最近感受到強烈多空對峙的氛圍。
一方面是輿論、官方媒體用資料宣告樓市調控的成功， 二手房市場價格的鬆動便是進入下行通道的明證；另一方面即使在看似低迷的市場， 依然不時爆出熱銷的項目， 十幾億的開盤業績也是不在話下。
如果有人懷疑， 『地產行銷人』朋友圈中那些愛截屏的總監們發佈的即時成交喜報總應該不是假的吧。
所以， 每到一個案場， 瞭解一下真實的客戶情況， 與銷售管理層聊一聊才會找到相對可靠的解釋。
經過一段時間的考察走訪， 『地產行銷人』得到了以下關乎市場冷熱的資訊，
1、新房案場客戶整體平均下來確有減少， 但單個項目不同更多體現為泠熱不均。 別墅項目整體優於普宅項目， 內城普宅整體優於新城普宅。
2、對於完全依賴於置換的北京樓市而言， 二手房市場的熄火確實大幅降低了新房的成交節奏。 但週期拉長， 不代表需求消失， 政府所期望的用時間換空間恰恰就是眼前這個階段。
3、二套標準的提高， 把一部分資金實力不足的客戶擋在了外面， 但同時首套客戶也沒占到什麼便宜， 因為銀行審查貸款資格變嚴， 房貸難度加大， 導致首套客戶付出的資金也要遠遠超過政策的規定， 因此不少人放棄了。
4、部分客戶在觀望中變得極其糾結， 他們不是擔心房價下跌，
從普遍的客戶心態， 可以得出一個判斷：
沒有人相信樓市會真的下跌， 但並不影響階段性調整的共識， 選擇什麼時候出手？找什麼項目出手？以及怎麼出手？是購房者們最為關心的問題。
歷經過去幾次樓市大的起伏震盪， 購房者們都變得成熟起來， 他們不會再輕信專家， 也不會被輿論誤導， 根據自己的實際情況做出理性的決策， 正在成為一種市場現象。
買房就像吃飯， 任何時間都是對的， 關鍵在於以什麼心態和什麼要求進入市場。
如果讓『地產行銷人』繼續總結， 當下週期的買房客戶格外注重“三求”。
1、求穩
你會問怎麼個”求穩”？
體現在買房決策和看房流程上， 就是先看好要買的新房， 再去賣自己的二手房。
這是因為過去不少人在一賣一買之間吃了大虧， 且不說計畫趕不上變化， 房價不等人， 買賣轉換需要時間， 操作不好就會付出高昂代價， 避免損失的最好辦法便是追求最大化的確定性。
還好， 調控下的市場， 開發商多會有些人性化的做法， 給予客戶合理的騰挪時間， 這樣鎖定了新房再踏踏實實的賣舊房就穩妥了很多。
2、求全
當然客戶去選新房也不再盲目， 特殊的市場環境， 讓購房決策和行為變為更加複雜。
好處是客戶們開始知道自己要什麼了， 清晰了自己的居住需求、判斷標準以及資金實力便能仔細的去篩選市場中的標的。
改善是主力需求， 滿足家庭使用的功能是第一要義， 然後便是對面積和功能配比的考量， 因為這關乎總價的承受能力。
另外項目所在的地段， 以及地段所代表的區域是否具有發展潛力和增值空間， 也是購房客戶們尤為關注的買點。
總之， 既然時間富餘了， 挑選的餘地就相應變大， 購買的要求和條件也變得細緻和全面起來， 只有各方面都能實現均好的項目才能在此階段脫穎而出。
這種時候“特長生”往往幹不過“三好生”。
3、求真
“求真”不是說房子是假的， 而是品牌至上， 口碑真好。
市場宣傳的品牌是一回事， 住進去的房子才會有真口碑。 一家開發商在一座城市深耕很多年， 有著龐大的業主群體通過真實的居住體驗為品牌背書，
當品牌漸成傳奇的時候， 人們會說一生要住一次龍湖的房子或者萬科的房子， 當品牌房企推出新盤的時候， 總有一批老業主追隨而來， 跟進買入。
移動互聯網時代， 讓口碑四處傳播， 讓品牌真實觸摸， 讓信任加速變現， 讓選擇不必艱難。
在當下市場環境之下， 能經受住客戶“三求”考驗的開發商和樓盤並不多， 所以大部分沉寂， 少部分熱銷。
這也是『地產行銷人』選擇做年中盤點的原因：把優質的專案推薦給大家， 把寶貴的經驗分享出去， 無論市場如何， 做最好的自己總沒有錯。
前兩天重點考察的專案也是剛完成一輪銷售奇跡， 首開龍湖天琅當紅不讓，今年以來熱銷15億，幾度站上別墅榜單，是南城別墅區當之無愧的銷冠項目。
逆勢中斬獲佳績必然有從宏觀到微觀的道理，天琅以其堅挺的項目價值立於趨勢而不敗。
『地產行銷人』一直在說這波調控對於別墅專案影響微弱。
一方面在於改善需求中對於產品類型的改善要求更為迫切，加速完成人生第一墅的擁有，是中產階層的夙願；另一方面也在於別墅市場供求關係的緊張以及五環區位的稀缺狀態。
從2014年－2017年別墅成交走勢看出，別墅供應套數越來越少，供需嚴重失衡。
而從土地供應來看五環內別墅0供應，五環內未來可能無別墅可售。而天琅作為五環別墅的代表之作占盡了天時。
而加速中的百億南城計畫，讓未來提前到來。
臨近天琅由去年建成的京台高速直通北京第二機場，同時處於未來8號地鐵線和S6號線交匯處的瀛海站將籌建地鐵上蓋的大型商業綜合體，為天琅帶來繁華的商圈氛圍和興盛的產業聚集。
11平方公里的南海子公園就坐落於天琅東側，隨著公園二期擴建的完成，南海子公園將相當於四個頤和園和一個奧森的面積，良好的生態環境為天琅帶來優質的空氣，休閒的便利和運動的快感。
據瞭解，對於龍湖品牌的認可和老業主的追隨也是天琅項目熱銷的成因之一，包括景粼原著、唐寧ONE、花盛香醍等幾個位於北京不同方位的龍湖項目業主就有不少再度選擇了天琅，其成交比例超過10%。
就產品而言，之前選擇天琅的客戶對於龍湖別墅專家的業內聲譽表示信任，對龍湖物業的優質服務表示放心，對天琅的創新產品表示期待。
一輪熱銷之後，天琅將推出位於園區景觀核心位置的疊拼新品，主力面積180—240㎡，視野開闊，水系環繞，私藏靜謐。
該戶型地下挑空6.9米，幾乎達到了地下全採光，面寬的尺度做到8米，採光面達到270°，另有南北向多個露臺陽臺以及庭院閣樓的配置。這代表了龍湖研發疊拼產品裡的最高水準，自然成為改善型客戶在市場中比較直之後的最佳標的。
前兩天炮叔任志強在採訪時又說了幾句實話：如果你有直接購房需求的話，什麼時候都可以買，不要試圖去抓住什麼最低點。能在快速轉換的一年半左右週期中出手，應該都是贏家。
當然前半句是炮叔說的，後半句是『地產行銷人』根據潛臺詞推導的，不知這個觀點你同不同意？
首開龍湖天琅當紅不讓，今年以來熱銷15億，幾度站上別墅榜單，是南城別墅區當之無愧的銷冠項目。
逆勢中斬獲佳績必然有從宏觀到微觀的道理，天琅以其堅挺的項目價值立於趨勢而不敗。
『地產行銷人』一直在說這波調控對於別墅專案影響微弱。
一方面在於改善需求中對於產品類型的改善要求更為迫切，加速完成人生第一墅的擁有，是中產階層的夙願；另一方面也在於別墅市場供求關係的緊張以及五環區位的稀缺狀態。
從2014年－2017年別墅成交走勢看出，別墅供應套數越來越少，供需嚴重失衡。
而從土地供應來看五環內別墅0供應，五環內未來可能無別墅可售。而天琅作為五環別墅的代表之作占盡了天時。
而加速中的百億南城計畫，讓未來提前到來。
臨近天琅由去年建成的京台高速直通北京第二機場，同時處於未來8號地鐵線和S6號線交匯處的瀛海站將籌建地鐵上蓋的大型商業綜合體，為天琅帶來繁華的商圈氛圍和興盛的產業聚集。
11平方公里的南海子公園就坐落於天琅東側，隨著公園二期擴建的完成，南海子公園將相當於四個頤和園和一個奧森的面積，良好的生態環境為天琅帶來優質的空氣，休閒的便利和運動的快感。
據瞭解，對於龍湖品牌的認可和老業主的追隨也是天琅項目熱銷的成因之一，包括景粼原著、唐寧ONE、花盛香醍等幾個位於北京不同方位的龍湖項目業主就有不少再度選擇了天琅，其成交比例超過10%。
就產品而言，之前選擇天琅的客戶對於龍湖別墅專家的業內聲譽表示信任，對龍湖物業的優質服務表示放心，對天琅的創新產品表示期待。
一輪熱銷之後，天琅將推出位於園區景觀核心位置的疊拼新品，主力面積180—240㎡，視野開闊，水系環繞，私藏靜謐。
該戶型地下挑空6.9米，幾乎達到了地下全採光，面寬的尺度做到8米，採光面達到270°，另有南北向多個露臺陽臺以及庭院閣樓的配置。這代表了龍湖研發疊拼產品裡的最高水準，自然成為改善型客戶在市場中比較直之後的最佳標的。
前兩天炮叔任志強在採訪時又說了幾句實話：如果你有直接購房需求的話，什麼時候都可以買，不要試圖去抓住什麼最低點。能在快速轉換的一年半左右週期中出手，應該都是贏家。
當然前半句是炮叔說的，後半句是『地產行銷人』根據潛臺詞推導的，不知這個觀點你同不同意？