作者：美房網主編
每次樓盤佈局的時候最多的問題就是買的房子未來會漲還是會跌， 雖然理論多多， 但是數學模式還比較少。
房價的高與低是與收入的多與少密切相關的， 所以在討論房價的時候首先應該討論的是居民的收入， 判斷居民的收入現在比較權威的就是恩格爾係數。 恩格爾係數(Engel's Coefficient)是食品支出總額占個人消費支出總額的比重， 是由19世紀德國統計學家恩格爾提出來的一個理論， 通過對消費結構的觀察發現：一個家庭收入越少， 家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大， 隨著家庭收入的增加， 家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會下降。 推而廣之， 一個國家越窮， 每個國民的平均收入中（或平均支出中）用於購買食物的支出所占比例就越大，
通過實際調查， 恩格爾係數達59%以上為貧困， 50-59%為溫飽， 40-50%為小康， 30-40%為富裕， 低於30%為最富裕。 當然這是19世紀的情況， 在今天可能已經無法適用， 因為即便今天的窮人， 因為公共設施配套的改變都比19世紀的富人過的更為舒適。
現實生活中， 我們今天食物的支出已經越來越少， 而衣著、住房、日用必需品、文化等的支出越來越多， 這種變化意味著家庭生活的品質在逐漸提高。 通過大量的會員調查發現， 住房價格和居民收入有完全相同的邏輯， 也就是所謂的房價收入比， 房價收入比越高， 說明其它支出越少， 生活越困難， 房價收入比越低， 說明其它支出可以越多， 生活越容易。
今天我們提出一個“康輝係數”， 幫助大家理解自己的城市和收入姿勢。 康老師在前面的研究中得出了房價的本質就是房子周邊的各種公共配套設施的價值總和， 而這些配套設施中， 學校、醫療、交通、商業、產業等等其實都不是直接用來居住的， 擋風遮雨的居住功能只是房產的最基本功能， 就相當於人生活中的食品，
所以， 房子裡回歸居住屬性還有很長的距離， 房子不僅僅遮風避雨， 更是享受周邊公共配套帶來的舒適性， 比如優質學校的學區功能就是房子的高級功能之一， 地鐵給房產帶來的便利的交通， 商業給房產帶來了便利的購物， 醫院給房產帶來了便利的醫療， 景觀給房產帶來優美的環境， 這些都不是房產的基本功能， 但是反而是決定房價的最主要構成因素。
如果房子只是用來遮風避雨的工具，只是簡單的由鋼筋混凝土組成，那麼北京的房子和我們村裡的房子應該沒有區別，那為何北京的房價遠遠高於我們村裡，甚至高近百倍？這就是非鋼筋混凝土帶來的差異，即所謂的教育、醫療、交通、商業、產業等等配套資源的區別，這才是我們村和北京房價區別的根本原因。也就是說，我們村房子的功能只有居住，而北京的房子價格主要體現在教育醫療交通商業的價值，而居住的功能占比很小，所以房價就會很高。
康輝房價係數
康輝房價係數就是指的居住價值在整個房價中的占比，這個比例越高的房子就是越差的房子，反之比例越低的房子就是好房子。康輝房價係數達59%以上為貧困地區的房產（農村鄉鎮的房產），40-59%為溫飽地區的房產（三四線城市的房產），20-40%為小康地區的房產（二線城市的房產），10-20%為富裕地區的房產（大城市的房產），低於10%為最富裕地區的房產（特大城市的房產），在這個比例劃分上恩格爾係數和康輝係數是完全一致的。
北京房子的建築成本大約在5000元/平方米，比如北京的房價是40000元/平方米，康輝係數就是0.125，深圳的建築成本在5000元/平方米，深圳的房價50000元/平方米，康輝係數就是0.1，我們村裡的房子建築成本3000元/平方米，房價是4500元/平方米，康輝係數就是0.66。
房子的價值是由地上物價值和土地價值相加構成，而地上物的價值就是居住功能，土地價值就是國家財富的貨幣體現。換句話說，康輝房價係數的實質就是地上物價值和土地價值的比例，土地價值越高的房子越是好房子，而土地價值越低的房產就是差房子，再用大家平時常說的話就是“決定房價的第一是位置第二是位置第三還是位置”！
作者：mkshf01
如果房子只是用來遮風避雨的工具，只是簡單的由鋼筋混凝土組成，那麼北京的房子和我們村裡的房子應該沒有區別，那為何北京的房價遠遠高於我們村裡，甚至高近百倍？這就是非鋼筋混凝土帶來的差異，即所謂的教育、醫療、交通、商業、產業等等配套資源的區別，這才是我們村和北京房價區別的根本原因。也就是說，我們村房子的功能只有居住，而北京的房子價格主要體現在教育醫療交通商業的價值，而居住的功能占比很小，所以房價就會很高。
康輝房價係數
康輝房價係數就是指的居住價值在整個房價中的占比，這個比例越高的房子就是越差的房子，反之比例越低的房子就是好房子。康輝房價係數達59%以上為貧困地區的房產（農村鄉鎮的房產），40-59%為溫飽地區的房產（三四線城市的房產），20-40%為小康地區的房產（二線城市的房產），10-20%為富裕地區的房產（大城市的房產），低於10%為最富裕地區的房產（特大城市的房產），在這個比例劃分上恩格爾係數和康輝係數是完全一致的。
北京房子的建築成本大約在5000元/平方米，比如北京的房價是40000元/平方米，康輝係數就是0.125，深圳的建築成本在5000元/平方米，深圳的房價50000元/平方米，康輝係數就是0.1，我們村裡的房子建築成本3000元/平方米，房價是4500元/平方米，康輝係數就是0.66。
房子的價值是由地上物價值和土地價值相加構成，而地上物的價值就是居住功能，土地價值就是國家財富的貨幣體現。換句話說，康輝房價係數的實質就是地上物價值和土地價值的比例，土地價值越高的房子越是好房子，而土地價值越低的房產就是差房子，再用大家平時常說的話就是“決定房價的第一是位置第二是位置第三還是位置”！
作者：mkshf01