時代週報記者 胡天祥 發自廣州
自去年末計畫打造“千億房托基金”， 8月9日， 越秀房產信託基金（00405.HK 下稱“越秀房托”）於香港召開2017年中期業績會， 交出了首份成績單。
截至2017年6月30日， 越秀房托總收入約為人民幣9.09億元， 與上年同期下降約人民幣20萬元。 物業收入淨額約人民幣6.45億元， 相當於收入總額約70.9%。 同期， 越秀房托總資產增至人民幣310億元。
去年12月13日， 越秀房托行政總裁林德良曾在一次活動上透露， 公司有一個打造“千億房托基金”的計畫。 當時， 林德良並未對“千億房企”作出過多披露。 而在2016全年業績會上， 董事局主席林昭遠則公開表示，
國泰君安分析師劉斐凡在接受媒體採訪時表示， 未來5-10年越秀房托實現“千億房托基金”難度不是很大， 近些年房地產資產證券化迎來利好， 尤其是深圳益田ABS項目落地具有風向標意義， 存量房市值很大， 優質物業做資產證券化的空間很大。
對內對外都會關注
目前總資產310億元的越秀房托， 將如何實現“千億房企”願望？管理層提出， 公司“對內對外”都會關注。 所謂“對內”指的便是越秀房托有意向母公司（越秀地產）那裡收購專案。 越秀房托副行政總裁程九洲曾對外透露， 未來越秀地產開發的專案將要逐步注入到越秀房托， 越秀的大商業板塊將整合更多的專案和資源。
實際上， 越秀房托上市十二年、擁有項目從4個增加至7個、總資產從45億元到目前的310億元， 和越秀集團及越秀地產兩家公司資源傾斜不無關係。 越秀集團旗下控有越秀地產、越秀房托等四家香港上市公司， 而越秀地產則直接持有越秀房托39.1%股權。
2003年11月18日， 越秀集團資本經營部向董事會提出成立房托上市工作小組， 並初步選定白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利廣場裙樓等4個物業組建越秀房托基金， 初步估值30億元。 其中， 白馬大廈是中國十大服裝批發市場之一， 是當時四處物業中效益最好、估值最高， 且在注入越秀地產之前就已經具備了良好的盈利能力。 於2017年6月30日， 白馬大廈估值約49億元， 其他三處物業則分別估值11.35億元、9.34億元、8.88億元。
2008年6月， 越秀房托以6.77億港元的價格收購越秀地產旗下越秀新都會大廈72.3%的權益。 於2017年6月30日， 越秀新都會估值約為11.05億元， 並實現經營收入0.332億元。
2012年， 越秀房托迎來了上市以來最重要的資產收購。 是年10月， 越秀地產旗下廣州國際金融中心以154億元人民幣評估價注入越秀房托。 為此， 越秀集團資本經營部統籌財務部、香港法務部等組成專案組， 由時任越秀集團董事長陸志峰、副董事長兼總經理張招興親自掛帥， 操刀本次收購。 出於保密需要， 越秀集團將其命名為“巨人項目”， 意為越秀房托完成交易將體量大增。
高423米、建築面積44.8萬平方米 ，
對外方面， 2015年， 一直紮根廣州發展的越秀房托首次走出大本營， 收購位於上海的宏嘉大廈（後更名為越秀大廈 ）。 該物業收購價為26.272億元， 較評估值（即27.7億元）折讓約5.2%。 2017年上半年， 越秀大廈實現營業收入0.696億元。
是年， 隨著上海項目的收購完成， 越秀房托旗下擁有7個項目， 產權面積約74.31萬平方米， 可供出租總面積約48.73萬平方米， 總資產也從十年前的45億做到了293億元（2015年資料）。
此外， 2016年7月1日， 越秀地產旗下白馬市場公司還宣佈接手壹馬服裝市場的經營管理， 首次實現輕資產管理輸出。 據悉， 壹馬服裝廣場可經營面積為4.55萬平方米， 加上越秀房托原有的白馬大廈專案， 該公司在廣州流花商圈運營商業面積達10萬平方米。
同年， 在越秀集團統籌下， 地產與房托板塊快速推進商業資源整合， 房托板塊資產規模、管理面積及員工人數大幅增加。
配合戰
一方面越秀房托依託越秀集團及越秀地產資源傾斜發展壯大， 另一方面， 越秀房托也為越秀集團及越秀地產開闢出了一條以自持物業通過境外資本市場持續融資新途徑。 早在上市前夕， 越秀房托便取得了過橋貸款1.65億美元。
於2017年5月， 越秀房托向若干銀行借入29.5億港元貸款；截至2017年6月30日， 以加蓋期權貨幣掉期鎖定若干外幣貸款對人民幣的匯價，貸款金額總數約人民幣31.75億元；於2017年6月30日，越秀房托借貸總額約為115.28億元，相當於總資產約37.1%。
2017年上半年業績會上，管理層透露下半年將有貸款重組的計畫，預計9月份，越秀房托將對融資成本比較高的貸款進行重組，分別涉及1.07億元美金和5億元港幣，合約人民幣11.41億元。預計重組完成後，越秀房托的平均融資成本將從2.98%下降到2.81%。
除了融資，越秀房托與母公司之間的配合還被延展至拿地上。利用信託基金“先拿地、後付錢”的開發模式，曾是越秀地產董事長張招興最得意之事。簡而言之，越秀地產與公司直接持有39.1%股權的越秀房地產信託投資基金合作，以較低成本獲取土地進行開發，當專案開發形成銷售後，根據專案的情況選擇回購。
2013年，越秀地產購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式，越秀地產既能加快擴張速度，又能保持較低的資產負債率，進而達到低成本融資的目標，可謂一舉兩得。
張招興還舉例稱，像武漢精武路專案這樣難得的土地機會，如果讓越秀地產自己馬上拿出90億元的資金去競標，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會。
2013年9月12日，越秀地產以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米，創下武漢當年總價、單價“雙料地王”。張招興續稱，“2013年買下這塊地，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中，把握好現金和基金回購的時間和節奏，避免對我們的基金產生壓力。這不僅提前抓住了機會，還提高了周轉效率，提升了回報率，這就是我們的運作方式”。
根據2016年年報，越秀地產通過越秀房地產信託投資基金間接持有出租性商業物業約74萬平方米，實現營業收入18.4億元，同比增長7.5%。
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以加蓋期權貨幣掉期鎖定若干外幣貸款對人民幣的匯價，貸款金額總數約人民幣31.75億元；於2017年6月30日，越秀房托借貸總額約為115.28億元，相當於總資產約37.1%。2017年上半年業績會上，管理層透露下半年將有貸款重組的計畫，預計9月份，越秀房托將對融資成本比較高的貸款進行重組，分別涉及1.07億元美金和5億元港幣，合約人民幣11.41億元。預計重組完成後，越秀房托的平均融資成本將從2.98%下降到2.81%。
除了融資，越秀房托與母公司之間的配合還被延展至拿地上。利用信託基金“先拿地、後付錢”的開發模式，曾是越秀地產董事長張招興最得意之事。簡而言之，越秀地產與公司直接持有39.1%股權的越秀房地產信託投資基金合作，以較低成本獲取土地進行開發，當專案開發形成銷售後，根據專案的情況選擇回購。
2013年，越秀地產購入7宗地塊，總金額約201.24億元，但這當中有4宗地和基金合作，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式，越秀地產既能加快擴張速度，又能保持較低的資產負債率，進而達到低成本融資的目標，可謂一舉兩得。
張招興還舉例稱，像武漢精武路專案這樣難得的土地機會，如果讓越秀地產自己馬上拿出90億元的資金去競標，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會。
2013年9月12日，越秀地產以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米，創下武漢當年總價、單價“雙料地王”。張招興續稱，“2013年買下這塊地，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中，把握好現金和基金回購的時間和節奏，避免對我們的基金產生壓力。這不僅提前抓住了機會，還提高了周轉效率，提升了回報率，這就是我們的運作方式”。
根據2016年年報，越秀地產通過越秀房地產信託投資基金間接持有出租性商業物業約74萬平方米，實現營業收入18.4億元，同比增長7.5%。
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