世茂：量利平衡的邏輯
世茂房地產控股有限公司（00813.HK，下稱“世茂”）在量利博弈之間，選擇了平衡發展。規模與利潤並重成為其發展的主基調，並實現了有品質的增長。
8月29日，世茂發佈的2017年中期業績報告，讓市場不覺眼前一亮。
世茂集團董事局主席許榮茂表示，世茂於2015年及2016年的企業戰略是放緩規模、追求有品質的增長，2017年則是規模和利潤並重。在許榮茂看來，積小勝為大成，積跬步致千里。面對房地產行業大浪淘沙般的市場環境，世茂主動適應，經過2015、2016兩年主動的企業戰略調整優化，2017年進入到“有品質的增長年”。
世茂房地產成立於2004年10月29日，於2006月7月5日在香港聯交所主機板上市，業務重點是在中國經濟發達或極具發展潛力的城市，發展大型優質房地產專案，包括住宅、酒店及商用物業等多種業態，佈局覆蓋北京、上海、香港等45個城市。
有品質的增長
8月29日，世茂在香港舉辦中期業績會。對於整體房地產行業形勢，公司管理層認為2017年已進入調整期，國家陸續出臺分城調控政策，
在房價、地價都已處於高位的2017年，世茂的策略是韜晦以待，厚積薄發。他們也曾一度思考量與利的重心問題。那是2012-2013年，世茂的高速發展年，那兩年曾一度保持50%以上的增長。但是到了2015年，在全國地產企業都忙著“去庫存”的大背景下，房企是繼續在規模競賽中血拼，
這一戰略思路在2016年得以延續和強化，我們看到世茂穩健、理性下的犀利與務實；看到了世茂苦練產品與運營“內功”以保持高品質增長與高盈利能力。
經過過去兩年的主動調整，世茂的產品競爭力持續提高。2017年上半年新貨去化率達到80%，
隨著“有品質的增長”戰略的實施，2017年年初，訂下的全年合約銷售額目標為800億元，截至2017 年6月，實現上半年合約銷售額451.2億元，完成全年目標約56.4%。世茂管理層也因此有信心宣佈，調高2017年度銷售目標10%至880億元。
2017年上半年，世茂以穩健的財務策略為經營前提，持續開展房地產金融創新以及多管道融資。連續在銀行間市場交易商協會、中證機構、海外市場等獲批或發行各類首單或首批之一產品，成為金融創新表現最為優異的企業之一。
今年4月，世茂成為首批獲准發行熊貓中票的民營地產企業。獲批熊貓中票80億元人民幣註冊金額、不動產公募資產證券化（ABN）65億元人民幣註冊金額、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）25億元人民幣註冊金額；獲得發改委外債額度，發行6億美元高級票據；簽訂香港九龍大窩坪項目5年期銀團貸款，額度100億港元。
截至2017年6月30日，世茂資金充裕，帳面現金達到220億元。淨負債率為52.5%，較2016年底的53.4%下降0.9個百分點，淨資產負債率已連續5年維持在60%以下；加權平均融資成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%。充足的資金和多管道的融資手段，降低了融資成本，也為其應對複雜的經濟和金融環境變化及後續穩步發展提供了保障。
審慎補充土儲
在業內看來，五年前，房企都在拼土地儲備的面積多少；三年前，則更深入一步，不僅關注土地儲備的數量，還開始關注土地儲備的城市分佈以及核心地段的優質土地占比等要素。房地產開發商回歸一二線城市勢頭不減，土地競爭極其激烈，地價不斷攀升，行業未來毛利受到擠壓。
近年來，世茂在補充優質土地儲備方面，採取了審慎的態度，也有獨特的視角。2016年全年，世茂新增土地儲備90%以上位於一二線城市，可銷售資源（庫存+供貨）年去化率達到60%。分別於福州、北京、南京、杭州、廈門、合肥、濟南及武漢等地增加土地儲備396萬平方米（權益前）。
2017年上半年，世茂在實現高品質增長的同時，進一步擴張優質土儲，以保持後續增長勢能強勁。為應對國家出臺的分城施策調控以及該政策未來可能的持續存在，世茂在土儲戰略上相應作了微調，即佈局一二線的同時，也關注一二線周邊可承載外溢需求的三、四線城市，如固安、佛山、嘉興、昆山等。
事實上，2017年上半年，一二線熱點城市樓市調控加強，世茂判斷今年的機遇在於三四線城市。此前，世茂在三四線城市的供應是以銷定產，今年則加大三四線城市項目的推盤力度，結果顯示策略正確，一二線城市對低線城市的樓市需求傳導效應明顯。
截至2017 年6 月30日，世茂新增土地儲備權益後247億元、303萬平方米。新增土地儲備分佈於北京、上海、廣州、佛山、福州、廈門、西安、重慶、濟南、嘉興、武漢、蘇州等17座優質城市，新增權益後面積同比增長265%。其中，在華南區域顯著發力，回應“廣佛一體化”政策，顯示了迅速做大做強珠三角及周邊輻射市場的堅定部署。從土地成本來看，新增土地儲備的平均樓面地價約為每平方米8023元。在求發展與控風險的抉擇中，綜合平衡看，其平均土地成本僅為每平方米4268元。
世茂目前的土地儲備遍佈全國45個城市、150個專案，權益後總面積約3413萬平方米，較2016年底增長10.8%，優質土地資源及相對低廉的土地成本，成為世茂房地產在全國重要市場未來數年業績的持續支撐，也為未來銷售業績可持續、高品質的快速增長蓄積了更大的支撐力量。
多元創新業務
世茂房地產圍繞“地產+”內外兼修，在住宅物業穩健增長的同時，持續佈局多元創新業務。今年上半年，其酒店、租金和其他收入為16.6億元，同比上升16.0%。取得不錯的進展。
2017年3月，世茂和喜達屋資本簽訂了全面戰略合作協定，合資成立上海世茂喜達酒店管理有限公司，採用輕資產運營模式，世茂擁有51%的控股權。世茂喜達的成立在中國酒店業發展進程中被業內看做具有里程碑意義。
目前已有上海松江世茂睿選酒店、廈門湖濱世茂睿選酒店、上海虹橋世茂睿選尚品酒店及泰州世茂茂禦酒店4家酒店開業經營。未來還會有多個酒店和商辦項目陸續開業。業內認為，值得關注的為上海世茂深坑酒店、香港世茂東湧酒店、深圳世茂前海中心、上海陸家嘴辦公樓、上海世茂國際廣場等。世茂酒店和商業租金及其他收入將會持續走高。
2017年5月，世茂與三麗鷗開啟戰略合作，就三麗鷗旗下全球知名的Hello Kitty卡通形象的授權簽署了合作協定。創新商業模式，在上海世茂國際廣場頂層打造Hello Kitty室內主題館，將成為上海南京路上的全新熱門商業樂園。
在世茂看來，2017年下半年，隨著國家調控政策的繼續深化，新一輪行業洗牌或將開啟。世茂下半年計畫將貨源分佈匹配市場熱點區域，預計在一線及強二線城市占比超過60%，在有品質的增長前提下，謀求穩健可持續發展，預期將完成調升後880億的年度銷售目標。
龐麗靜/文
（資訊）
連續在銀行間市場交易商協會、中證機構、海外市場等獲批或發行各類首單或首批之一產品，成為金融創新表現最為優異的企業之一。今年4月，世茂成為首批獲准發行熊貓中票的民營地產企業。獲批熊貓中票80億元人民幣註冊金額、不動產公募資產證券化（ABN）65億元人民幣註冊金額、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）25億元人民幣註冊金額；獲得發改委外債額度，發行6億美元高級票據；簽訂香港九龍大窩坪項目5年期銀團貸款，額度100億港元。
截至2017年6月30日，世茂資金充裕，帳面現金達到220億元。淨負債率為52.5%，較2016年底的53.4%下降0.9個百分點，淨資產負債率已連續5年維持在60%以下；加權平均融資成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%。充足的資金和多管道的融資手段，降低了融資成本，也為其應對複雜的經濟和金融環境變化及後續穩步發展提供了保障。
審慎補充土儲
在業內看來，五年前，房企都在拼土地儲備的面積多少；三年前，則更深入一步，不僅關注土地儲備的數量，還開始關注土地儲備的城市分佈以及核心地段的優質土地占比等要素。房地產開發商回歸一二線城市勢頭不減，土地競爭極其激烈，地價不斷攀升，行業未來毛利受到擠壓。
近年來，世茂在補充優質土地儲備方面，採取了審慎的態度，也有獨特的視角。2016年全年，世茂新增土地儲備90%以上位於一二線城市，可銷售資源（庫存+供貨）年去化率達到60%。分別於福州、北京、南京、杭州、廈門、合肥、濟南及武漢等地增加土地儲備396萬平方米（權益前）。
2017年上半年，世茂在實現高品質增長的同時，進一步擴張優質土儲，以保持後續增長勢能強勁。為應對國家出臺的分城施策調控以及該政策未來可能的持續存在，世茂在土儲戰略上相應作了微調，即佈局一二線的同時，也關注一二線周邊可承載外溢需求的三、四線城市，如固安、佛山、嘉興、昆山等。
事實上，2017年上半年，一二線熱點城市樓市調控加強，世茂判斷今年的機遇在於三四線城市。此前，世茂在三四線城市的供應是以銷定產，今年則加大三四線城市項目的推盤力度，結果顯示策略正確，一二線城市對低線城市的樓市需求傳導效應明顯。
截至2017 年6 月30日，世茂新增土地儲備權益後247億元、303萬平方米。新增土地儲備分佈於北京、上海、廣州、佛山、福州、廈門、西安、重慶、濟南、嘉興、武漢、蘇州等17座優質城市，新增權益後面積同比增長265%。其中，在華南區域顯著發力，回應“廣佛一體化”政策，顯示了迅速做大做強珠三角及周邊輻射市場的堅定部署。從土地成本來看，新增土地儲備的平均樓面地價約為每平方米8023元。在求發展與控風險的抉擇中，綜合平衡看，其平均土地成本僅為每平方米4268元。
世茂目前的土地儲備遍佈全國45個城市、150個專案，權益後總面積約3413萬平方米，較2016年底增長10.8%，優質土地資源及相對低廉的土地成本，成為世茂房地產在全國重要市場未來數年業績的持續支撐，也為未來銷售業績可持續、高品質的快速增長蓄積了更大的支撐力量。
多元創新業務
世茂房地產圍繞“地產+”內外兼修，在住宅物業穩健增長的同時，持續佈局多元創新業務。今年上半年，其酒店、租金和其他收入為16.6億元，同比上升16.0%。取得不錯的進展。
2017年3月，世茂和喜達屋資本簽訂了全面戰略合作協定，合資成立上海世茂喜達酒店管理有限公司，採用輕資產運營模式，世茂擁有51%的控股權。世茂喜達的成立在中國酒店業發展進程中被業內看做具有里程碑意義。
目前已有上海松江世茂睿選酒店、廈門湖濱世茂睿選酒店、上海虹橋世茂睿選尚品酒店及泰州世茂茂禦酒店4家酒店開業經營。未來還會有多個酒店和商辦項目陸續開業。業內認為，值得關注的為上海世茂深坑酒店、香港世茂東湧酒店、深圳世茂前海中心、上海陸家嘴辦公樓、上海世茂國際廣場等。世茂酒店和商業租金及其他收入將會持續走高。
2017年5月，世茂與三麗鷗開啟戰略合作，就三麗鷗旗下全球知名的Hello Kitty卡通形象的授權簽署了合作協定。創新商業模式，在上海世茂國際廣場頂層打造Hello Kitty室內主題館，將成為上海南京路上的全新熱門商業樂園。
在世茂看來，2017年下半年，隨著國家調控政策的繼續深化，新一輪行業洗牌或將開啟。世茂下半年計畫將貨源分佈匹配市場熱點區域，預計在一線及強二線城市占比超過60%，在有品質的增長前提下，謀求穩健可持續發展，預期將完成調升後880億的年度銷售目標。
龐麗靜/文
（資訊）