“快周轉”曾經是許多房企引以為自豪的技能， 很多開發商標榜自己“拿地3個月就能開盤”。
之前2年， 一二線城市的項目， 許多改做“中周轉”， 原因是地價太貴， 再一味複製做剛需， 客戶不買帳了， 必須用更長時間雕琢產品， “充分挖掘土地價值”。
2017年， 更奇怪的事情出現了：一二線城市的很多項目， 明明能開盤卻不開盤。
之前標榜自己6個月就能開盤的房企， 專案已經拿地12個月、16個月了， 仍未開盤。 甚至於， 有的項目已經完成了精裝， 還不想開盤。
這是為什麼呢？就是因為政府的限價令。 這些等待的房企， 都是拿地成本太高，
1、高地價、限價令下， 開盤越快， 賺得越少。
2、拿地價格太高， 選擇不開盤繼續等待， 則完全是一種賭博， 而且輸的概率超過90%。
這是一個無解的陷阱。 在一二線城市， 繼續堅持“快周轉”將陷入這樣的陷阱， 無法自拔。
明源君認為， 新週期下， 想在一二線城市賺取高利潤， 並且降低風險， 只有一條路， 那就是：做城市運營商。
商住產一體化、特色小鎮， 乃至社區、社群營造等等， 都是城市運營的表現形式。
城市運營這條路是慢周轉， 所以， 之前能做快周轉的時候， 許多房企都看不上。
但是以後， 這種模式將成為房企的最佳模式之一。 碧桂園、綠地、綠城、金茂、里安、協信等巨頭，
城市運營雖然是慢周轉， 卻可以讓時間產生價值， 最終滾雪球般變成巨大的財富……
下面明源君詳細來說。
以賭博的心態延遲開盤時間
最終的結果可能是虧得更多
拿地價格比較低的房企， 許多現在仍按照正常節奏在開盤。
而能開盤卻不開盤的項目， 大多都是因為拿地價格太高。 有的樓盤現場已經沒有施工， 只是為等待而等待。
這個時候， 時間對於項目本身而言， 已經沒有任何價值。 甚至會降低項目本身的價值-------項目在折舊。
為什麼繼續等待？只有一種解釋， 那就是：他們在賭2018年限價令會放鬆。
這種賭博當然也是有依據的。 過去的地產市場， 曾經有3年一個週期的說法。 也就是說，
但是， 明源君認為， 現在的市場規則已經完全不一樣。 為什麼呢？
一、之前的地產市場是一個整體， 現在則分化了， 經濟起落和個別城市的調控政策之間已沒有必然聯繫
之前很多調控政策也是全國一盤棋。 而地產對經濟的影響又比較大， 一旦經濟下行， 調控就有可能放鬆。
可是現在， 因城施策已經全面鋪開， 各地的限貸限購限價政策都完全不同。 再出現“全松全緊”的調控的可能性很小， 一二線的許多政策可能將長期維持。
而且， 本輪調控的核心就是打交易， 保持樓市穩定， 不大漲也不大落。
7月24日的中央政治局會議強調， “要穩定房地產市場，
（圖片來自網路）
二、週期可能從3年變成6年乃至更長了
之前的地產週期是3年， 就是因為調控政策大開大合的原因。 而在“因城施策”的環境下， 政策的變動幅度可能很小， 影響整個市場可能會很緩慢，
根據上面的政策判斷， 現在賣利潤很低， 為等待而等待的項目， 賭輸的概率將超過90%：
❶ 如果2018年， 政府不放開限價令， 專案就憑空付出了一年的財務成本， 虧大了；
❷ 如果政府略微放鬆限價令， 批准項目價格上升5%--8%， 則只有年財務成本低於3的少數房企可以多賺點錢。 大部分房企財務成本高於8， 明年再開盤虧得比今年還多；
❸ 如果政府全面放開限價令， 大家就都解脫了， 但根據目前情況來看， 可能性不到10%。
那麼， 在一二線城市做項目， 不想拿高價地， 又想賺取高利潤， 還想降低風險， 有什麼辦法呢？目前看來比較明確的一條路就是：做城市運營商……
城市運營商可以享受3大紅利
每一年的努力都有價值
不賣房也能賺大錢
城市運營的本質是：
在一個比較大的、還沒有怎麼發展的區域，參與規劃、長期經營、獲取回報。
地產週期拉長，對這種模式反而有好處，因為這種模式的特點就是：
獲取土地的價格相對便宜。而所有的時間，都可以通過你的努力變成紅利，最終變現。而且，如果遇到政策波動，這種模式自帶安全防護。
城市運營產生的三大紅利包括：
一、城市發展紅利：完全屬於開發商
地產開發商買一塊地，要考慮周圍是否有好的規劃、好的配套，沒有好的規劃、配套，將來不好賣無法溢價，而有好的規劃配套的土地又賣得很貴，不容易搶到。如果買到貴的土地，又碰到週期的底部，風險就很大。但對城市運營商來說這些問題都不存在……
1、做城市運營商，能以相對低廉的價格獲得土地，許多時候還可以獲得政府的“返利”
現在一二線純住宅用地的獲取也是很困難的，而通過特色小鎮拿地，在房企有實力的情況下，相對容易獲得批准。
根據綠地的經驗和談判情況來看，如果是做城市運營，許多地方的政府會進行一定的稅收返還，有一次性的，也有逐年返還的。
為什麼呢？以前的“睡城”小鎮，當地政府只在賣地的時候有一筆收入，後續不但沒有稅收，還要不斷支出管理成本。
而特色小鎮有產業有商業，後續會一直貢獻稅收。以綠地深耕14年的花橋產業小鎮為例，2016年為花橋GDP貢獻37個億，年納稅額近6個億，創造就業崗位2萬餘個。成為城市運營商，做特色小鎮，目前已經成為綠地的集團戰略……
也就是說，地方政府是沖著未來發展，在拿地時給予價格優惠，後續給予補貼的。城市運營商在拿地之初，就預支了部分發展紅利。
2、對於城市運營商來說，雖然進入的區域需要從頭建設，但所有的溢價都歸自己所有。
里安在20年前，拿下現在上海新天地附近的地塊做城市運營，把整個街區都打造得很有文化。旁邊的“翠湖天地”住宅區2002年6月7月開始銷售，每平方米售價就高達17000~25000元，而當時周邊同類項目價格還不到8000，溢價100%。
同樣是里安，其武漢新天地一期開盤價1.35萬，而附近同類項目價格不到7千。
梅溪湖是長沙的嶽麓的一塊地，之前最著名的是當地出產葡萄，完全就是荒地的感覺，可是經過金茂集團10年打造以後，整個區域配套已經相當完善。有7—8所學校，有兩棟雙塔5A級寫字樓，有一個很大的商業中心叫覽秀城。此外還有醫院，還有兒童娛樂中心。有國際范的梅溪湖國際文化藝術中心。
經過10年運營，目前梅溪湖的房價已經是長沙最高。
梅溪湖整體前後的對比如下圖所示：
重慶總部城是協信商住產集成的一個成功案例，總部城裡面寫字樓、商業中心都有。總部城旁邊就是協信的住宅項目，住宅項目下面也有商鋪，中間有購物中心。
最開始首期住宅賣5000；商鋪賣8000，租金1.5元一個平方。寫字樓落成入住之後，商鋪價格變成了兩萬塊，租金也變成5元一個平方。旁邊協信自持的一個3萬多方的商業中心也將非常火爆。後期開發的住宅，價格比同位置的名企競品要高很多。
住宅、寫字樓、商業三種物業彼此反哺，都產生了很高的溢價。
之前房企都是選擇儘快把項目銷售出去，可是協信認為，這樣做許多時候是吃虧的。
物業立刻就賣，可以獲得現金流，但是許多物業實際上處於價值上升的通道，長期來看吃了大虧。
而且，現在房企規模競爭越來越激烈，光靠銷售物業的數量來競爭可能會越來越難。
協信認為，未來的一二線城市的商業、產業物業，可能都不會走分拆銷售的路，而是先運營起來，等到運營見到效果後，再變現。
二、租金、服務、投資紅利：非常穩定，可以抵禦週期性風險
上海新天地經過20年培育，租金收入是非常好的。年平均投資收益率達到了8%至10%，高於上海優質零售商業地產年均7%~8%的收益率。
而整個里安持有商業、辦公等，2016年租金和相關收入達到17.16億，2017年上半年租金和相關收入為9.46億。
要知道，這是一筆沒有風險的長期穩定收入。這種持續穩定的現金流，可以讓房企有抵禦週期性風險的能力
金茂現在持有運營的物業，每年能貢獻十幾個億的利潤。這個利潤也是沒有任何風險，不管怎麼調控都有的。
協信目前有很多利潤不來自銷售，而來自商業和產業運營等。
比如商業運營有策劃、展覽、代理等服務。產業運營則包括孵化企業等。
綠地，也會針對自己小鎮裡的優秀企業，進行一些跟投，從而獲得回報。
從協信投資的孵化器、眾創空間走出的新三板企業不少，而協信控股在許多產業企業裡都有投資。
金茂認為。類似于梅溪湖這樣的項目一做就是3年以上的時間，確實有資金等各種壓力。但是如果多個長週期專案有節奏、有順序的開發，就可以彼此互相支援，減輕資金等壓力，形成良性迴圈。
而對於一個小鎮來說，整個小鎮的開發節奏和順序都是房企自己可以控制的，在週期底部的時候，就銷售不會因為時間變化有太多溢價的項目，而把有高溢價的項目放到幾年之後。
三、金融紅利：先做輕資產減輕資金壓力；後期做資產管理，可能比賣房更賺錢
獲取金融紅利，首先是可以減輕資金的壓力。比如協信做了以下一些輕資產的安排：
1、投資的時候，盡可能基金化，自有資金少一些。
以前的基金都是股權性“明股實債”的基金，類似借債，現在的基金則大量的是要做共同投資的。協信來操盤，類金融機構來投資。
2、已經持有的物業，把它證券化。
REITs還沒有開放，私募的REITs已經做得比較成熟很興旺。協信的計畫是找一些長期基金，對協信的資產進行持有，但不放棄經營權。
3、分割獨立，方便引入戰略股東。
協信把一些地產模組分割獨立出來，目的就是要引入戰略股東。增量方面，戰略股東和協信一起投資；存量方面，則把現有的重資產證券化、基金化。
4、在資本市場上市，或者做類上市。
協信一直在追求上市。通過各種資產的重組、引入戰略投資，協信創造了一個可以上市的架構：股份多元化治理結構完善、董監事會都有。與綠地的合作，則屬於一種類上市。
房企可以通過金融創新，來縮短自己的回報週期。
以某物流巨頭為例，其選擇的模式，回報週期本來比較長，但其通過房地產投資信託模式，成功化解了這個問題。其把專案打包成資產包，一個資產包中有8—10個專案，資產包形成良性狀態之後，就到海外市場變現。
按照一般的演算法，物流地產每年8%的租金回報率，要12年才能回本。可實際上，其回本的時間可能只有3年，而其撬動的資金杠杆達到實際自有資金的10倍。
而且，對於房企來說，做了城市運營，有了資管能力，賺錢就不一定要通過賣房子來實現。
美國有一家公司管理了10萬套長租公寓，市值近千億美金，而美國開發商市值高的也就兩三百億美金。
北京國貿30年不聲不響幹了100萬平米，現在估值有1200--1500億。
作者：明源地產研究院 天風。
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不賣房也能賺大錢
城市運營的本質是：
在一個比較大的、還沒有怎麼發展的區域，參與規劃、長期經營、獲取回報。
地產週期拉長，對這種模式反而有好處，因為這種模式的特點就是：
獲取土地的價格相對便宜。而所有的時間，都可以通過你的努力變成紅利，最終變現。而且，如果遇到政策波動，這種模式自帶安全防護。
城市運營產生的三大紅利包括：
一、城市發展紅利：完全屬於開發商
地產開發商買一塊地，要考慮周圍是否有好的規劃、好的配套，沒有好的規劃、配套，將來不好賣無法溢價，而有好的規劃配套的土地又賣得很貴，不容易搶到。如果買到貴的土地，又碰到週期的底部，風險就很大。但對城市運營商來說這些問題都不存在……
1、做城市運營商，能以相對低廉的價格獲得土地，許多時候還可以獲得政府的“返利”
現在一二線純住宅用地的獲取也是很困難的，而通過特色小鎮拿地，在房企有實力的情況下，相對容易獲得批准。
根據綠地的經驗和談判情況來看，如果是做城市運營，許多地方的政府會進行一定的稅收返還，有一次性的，也有逐年返還的。
為什麼呢？以前的“睡城”小鎮，當地政府只在賣地的時候有一筆收入，後續不但沒有稅收，還要不斷支出管理成本。
而特色小鎮有產業有商業，後續會一直貢獻稅收。以綠地深耕14年的花橋產業小鎮為例，2016年為花橋GDP貢獻37個億，年納稅額近6個億，創造就業崗位2萬餘個。成為城市運營商，做特色小鎮，目前已經成為綠地的集團戰略……
也就是說，地方政府是沖著未來發展，在拿地時給予價格優惠，後續給予補貼的。城市運營商在拿地之初，就預支了部分發展紅利。
2、對於城市運營商來說，雖然進入的區域需要從頭建設，但所有的溢價都歸自己所有。
里安在20年前，拿下現在上海新天地附近的地塊做城市運營，把整個街區都打造得很有文化。旁邊的“翠湖天地”住宅區2002年6月7月開始銷售，每平方米售價就高達17000~25000元，而當時周邊同類項目價格還不到8000，溢價100%。
同樣是里安，其武漢新天地一期開盤價1.35萬，而附近同類項目價格不到7千。
梅溪湖是長沙的嶽麓的一塊地，之前最著名的是當地出產葡萄，完全就是荒地的感覺，可是經過金茂集團10年打造以後，整個區域配套已經相當完善。有7—8所學校，有兩棟雙塔5A級寫字樓，有一個很大的商業中心叫覽秀城。此外還有醫院，還有兒童娛樂中心。有國際范的梅溪湖國際文化藝術中心。
經過10年運營，目前梅溪湖的房價已經是長沙最高。
梅溪湖整體前後的對比如下圖所示：
重慶總部城是協信商住產集成的一個成功案例，總部城裡面寫字樓、商業中心都有。總部城旁邊就是協信的住宅項目，住宅項目下面也有商鋪，中間有購物中心。
最開始首期住宅賣5000；商鋪賣8000，租金1.5元一個平方。寫字樓落成入住之後，商鋪價格變成了兩萬塊，租金也變成5元一個平方。旁邊協信自持的一個3萬多方的商業中心也將非常火爆。後期開發的住宅，價格比同位置的名企競品要高很多。
住宅、寫字樓、商業三種物業彼此反哺，都產生了很高的溢價。
之前房企都是選擇儘快把項目銷售出去，可是協信認為，這樣做許多時候是吃虧的。
物業立刻就賣，可以獲得現金流，但是許多物業實際上處於價值上升的通道，長期來看吃了大虧。
而且，現在房企規模競爭越來越激烈，光靠銷售物業的數量來競爭可能會越來越難。
協信認為，未來的一二線城市的商業、產業物業，可能都不會走分拆銷售的路，而是先運營起來，等到運營見到效果後，再變現。
二、租金、服務、投資紅利：非常穩定，可以抵禦週期性風險
上海新天地經過20年培育，租金收入是非常好的。年平均投資收益率達到了8%至10%，高於上海優質零售商業地產年均7%~8%的收益率。
而整個里安持有商業、辦公等，2016年租金和相關收入達到17.16億，2017年上半年租金和相關收入為9.46億。
要知道，這是一筆沒有風險的長期穩定收入。這種持續穩定的現金流，可以讓房企有抵禦週期性風險的能力
金茂現在持有運營的物業，每年能貢獻十幾個億的利潤。這個利潤也是沒有任何風險，不管怎麼調控都有的。
協信目前有很多利潤不來自銷售，而來自商業和產業運營等。
比如商業運營有策劃、展覽、代理等服務。產業運營則包括孵化企業等。
綠地，也會針對自己小鎮裡的優秀企業，進行一些跟投，從而獲得回報。
從協信投資的孵化器、眾創空間走出的新三板企業不少，而協信控股在許多產業企業裡都有投資。
金茂認為。類似于梅溪湖這樣的項目一做就是3年以上的時間，確實有資金等各種壓力。但是如果多個長週期專案有節奏、有順序的開發，就可以彼此互相支援，減輕資金等壓力，形成良性迴圈。
而對於一個小鎮來說，整個小鎮的開發節奏和順序都是房企自己可以控制的，在週期底部的時候，就銷售不會因為時間變化有太多溢價的項目，而把有高溢價的項目放到幾年之後。
三、金融紅利：先做輕資產減輕資金壓力；後期做資產管理，可能比賣房更賺錢
獲取金融紅利，首先是可以減輕資金的壓力。比如協信做了以下一些輕資產的安排：
1、投資的時候，盡可能基金化，自有資金少一些。
以前的基金都是股權性“明股實債”的基金，類似借債，現在的基金則大量的是要做共同投資的。協信來操盤，類金融機構來投資。
2、已經持有的物業，把它證券化。
REITs還沒有開放，私募的REITs已經做得比較成熟很興旺。協信的計畫是找一些長期基金，對協信的資產進行持有，但不放棄經營權。
3、分割獨立，方便引入戰略股東。
協信把一些地產模組分割獨立出來，目的就是要引入戰略股東。增量方面，戰略股東和協信一起投資；存量方面，則把現有的重資產證券化、基金化。
4、在資本市場上市，或者做類上市。
協信一直在追求上市。通過各種資產的重組、引入戰略投資，協信創造了一個可以上市的架構：股份多元化治理結構完善、董監事會都有。與綠地的合作，則屬於一種類上市。
房企可以通過金融創新，來縮短自己的回報週期。
以某物流巨頭為例，其選擇的模式，回報週期本來比較長，但其通過房地產投資信託模式，成功化解了這個問題。其把專案打包成資產包，一個資產包中有8—10個專案，資產包形成良性狀態之後，就到海外市場變現。
按照一般的演算法，物流地產每年8%的租金回報率，要12年才能回本。可實際上，其回本的時間可能只有3年，而其撬動的資金杠杆達到實際自有資金的10倍。
而且，對於房企來說，做了城市運營，有了資管能力，賺錢就不一定要通過賣房子來實現。
美國有一家公司管理了10萬套長租公寓，市值近千億美金，而美國開發商市值高的也就兩三百億美金。
北京國貿30年不聲不響幹了100萬平米，現在估值有1200--1500億。
作者：明源地產研究院 天風。
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