《北京城市總體規劃》發佈， 將20年後的北京呈現在世人面前。
從這個規劃裡可以明確看到， 北京城將發生幾十年來最大的一次變革， 各大房企勢必會參透其中的深意， 也必然將參與到這一偉大的城市進程之中。
“城市更新”無疑是其中的一大主題， 如何挖掘可能的機會？值得深入探討。
先認清形勢， 再有所作為。
1、地難拿， 豪宅或邊緣突破
適合商品房開發的土地日漸減少， 是不爭的事實！今年北京出讓的土地， 多附加了限價、自持租賃、共用產權等苛刻條件。 政府雖謀劃長遠， 但開發商卻難在眼前。
10月份北京國土資源部剛放出的6宗地塊，
再細看《北京城市總體規劃》， “未來五年新供應各類住房150萬套以上。 其中， 產權類住房約占70%， 租賃類約30%。 產權類住房中， 商品住房約占70%， 保障性住房約占30%。 商品住房中， 共有產權住房、中小套型普通商品住房約占70%。 ”
這意味著未來五年， 90平以上住宅的套數為150萬套*0.7*0.7*0.3， 約22萬套， 再除去限價自住等住房按50%預估， 真正意義上的品質商品住宅可能連10萬套都沒有。
告別豪宅， 再見高端， 是不得不面對的真實境況。
『地產行銷人』疑惑的是， 在如此供地模式下， 產品提升的空間越來越小， 但市場上的高端需求卻始終存在。 二者的矛盾該如何解決呢？
探求存量市場的機會， 擴展豪宅生存的空間，
2、欲更新， 把握特質迎挑戰
與增量市場不同， 存量市場開發有自己的特徵。
存量換新的項目， 多處於城市核心商圈的繁華地段， 區位優勢非常明顯。 如今想在這些位置從公開市場獲得土地， 基本不可能。
同時局限性也較為突出， 由於房企收購的項目多有一定年頭， 整體格局、空間結構都已定型， 改造換新有相當難度， 這對於開發商駕馭產品的能力有很高的要求。
整體而言， 把存量專案打造成高端產品其機會大於挑戰， 對善於創新的開發商而言， 也恰恰是大展拳腳的新領域。
其實， 近幾年北京樓市已有成功案例在先。
像之前萬科大都會這種佔據成熟商圈的更新專案， 經過精心設計打造， 呈現出令人耳目一新的產品形象，
3、有條件， 三者缺一不可贏
那麼， 開發商怎樣才能把這種產品打造成功呢？
首先， 品牌會起到關鍵的作用。 影響力大的房企和市場口碑好的開發商， 往往會傳遞給客戶信心， 品牌具有化腐朽為神奇的力量。
其次， 對產品的創新能力和各種資源的整合能力也是一個考驗。
其中涉及到：如何優化產品， 如何進行功能調整， 如何設定生活理念等體現功底的核心能力；而資源整合則是軟實力再造， 通過開發商掌握的橫向資源如何為業主提供附加值， 讓專案適應潮流， 凸顯差異化。
另外， 對客群需求的深刻理解和精准判斷也是成功的前提。 這種類型的產品到底面向誰來打造？他們的生活場景是如何切換的？與其他一般化的豪宅到底有什麼不同？特性該如何精妙把握？
這些都必須建立在敏感的市場嗅覺和豐富的操盤經驗之上， 才能曲線致勝。
國慶日前， 『地產行銷人』又品鑒一高端樓盤， 正是城市更新之作——泰禾北京金尊府。
以“院子”系成名的泰禾集團， 這幾年高速發展， 風頭正勁。 對市場風向的精准判斷和相對靈活的拿地方式， 配合了企業戰略的貫徹。
去年12月， 泰禾集團整購了輝盛庭國際公寓， 正式進入存量市場。 其後， 泰禾對該項目進行了一系列的改造升級及精裝修配置， 將該專案打造成泰禾在北京的首個“府”系產品：泰禾北京金尊府， 並於9月27日正式亮相。
泰禾北京金尊府位於位於朝陽區東四環中路，
專案所處商圈醇熟， 坐擁北京SKP、長安俱樂部等高端商務、社交、生活全體系配套。 周邊四大使館區簇擁， 國際化氛圍濃厚， 環抱以朝陽公園為代表的四大城市公園， 其板塊稀缺性， 不言而喻。
泰禾北京金尊府瞄準高端客群的多元化需求， 設定了多種生活場景模式。
由於項目所處商圈核心， 因而居住於此可大大縮短上下班的通勤時間， 甚至可以步行到達工作地點， 泰禾北京金尊府作為高端便捷的第一居所再合適不過。
而對於居住在市郊， 擁有別墅的客戶來說， 在城市腹地擁有一套公寓式居所作為補充也尤為必要，不僅方便臨時居住，還可以延展商務社交的功能，可謂一舉多得。
而且，CBD商圈板塊的公寓租金回報豐厚，相比傳統的住宅，能帶來更好的現金流，也可以作為一種穩健安全的資產配置方式。
作為CBD精裝科技豪宅，泰禾北京金尊府集新中式空間美學、300度極限落地景觀窗、全屋智能化家居、頂級精裝標準等於一身，最終呈現煥然一新，成為京城豪宅的新範例。
延續“府系”精髓，泰禾北京金尊府採用純銅豎向廊柱的設計形制，打造時尚華貴的建築基座，配合近百平米銅制地雕、對稱式水景，營造出金尊府極具儀式感的府門。入戶劃分業主與外部人員出入動線，並採用雙大堂設計，奢享尊崇歸家禮儀。
項目以83㎡的一居室，168㎡的兩居室和近300㎡的三居室為主力戶型。空間佈局對稱方正，全線引用嘉格納、德國當代等國際一線精裝品牌。單僅入戶門，就採用義大利進口的凱撒貝羅蒂品牌，重達300斤，售價近30萬，品質感盡顯。
泰禾北京金尊府室內3.2米的層高，配合超300度極限觀景面，讓室內通透空間成為城市繁華盛景的最佳取景框。和普通住宅不同，金尊府的戶型設計預留出了私人會客廳，超大面積的客廳設計，適合用於私人接待、商務洽談的交際空間。
同時，室內運用十余種原產於義大利的罕世名玉及臻稀石材，經傳統手工打磨、整板切割拼裝等重重匠心工藝洗練，保持純粹、瑩潤的天然質感，暈染新中式之美。
泰禾北京金尊府還為每戶配備目前最先進的智慧化家居系統，通過集成面板、移動設備、語音三種控制方式，預設情景模式，一鍵協同控制燈光、窗簾、新風等設備。
此外，室內可視對講一鍵呼梯，走廊夜燈感應開啟，智慧科技的便捷無處不在。並將高舒適、低能耗、綠色健康的理念貫穿於建築體系之中，創新性引入新風除霾、恒溫加濕、恒靜隔熱、淨化除甲醛、智能熱水、直飲水、全屋軟水七大科技系統，以同步國際的智慧化科技，打造恒溫加濕加氧的健康環境。
前不久，『地產行銷人』詳細介紹的“泰禾+”也將落地泰禾北京金尊府。
業主將專享私屬會所，營造專屬財富階層的無國界社交生活圈。並依託泰禾旗下優質醫療資源，為業主打造全生命週期家庭健康管理雲平臺，提供家庭健康檔案、專家門診綠色通道等服務，全方位守護家人健康。
山不轉，水轉。我們不能僵化的看待土地和市場，北京這座城市需要“煥新”，也需要“換心”，注入內涵，升級品質，跨界生活，明天註定會更好。
在城市腹地擁有一套公寓式居所作為補充也尤為必要，不僅方便臨時居住，還可以延展商務社交的功能，可謂一舉多得。而且，CBD商圈板塊的公寓租金回報豐厚，相比傳統的住宅，能帶來更好的現金流，也可以作為一種穩健安全的資產配置方式。
作為CBD精裝科技豪宅，泰禾北京金尊府集新中式空間美學、300度極限落地景觀窗、全屋智能化家居、頂級精裝標準等於一身，最終呈現煥然一新，成為京城豪宅的新範例。
延續“府系”精髓，泰禾北京金尊府採用純銅豎向廊柱的設計形制，打造時尚華貴的建築基座，配合近百平米銅制地雕、對稱式水景，營造出金尊府極具儀式感的府門。入戶劃分業主與外部人員出入動線，並採用雙大堂設計，奢享尊崇歸家禮儀。
項目以83㎡的一居室，168㎡的兩居室和近300㎡的三居室為主力戶型。空間佈局對稱方正，全線引用嘉格納、德國當代等國際一線精裝品牌。單僅入戶門，就採用義大利進口的凱撒貝羅蒂品牌，重達300斤，售價近30萬，品質感盡顯。
泰禾北京金尊府室內3.2米的層高，配合超300度極限觀景面，讓室內通透空間成為城市繁華盛景的最佳取景框。和普通住宅不同，金尊府的戶型設計預留出了私人會客廳，超大面積的客廳設計，適合用於私人接待、商務洽談的交際空間。
同時，室內運用十余種原產於義大利的罕世名玉及臻稀石材，經傳統手工打磨、整板切割拼裝等重重匠心工藝洗練，保持純粹、瑩潤的天然質感，暈染新中式之美。
泰禾北京金尊府還為每戶配備目前最先進的智慧化家居系統，通過集成面板、移動設備、語音三種控制方式，預設情景模式，一鍵協同控制燈光、窗簾、新風等設備。
此外，室內可視對講一鍵呼梯，走廊夜燈感應開啟，智慧科技的便捷無處不在。並將高舒適、低能耗、綠色健康的理念貫穿於建築體系之中，創新性引入新風除霾、恒溫加濕、恒靜隔熱、淨化除甲醛、智能熱水、直飲水、全屋軟水七大科技系統，以同步國際的智慧化科技，打造恒溫加濕加氧的健康環境。
前不久，『地產行銷人』詳細介紹的“泰禾+”也將落地泰禾北京金尊府。
業主將專享私屬會所，營造專屬財富階層的無國界社交生活圈。並依託泰禾旗下優質醫療資源，為業主打造全生命週期家庭健康管理雲平臺，提供家庭健康檔案、專家門診綠色通道等服務，全方位守護家人健康。
山不轉，水轉。我們不能僵化的看待土地和市場，北京這座城市需要“煥新”，也需要“換心”，注入內涵，升級品質，跨界生活，明天註定會更好。