怎樣上佳的投資結構， 需要準備哪些檔等等， 有時你需要事先尋求專業法律會計人士幫助， 甚至通過針對特定納稅人的稅務裁決以求保護， 千萬不要低估交易背後的複雜性。
上述兩個小故事無非告訴您， 資產變現獲利要麼是作為收入類別對待， 要麼作為資本類別對待。
很多客人認為他們的資產獲利是歸屬於資本類別的， 擁有各種資本類的稅務減免政策， 最好還能沾上自住房完全免稅的邊， 可是這樣的假定也是有很大風險的。
1985年9月20日引入資本利得稅後， 人們對獲利算不算做資本類別一直爭論不休。
來看看三種不同的可能情形：
1
· 房地產開發生意
舉例來說， 地產開發商的地塊就是它手裡的存貨， 土地持有的目的是為了再出售。
2
· 營利計畫
就算不是開發商大規模的圈地搞開發， 有囤地低買高賣的動機以及其他特徵跡象， 單獨的交易也會被視同為商業盈利行為。
3
· 出售已開發的物業
有更多複雜的判例。 具體情況具體分析。
舉個例子， 老劉和老李， 都是擁有多年農業生產用地的成功農場主。 老劉在十幾年裡一步步地細分他的農業生產用地並出售。
同樣， 老李也是細分農業生產用地， 但老李深入參與了農業用地細分的計畫、組織和管理的過程， 並持續重複盈利的過程， 遠遠超過單純性處置資產的目的。
聰明的讀者會看出端倪，
但是到底是算資本所得還是生意收入， 這不是簡單一句話來給出非黑即白的答案。 如何甄別？比如動機， 比如專案開發的大小、時間、複雜性， 比如歷史參照， 比如人為的介入程度， 比如行為模式， 比如納稅人以前有無類似經歷等等。
除了自我鑒定外， 關鍵還要找到靠譜的專業人士諮詢， 省時省力， 更省稅， 免得稅局上門來找您麻煩呢。
感謝閱讀， 我們下期見！
*本文並不旨在提供專業意見（包括但不局限於稅務、法律、財務或會計意見）或投資推薦， 也不應被當作專業意見或投資推薦加以依賴。 請您視個人需要徵求適當的專業意見。本文內容及/或所表達之意見僅為刊發時作者的意見，作者有權修改該等意見而無須另行通知。
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