買二手房房主有貸款？切忌直接給首付解抵押

先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。

一、切忌直接給首付解抵押

二手房要買賣，首先需要結清貸款，

也就是解抵押。很多房主會要求， “你先付個首付，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：

（1）賣家不止有一筆貸款。

你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現這樣的情況：賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。

案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位於亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的首付款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之後才能過戶，邱某承諾會用孫女士的首付去還剩餘貸款。

11月，雙方順利網簽，但網簽之後，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。

原來邱某在網簽之後幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，並設定了195萬元的抵押權，並授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由於房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產權。而邱某的債主張先生有“優先追償權”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。

（2）賣家挪用首付款。

賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，

業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。

案例：2010年1月10日，徐女士通過仲介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的首付款來解抵押，並且無法辦理資金監管，但可以承諾一定會在解抵押之後即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。

一個月後，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯繫不上，經過多方查找，發現房主在家自殺，而徐女士的205萬首付款不見蹤影。經過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主並沒有拿著錢去解抵押，

徐女士的205萬不翼而飛。

二、房款進行資金監管

一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報導屢見不鮮，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產權的賣家。

而“資金監管”就是專門防範這些風險的。簡單來說，做“資金監管”就像買房賣房時用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業主，而是把錢放在銀行一個被“監管”的獨立帳戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業主。萬一“過戶”出紕漏，別擔心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過仲介成交的必須進行建委資金監管。個人成交的，暫時沒有強制的要求。

所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監管帳戶。

案例：業主欠債，吞了首付還高利貸的真事，發生在北京海澱區。業主說房子還有91萬貸款沒還清，要求買房人小明把首付187萬打到他還款銀行的帳戶裡，方便他馬上把抵押解掉，才能過戶。

後來小明才發現，業主除了銀行貸款還欠很多債，他當天就把187萬全部劃走，還了高利貸和其他債主。結果是，業主欠債太多，房子資產加起來都不夠還錢——資不抵債。法院判了也沒錢還。如果這187萬不是直接給業主，而是通過資金監管，業主不可能拿到錢。

買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付，並且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了。總而言之，二手房買賣一定要進行資金監管，不要直接將房款給賣房人。